【正文】 牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 4）協(xié)議出讓 出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。w 協(xié)議出讓程序① 需用地單位提出用地申請(qǐng)。⑧ 核發(fā) 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 》 ，交付土地。出讓方式的適用范圍出讓方式 劃拔方式招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌 協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1 國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2 同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 3 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用 (補(bǔ)償、安置）或無(wú)償有期限限制 有期限限制 一般無(wú)期限限制土地出讓方式招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的異同 招 標(biāo) 拍 賣(mài) 掛 牌交易場(chǎng)所 指定地點(diǎn) 拍賣(mài)行 土地交易場(chǎng)所交易方式 一次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間 長(zhǎng) 短 長(zhǎng)復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書(shū)十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般衡量指標(biāo) 價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件 價(jià)格 價(jià)格適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件 土地用途無(wú)特別限制及要求 土地用途無(wú)特別限制及要求3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者 通過(guò)合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售、交換和贈(zèng)與 。（ 1）出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（ 2）交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（ 3）贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則v 轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。v 土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)收回與終止 主要包括：?土地使用權(quán)屆滿。?因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。（ 2）土地使用權(quán)終止?土地使用權(quán)因土地滅失而終止 土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)使用土地，使用權(quán)自然終止。v土地使用權(quán)終止存在以下兩種情況：167。（ 1） 在建項(xiàng)目收購(gòu)的程序v在建項(xiàng)目收購(gòu)在實(shí)際操作中一般需要遵循以下幾個(gè)程序：?在建項(xiàng)目初步調(diào)查。?專業(yè)意見(jiàn)發(fā)表。?轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。（ 2） 在建項(xiàng)目收購(gòu)注意事項(xiàng)v在建項(xiàng)目收購(gòu)需要注意以下事項(xiàng)：?權(quán)屬合法與完整性?法律文書(shū)的完善性?合作協(xié)議的合法性、合理性與執(zhí)行情況?工程進(jìn)度與投資進(jìn)度?工程質(zhì)量?財(cái)務(wù)狀況2 項(xiàng)目公司入股 項(xiàng)目公司入股 是指投資方按照對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的評(píng)估價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項(xiàng)目公司，主要包括 參股 、 控股 和 全資收購(gòu) 三種方式。 如果項(xiàng)目公司的 部分股東 對(duì)該項(xiàng)目不再具有投資意向或無(wú)資金進(jìn)行投資，一般會(huì)選擇 部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ，或者項(xiàng)目公司從引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的角度考慮也會(huì)選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增加股東，由收購(gòu)方（投資方）對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行參股或控股。?專業(yè)問(wèn)題協(xié)商與解決。?入股談判。?入股后續(xù)事項(xiàng)（包括公告）。（ 2） 項(xiàng)目公司入股的優(yōu)勢(shì)?手續(xù)簡(jiǎn)單。?開(kāi)發(fā)快捷。 因此，收購(gòu)者務(wù)必要對(duì)所收購(gòu)公司在收購(gòu)之前的 債權(quán)債務(wù) 有一個(gè)清楚的了解，具體可通過(guò)委托審計(jì)來(lái)查清公司的資產(chǎn)負(fù)債。 ”修改為： “國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地 實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償 。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。農(nóng)地征用的類型 為公共目的而進(jìn)行的征用，如為國(guó)防、國(guó)家機(jī)關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進(jìn)行的農(nóng)地征用； 為非公共目的，即為滿足城市土地市場(chǎng)一般需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用。一切征用和使用土地的單位和個(gè)人，必須堅(jiān)持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅(jiān)決反對(duì)征而不用，多征少用，浪費(fèi)土地的錯(cuò)誤做法。（ 3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則： 既不要因?yàn)檎饔猛恋囟档捅徽鞯厣a(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個(gè)人的生活水平，也不要因征地而過(guò)大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過(guò)當(dāng)?shù)氐纳钏?。?5）依法征地的原則： 建設(shè)單位征用土地，必須根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國(guó)家主管部門(mén)或者縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書(shū)或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。 國(guó)家征用集體所有的土地時(shí)直接對(duì)土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的補(bǔ)償。、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 安置補(bǔ)助費(fèi)是指國(guó)家征用農(nóng)地時(shí)，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補(bǔ)助費(fèi)用，包括勞動(dòng)力安置費(fèi)和生活補(bǔ)助費(fèi)。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍 。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償n （ 3）土地附著物。n （ 4）青苗補(bǔ)償費(fèi)。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對(duì)土地的投資。 