【正文】 居樂鄭州項目之于 雅居樂是開疆鄭州市場的攻堅戰(zhàn)是企業(yè)品牌落地，拓展中原的橋頭堡事關戰(zhàn)略戰(zhàn)必勝，攻必克寫在前面 …雅居樂項目之于 鄭州是新鄭東價值里程碑式的突破戰(zhàn)是一線品牌專業(yè)運營實力的試金場事關榮辱即要謹慎前行更要找到自信戰(zhàn)必勝，攻必克寫在前面 …雅居樂花園項目在 2023年實現 銷售目標。流量盤的目標 VS 改善型的區(qū)域求量 要價=？如何實現項目的量價雙贏？思考占位，權衡難度。城市角度 城市發(fā)展2核心區(qū)域（鄭東新區(qū)）建設基本完成，經濟技術開發(fā)區(qū)、航空港區(qū)、國際物流園區(qū)、中牟產業(yè)園區(qū)均正在規(guī)劃跟進，大鄭東新區(qū)將進入加速發(fā)展階段。鄭州新區(qū)總體規(guī)劃面積約 1840平方公里。鄭州新區(qū)總體規(guī)劃（ 20232023）龍 湖 地 區(qū) p以鄭州為中心的中原城市群，再次強化鄭州的中心地位；城市價值的持續(xù)提升，對鄭州市房地產市場的發(fā)展起到有力的催化作用，是市場發(fā)展的保障。上半年鄭州在售盤共有 101盤上漲，占比66%。二七區(qū)和鄭東新區(qū)占比 11%。城市角度城市發(fā)展向好，經濟動力強勁。戰(zhàn)略角度 入駐品牌1歷時八年，全國品牌企業(yè)相繼進駐中原，扎堆鄭州，城市已然成為全國房企競爭熱點。全國名企省域名企城市名企戰(zhàn)略角度品牌常態(tài)化競爭格局形成，不斷催生各品牌房企落地開發(fā)項目的產品力表現提升與營銷水準提升。商務金融，24宗，約 316萬㎡住宅用地，48宗，約 642萬㎡區(qū)域角度 土地市場1龍子湖高校園區(qū)職教園區(qū)省級行政服務區(qū)項目所在區(qū)域土地供應龐大，未來市場開發(fā)熱度顯著，未來 35年內東區(qū)市場將進入白熱化競爭狀態(tài)。p項目周邊生態(tài)、休閑資源豐富，西鄰綠博園和方特樂園，直通省級行政區(qū)及生活配套服務區(qū)，同時鄰近植物園、環(huán)球美食城等，是集生態(tài)、休閑和旅游于一體的復合生態(tài)資源。鄭開大道中央教育區(qū)中央商務區(qū)鄭開大道中央大道中州大道鄭汴路綠博園方特職教園區(qū)中央政務區(qū)迎賓大道區(qū)域角度 區(qū)域輻射3項目所在區(qū)域周邊涵蓋多種高質改善客群，支撐項目整體定位，同時有效輻射周邊需求客群。Chapter 2 p 競爭格局p 競爭解讀最好的環(huán)境從三個角度看項目所處的房地產市場，從不同的現象判斷項目的市場機會點。區(qū)域競品中洋房產品均為 1梯兩戶；小高層、高層中以 2梯 4戶占比最高， 2梯 3戶相對較少。競爭格局 產品面積4區(qū)域市場中競品價格差距較大，價格區(qū)間從 600025000元 /㎡，高層產品主流價格在兩個范圍，第一階梯在 8000元 /㎡上下，第二階梯在 10000元 /㎡上下；洋房產品由于地段因素均價在 8000元 /㎡；各項目同類別產品價格大致呈現出：離 CBD越近，價格越高。CBD競爭格局 單價對比5市場中項目主要競品價格差距較大，總價區(qū)間從 581100萬元不等，兩房產品在58110萬；三房產品在 80180萬；四房產品在 100萬以上；各項目同類別產品總價段大致呈現出：離 CBD越近，總價段越高。競爭格局 總價對比7從各個項目的銷售情況及認籌情況來看，區(qū)域去化速度相對較快，區(qū)域受追捧的程度較高，從熱銷項目可以看出項目去化速度大致與項目綜合價格（包含總價段）成反比關系。競爭解讀 現象一1同區(qū)域下不同品質的項目，價漲量走。中實潤城量價走勢 中力七里灣量價走勢競爭解讀市場需求旺盛，產品價值占據競爭首位；價格沒有天花板，突破量價關系的不是尋找市場縫隙，而是營銷力?；诳蛻羧酉碌目蛻粼V求，梳理客戶所關注的價值點，從客戶需求角度出發(fā)，建立本項目的價值體系。高品質客服公共維護特崗服務清潔服務園林維護專注品質級物業(yè)發(fā)展模式，帶動整體運營產品價值，先進的物業(yè)管理理念，必然提升未來本體項目純居住社區(qū)新生活，為企業(yè)品牌落地實現導入。