【正文】 XX房地產(chǎn)的營銷手段（ 1） XX房地產(chǎn)的營銷渠道XX房地產(chǎn) 客戶 XX房地產(chǎn)采取的是零級營銷渠道模式，其直接面對終端客戶。（ 3）建立客戶資料數(shù)據(jù)庫，對客戶資料進(jìn)行統(tǒng)計分析。 （ 2）對經(jīng)銷商反饋回來的信息不能進(jìn)行正確判斷，不能了解客戶的真正需求，從而誤導(dǎo)了生產(chǎn)，造成產(chǎn)品的積壓。注：圖中的虛框部分為 XX太陽能產(chǎn)業(yè)營銷過程欠缺的部分。 XX與其處在不同的兩個區(qū)域內(nèi)，不是正面競爭的關(guān)系。太陽能熱水器的進(jìn)入壁壘低，潛在的競爭者很容易進(jìn)入。由于可獲得資料的局限性，我們只能通過銷售增長率方法來判斷目前我國太陽能熱水器大致所處的生命周期。其他小圓圈為其他的一些小的生產(chǎn)廠家，表示現(xiàn)在市場上有繁多的小太陽能熱水器生產(chǎn)廠商 。9XX太陽能公司的市場定位分析：（ 1）與其他大的生產(chǎn)廠商的競爭 由上面的產(chǎn)品定位圖可以看出， XX太陽能熱水器目前所處的位置與其他一些大的生產(chǎn)廠商基本處在一個區(qū)域內(nèi)，與之形成一種正面的競爭格局。（ 2）由經(jīng)銷商來進(jìn)行廣告策劃有利于廣告貼近目標(biāo)客戶 經(jīng)銷商是目標(biāo)客戶的直接接觸者，對當(dāng)?shù)厥袌鲚^為了解，由經(jīng)銷商來進(jìn)行當(dāng)?shù)貜V告的策劃是合理的。從以上幾個問題來看， XX太陽能公司沒有真正形成一個 “讓客戶滿意 ”的營銷理念。22加強(qiáng)營銷信息系統(tǒng)的建設(shè) 營銷調(diào)研是 XX太陽能公司非常薄弱的環(huán)節(jié)，太陽能公司除了應(yīng)加強(qiáng)自身的建設(shè)外，還可以與外部的市場調(diào)研咨詢公司進(jìn)行合作。）廊坊市 2023年城市住戶人均住房情況注： 廊坊人均住房面積在 14平方米以上的住戶已經(jīng)占抽查總數(shù)的 75%，另外根據(jù)廊坊市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廊坊市在 2023年的人均居住面積已經(jīng)接近 20平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國城鎮(zhèn)人均居住面積 。截止 2023年 4月，其銷售情況為： 幻覺園玫瑰苑銷售表幻覺園牡丹苑銷售表33 從以上列表可以看出，幻覺園前期銷售情況不佳，房地產(chǎn)公司銷售部門 自己自己 總結(jié)前期銷售不佳的原因中有如下幾條：（ 1）戶型布局不合理。（ 2） XX房地產(chǎn)的目標(biāo)市場選擇與市場定位 目標(biāo)市場的選擇要建立在前面市場機(jī)會分析的基礎(chǔ)上，由于前面市場機(jī)會分析的力度不夠，市場細(xì)分粗略，決定了對目標(biāo)市場的選擇很模糊，市場的定位也不準(zhǔn)確，這是導(dǎo)致 “幻覺園 ”前期銷售欠佳的重要原因之一。廊坊地區(qū)XX京津地區(qū)外埠燃?xì)獬鞘袘?zhàn)略方向38營銷非營銷，仍處在推銷的階段 真正現(xiàn)代意義上的營銷，應(yīng)當(dāng)是指一切以消費(fèi)者為中心，從滿足顧客的各種需要出發(fā)，并為之提供方便的全方位、多層次、多段位的整合服務(wù)。房地產(chǎn)商 房屋 推銷及促銷 通過銷售 獲得利潤 市場 顧客需要 整體營銷 通過滿足顧客 需要獲得利潤起點(diǎn) 中心 手段 終點(diǎn) （ 1）推銷觀念 （ 2）市場營銷觀念市場營銷觀念同推銷觀念的區(qū)別41實(shí)現(xiàn)與顧客溝通的雙向化 真正以消費(fèi)者為主導(dǎo)地位的時代將來臨，傳統(tǒng)的以生產(chǎn)經(jīng)營者為主導(dǎo)的 “告知和說服 ”的單向訴求的傳播方式，將徹底地轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾曄M(fèi)者利益的 “吸引和理解我 ”的雙向溝通傳播方式。