在臨時(shí)使用的土地上，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。（ 6）稅費(fèi)。征地管理費(fèi)1城市房屋拆遷管理概述（ 1）城市房屋拆遷的概念 指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。 被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。 (2)房屋拆遷的一般規(guī)定 ”“被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2城市房屋拆遷管理（三）拆遷協(xié)議 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng) 。房屋拆遷管理部門(mén)不能作為拆遷人，也不得接受拆遷委托 。一是實(shí)行 貨幣補(bǔ)償安置 ；二是實(shí)行貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換 ） ； 三是實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換 ） 。（一）貨幣補(bǔ)償金額和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的價(jià)值的計(jì)算 拆遷 未出租 的私有居住房屋或拆遷由租賃雙方協(xié)議確定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議 解除租賃 關(guān)系的，或拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換，由被拆遷人安置房屋承租人 ，租賃關(guān)系繼續(xù)保持的均適用被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼，其 貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià) +價(jià)格補(bǔ)貼） 被拆除房屋的建筑面積 拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆除人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止的 ，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià) 被拆除房屋的建筑面積 20% 而其 承租人 如選擇貨幣補(bǔ)償或價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為： （被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià) 80%+ 價(jià)格補(bǔ)貼） 被拆遷房屋的建筑面積 拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止 ，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，其貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià) 被拆除房屋的建筑面積 100% 。如 非居住用房是出租的，又不能解除租關(guān)系的，應(yīng)實(shí)施價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房安置，以保護(hù)原租賃關(guān)系，即按市場(chǎng)價(jià)的 20%補(bǔ)償給被拆遷人， 80%補(bǔ)償給原承租人 。低于被拆除房屋同區(qū)域公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)這個(gè)最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 。 （二）面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換安置。 安置用房在一、二、三類地段，或四類地段動(dòng)遷戶仍安置在四類地段的，不享受增加系數(shù)安置。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可接受地價(jià)的測(cè)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參加土地招標(biāo)或是土地拍賣(mài)前，特別要做好地價(jià)測(cè)算工作，房地產(chǎn)投資大，地價(jià)比例又非常高，高水平的地價(jià)測(cè)算是房地產(chǎn)投資成功的第一步。 投資者既要遵守土地使用的限制規(guī)則，又要利用好一切沒(méi)被限制的因素，構(gòu)思出一個(gè)土地最佳的經(jīng)營(yíng)方案。土地商業(yè)用途時(shí)地價(jià)最高。容積率決定可建面積，土地價(jià)格也隨之不同。 樓面地價(jià) = 土地總價(jià) / 總建筑面積 = 土地單價(jià) / 容積率容積率：反映和衡量建筑用地的使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。 X也為單位土地面積地價(jià)。則公式為：注：此處樓價(jià)為所有建筑面積的銷(xiāo)售總收入。1+N*i 樓價(jià) 工程成本與利息費(fèi)用 各種稅金 目標(biāo)利潤(rùn)X’ =基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指 所建樓宇的預(yù)期樓價(jià) 和 樓宇建造成本 。推算需考慮的因素：預(yù)售的時(shí)間（投資總額 25%以上，高層約為一年以上，多層約為半年以上）期間可能發(fā)生的物價(jià)上漲、利率變動(dòng)、政策變化等房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)相似樓宇的成交價(jià)格與結(jié)算價(jià)格的調(diào)整 上述測(cè)算法是靜態(tài)方式，開(kāi)必企業(yè)也可設(shè)定土地出讓的時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)間，以動(dòng)態(tài)方式測(cè)算。開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備地上一至二層為商鋪，總面積為 10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為 60000平方米。 項(xiàng)目全部完工后，商鋪即可全部售出，預(yù)計(jì)出售時(shí)平均售價(jià)為 5000元每平方米；住宅樓一年后售出 50%，其余在兩年后順利售出，預(yù)計(jì)出售時(shí)平均售價(jià)為 2500元每平方米。取貼現(xiàn)率為 12%，在未來(lái) 3年的建設(shè)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)成本的投入情況如下：第一年為20%，第二年為 50%，第三年為 30%。復(fù)習(xí)思考題 住宅項(xiàng)目選址有哪些原則？ 城市用地是如何分類的？ 為什么說(shuō)建筑密度和容積率決定了土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度？住宅項(xiàng)目能否追求兩率的 “雙高 ”？為什么？ 土地的概念是什么？ 了解我國(guó)現(xiàn)行土地制度。 何謂補(bǔ)地價(jià)？ 什么是城市房屋拆遷？ 1什么是拆遷人和被拆遷人？ 1了解房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)。 ***雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 *****1故人江海別，幾度隔山川。 *****1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 *****1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ****沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 ****1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 ****1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 ***1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 ***閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 *****1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 ****1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 ***1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不