成立中山市雅居樂房地產開發(fā)有限公司，實現集團的戰(zhàn)略轉移 成立雅居樂物業(yè)管理服務有限公司，引入港式物業(yè)管理模式 雅居樂地產控股有限公司在香港聯交所主板掛牌上市雅居樂喜慶十五周年，力推全新理念 遠見、心建、共建未來 1985年 1992年 1993年 1997年 2023年 2023年 2023年 2023年企業(yè)榮譽： 中國房地產企業(yè)綜合實力十強中國房地產上市公司綜合實力十強《 福布斯亞洲 》 “ 亞太區(qū)最佳上市公司 50強 ”《 財富 》 “ 中國企業(yè) 500強 ”27年品牌發(fā)展歷程，全國十強品牌。一層 159㎡ 二層 143㎡負一層二層戶型地下室首層戶型地下室 下沉式庭 院：㎡下沉式庭院贈送入戶花園：㎡大陽臺連接露臺價值梳理 產品價值4區(qū)位價值交通價值產品價值品牌價值景觀價值物業(yè)價值 永威五月花城萬科龍?zhí)媒I(yè)天筑……本項目與競品所區(qū)別的核心價值點為產品價值的差異化。產品價值價值梳理 核心價值5價值解讀剝離大同小異的區(qū)域優(yōu)勢，以及大同小異的增值服務，本項目的核心價值即為其市場稀缺的產品力。項目營銷階段核心問題核心問題研判第一層面如何在鄭州市場確立項目主題形象落地，提升項目的溢價能力？如何在藍海中大量積累實踐先行客戶，確保項目入市一炮而紅，快速銷售？第二層面易居將用五大核心策略解決問題注：紅色圖例解決 第一層面 ，綠色圖例解決 第二層面 。形式：博物館主題秀展覽要點：通過活動引發(fā)共鳴，建立品牌與客戶的感情基礎。形式：別墅樣板間開放 +別墅認籌要點：利用項目全通路推廣影響力，進行全方位立體宣傳，達到全城皆知的效果，利用現場景觀示范區(qū) +樣板間的強力沖擊打動客戶認籌。）（長期：廣告牌 3～ 5塊）二、對抗競爭 （廣告塔、戶外廣告）（中州大道路段、鄭東新區(qū)各 1塊及其它 ……目標受眾牢牢鎖定鄭州及周邊地區(qū)的私家車主 ,以高端人群為主要對象 ,全天采用當前引領廣播發(fā)展的 “ 新聞資訊 +音樂 +娛樂 ” 魅力 ，新聞資訊為骨架，受眾群體 3045歲高端群體 河南交通廣播電臺 FM1041 作為全國第一家省級交通廣播，自 1993年創(chuàng)立至今歷經 12年開拓進取河南交通廣播節(jié)目以交通快訊為骨架，以新聞、音樂、綜藝、娛樂、生活服務等豐富的板塊節(jié)目為主體，電臺廣告4全城造勢新浪樂居為主線、搜房網、商都網、房產網、本項目網為配合線上多渠道資源匯總，線下多主題活動組合新浪樂居服務內容：新浪首頁資源：日流量數 12億次，海量關注，有效傳播項目及活動信息。百度搜索引擎：首頁首屏首位獨家推廣位， 1條精準關鍵詞 、 5條模糊關鍵詞，搶占品牌推廣第一網絡陣地。 EJU平臺：提供一站式網上房產交易解決方案，創(chuàng)建便捷購房模式、樓盤展示、全面服務及安全交易平臺。相比報紙，雜志的終端讀者更加聚焦，將報紙大眾層面對于的透析以雜志主題軟文的方式傳遞而出，展示項目形象。專業(yè)寫手、網上炒帖，雜志軟文、?？?，形成市場熱度，造成市場輿論其他渠道廣告7全城造勢極致展示事件公關 全城造勢 極致展示核爆推售渠道封鎖策略總綱p景觀示范區(qū)道路綠化展示注：結合本項目開盤及熱銷期整個時間周期在 11月下旬之前，依據 20232023年鄭州氣候條件，最低氣溫都是在 1度以上，水景仍有較大的景觀展示效果，顧可以采用水景作為展示區(qū)的中心景觀展示。售樓處景觀示范區(qū)主要體現項目整體形象，建議采用較大景觀組團和水景，相互融合。中央景觀區(qū)建議注重水景打造，整體體現項目活力，同時對客群以及未來業(yè)主帶來親水感覺。道路綠化區(qū)注重高低錯落的景觀搭配，同時搭配相應綠化小組團及風景樹，讓客群感受到錯落感。高層樣板間建議采用現代風格，以凸顯本項目居住生活的功能性。高層樣板間建議采用現代風格，融入簡歐風格元素，以凸顯本項目居住生活的舒適性。小高層樣板間首層及負一采用歐式風格，體現小高層的空間質感，同時彰顯空間的居住舒適度。信息準確、現代科技，傳達項目信息、提升形象一、樓書及電子樓書 :拔高區(qū)域形象，演繹項目價值理念，在消費者心目中形成對項目高尚社區(qū)的預期二、折頁 :直接將項目具體信息傳遞給消費者，介紹建筑規(guī)劃、景觀三、戶型手冊 價格推導 ——聯排別墅目標設定核爆推售 價格推導2本案高層均價 =（ 6600*20%+8500*30%+9700*30%+12023*20%） *（ 43/50） ≈7895元 /㎡考慮項目推廣和營銷的附加值，及市場量價關系推導，建議項目高層入市價格 80009000元 /㎡注：每項系數滿分為 10分，最低分 0分。核爆推售 貨源盤點3明星產品現金流產品2023年項目大定金額為 東區(qū) 288套，開盤去化 63%182套、 西區(qū)