48 XX燃?xì)猱a(chǎn)業(yè)的目標(biāo)市場 XX燃?xì)猱a(chǎn)業(yè)目前的目標(biāo)市場是中小城市，伺機(jī)進(jìn)入大城市。另外 XX燃?xì)庠跐M足客戶需要的同時也創(chuàng)造了凈化環(huán)境的社會效益，是社會營銷觀念的體現(xiàn)。 XX貴賓樓在會議市場的主要競爭對手是：天都大酒店，國際大酒店，招待處，對手的主要優(yōu)勢是配套設(shè)施比較齊全；在散房市場的最大競爭對手是外企賓館；餐飲方面的主要競爭對手是百味園。 市場調(diào)研不夠深入，營銷策略不夠清楚 XX貴賓樓對目前消費(fèi)者市場的調(diào)研不夠深入，沒有認(rèn)真研究市場動態(tài)，分析消費(fèi)動向，從而沒有一個非常明確的營銷策略，造成目前的客源不充足，客房租出率較低。因此， XX貴賓樓應(yīng)樹立一種既考慮顧客需要，又考慮競爭者的營銷戰(zhàn)略，在其指導(dǎo)下，去觀察競爭者分析競爭者，所謂“知已知彼、百戰(zhàn)不殆 ”，制定并實(shí)施一系列制勝的營銷措施。 一月 21一月 2107:17:0807:17:08January 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2107:17:0807:17Jan2123Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/23 7:17:0807:17:0823 January 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 2107:17:0807:17Jan2123Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 一月 21一月 2107:17:0807:17:08January 23, 20231意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。將自己與競爭者進(jìn)行分析對比，將其中的領(lǐng)先者作為自身的發(fā)展目標(biāo)，并通過考察將其先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)移植到自身日常管理中去。 缺乏必要的營銷組織 XX貴賓樓目前沒有一個專門負(fù)責(zé)市場營銷的組織來承擔(dān)市場營銷的職能，這也是營銷意識不強(qiáng)的一個表現(xiàn)。 XX貴賓樓是省飯店協(xié)會理事單位之一（廊坊地區(qū)共有三家）。營銷手段評價 由于燃?xì)猱a(chǎn)業(yè)是城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有一定的特殊性，因此，在 XX燃?xì)膺M(jìn)入一個城市時面對的主要客戶實(shí)際上是當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門，對這些客戶 XX燃?xì)獠扇〉氖顷P(guān)系營銷，該營銷手段與目標(biāo)客戶有一定的適應(yīng)性。（ 4）利用川東輸氣，拿下荊州后，開發(fā)湖北。XX房地產(chǎn) 客戶需求滿足42加強(qiáng)營銷隊(duì)伍的建設(shè) 營銷對于房地產(chǎn)業(yè)是一個非常重要的環(huán)節(jié)。 XX房地產(chǎn)雖然在營銷過程上進(jìn)行了一定程度的市場調(diào)研，但由于調(diào)研的力度不夠，沒有真正了解消費(fèi)者的需求，沒有按照消費(fèi)者的需求來進(jìn)行房屋設(shè)計和建設(shè)（幻覺園是例證），因此其實(shí)際上仍然停留在推銷階段。目前整個營銷環(huán)節(jié)存在 的問題是： （ 1）前期市場調(diào)研工作非常薄弱，沒有起到真正的市場調(diào)研的作用，從而使得后期的市場細(xì)分和目標(biāo)市場的選擇顯得蒼白無力，市場定位有失準(zhǔn)確，這是導(dǎo)致幻覺園前期銷售不暢的重要原因之一?；糜X園目前的布局過于傳統(tǒng)，沒有吸引力。25廊坊市城鎮(zhèn)居民住房支出與恩格爾系數(shù)注 : 廊坊城 鎮(zhèn) 居民 2023年的恩格 爾