【正文】 牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 4）協(xié)議出讓 出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。w 協(xié)議出讓程序① 需用地單位提出用地申請。⑧ 核發(fā) 《 建設(shè)用地批準書 》 ，交付土地。出讓方式的適用范圍出讓方式 劃拔方式招標、拍賣、掛牌 協(xié)議1經(jīng)營性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1 國家機關(guān)、軍事用地2 同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的；3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓 3 國家重點扶持的能源、交通等項目用地4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同少量費用 (補償、安置）或無償有期限限制 有期限限制 一般無期限限制土地出讓方式招標、拍賣、掛牌的異同 招 標 拍 賣 掛 牌交易場所 指定地點 拍賣行 土地交易場所交易方式 一次報價 多次報價 多次報價持續(xù)時間 長 短 長復雜程度 需要制作標書十分復雜 不復雜 一般衡量指標 價格及指定的技術(shù)等其它條件 價格 價格適用范圍 具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設(shè)條件 土地用途無特別限制及要求 土地用途無特別限制及要求3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者 通過合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售、交換和贈與 。（ 1）出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（ 2）交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（ 3）贈與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則v 轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務隨之轉(zhuǎn)移。v 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)收回與終止 主要包括：?土地使用權(quán)屆滿。?因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。（ 2）土地使用權(quán)終止?土地使用權(quán)因土地滅失而終止 土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導致使用人實際上不能繼續(xù)使用土地，使用權(quán)自然終止。v土地使用權(quán)終止存在以下兩種情況：167。（ 1） 在建項目收購的程序v在建項目收購在實際操作中一般需要遵循以下幾個程序：?在建項目初步調(diào)查。?專業(yè)意見發(fā)表。?轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。（ 2） 在建項目收購注意事項v在建項目收購需要注意以下事項：?權(quán)屬合法與完整性?法律文書的完善性?合作協(xié)議的合法性、合理性與執(zhí)行情況?工程進度與投資進度?工程質(zhì)量?財務狀況2 項目公司入股 項目公司入股 是指投資方按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的評估價格購買該項目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項目公司，主要包括 參股 、 控股 和 全資收購 三種方式。 如果項目公司的 部分股東 對該項目不再具有投資意向或無資金進行投資，一般會選擇 部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ，或者項目公司從引進戰(zhàn)略投資者的角度考慮也會選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增加股東，由收購方（投資方）對項目公司進行參股或控股。?專業(yè)問題協(xié)商與解決。?入股談判。?入股后續(xù)事項（包括公告）。（ 2） 項目公司入股的優(yōu)勢?手續(xù)簡單。?開發(fā)快捷。 因此，收購者務必要對所收購公司在收購之前的 債權(quán)債務 有一個清楚的了解，具體可通過委托審計來查清公司的資產(chǎn)負債。 ”修改為： “國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地 實行征收或者征用，并給予補償 。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。農(nóng)地征用的類型 為公共目的而進行的征用，如為國防、國家機關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進行的農(nóng)地征用； 為非公共目的，即為滿足城市土地市場一般需求而進行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進行的農(nóng)地征用。一切征用和使用土地的單位和個人，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅決反對征而不用，多征少用，浪費土地的錯誤做法。（ 3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則： 既不要因為征用土地而降低被征地生產(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過當?shù)氐纳钏?。?5）依法征地的原則： 建設(shè)單位征用土地，必須根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。 國家征用集體所有的土地時直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。 安置補助費是指國家征用農(nóng)地時，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補助費用，包括勞動力安置費和生活補助費。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍 。開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補償n （ 3）土地附著物。n （ 4）青苗補償費。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對土地的投資。 在臨時使用的土地上，開發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。（ 6）稅費。征地管理費1城市房屋拆遷管理概述（ 1）城市房屋拆遷的概念 指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。 被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。 (2)房屋拆遷的一般規(guī)定 ”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2城市房屋拆遷管理（三）拆遷協(xié)議 拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項 。房屋拆遷管理部門不能作為拆遷人，也不得接受拆遷委托 。一是實行 貨幣補償安置 ；二是實行貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即 價值標準房屋調(diào)換 ） ； 三是實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即面積標準房屋調(diào)換 ） 。（一）貨幣補償金額和價值標準房屋調(diào)換的價值的計算 拆遷 未出租 的私有居住房屋或拆遷由租賃雙方協(xié)議確定租金標準的出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議 解除租賃 關(guān)系的，或拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換，由被拆遷人安置房屋承租人 ，租賃關(guān)系繼續(xù)保持的均適用被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價和價格補貼，其 貨幣補償金額的計算公式為：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價 +價格補貼） 被拆除房屋的建筑面積 拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被拆除人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止的 ，其貨幣補償金額的計算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價 被拆除房屋的建筑面積 20% 而其 承租人 如選擇貨幣補償或價值標準房屋調(diào)換的，其貨幣補償金額的計算公式為： （被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價 80%+ 價格補貼） 被拆遷房屋的建筑面積 拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止 ，被拆遷人可以選擇貨幣補償或價值標準房屋調(diào)換，其貨幣補償金額計算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價 被拆除房屋的建筑面積 100% 。如 非居住用房是出租的，又不能解除租關(guān)系的，應實施價值標準調(diào)房安置，以保護原租賃關(guān)系，即按市場價的 20%補償給被拆遷人， 80%補償給原承租人 。低于被拆除房屋同區(qū)域公有居住房屋上市交易的平均市場單價這個最低補償單價標準的，按最低補償單價標準計算 。 （二）面積標準房屋調(diào)換安置。 安置用房在一、二、三類地段，或四類地段動遷戶仍安置在四類地段的，不享受增加系數(shù)安置。 房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價的測算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參加土地招標或是土地拍賣前，特別要做好地價測算工作，房地產(chǎn)投資大，地價比例又非常高，高水平的地價測算是房地產(chǎn)投資成功的第一步。 投資者既要遵守土地使用的限制規(guī)則，又要利用好一切沒被限制的因素，構(gòu)思出一個土地最佳的經(jīng)營方案。土地商業(yè)用途時地價最高。容積率決定可建面積，土地價格也隨之不同。 樓面地價 = 土地總價 / 總建筑面積 = 土地單價 / 容積率容積率：反映和衡量建筑用地的使用強度的重要指標。 X也為單位土地面積地價。則公式為：注：此處樓價為所有建筑面積的銷售總收入。1+N*i 樓價 工程成本與利息費用 各種稅金 目標利潤X’ =基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指 所建樓宇的預期樓價 和 樓宇建造成本 。推算需考慮的因素：預售的時間（投資總額 25%以上，高層約為一年以上，多層約為半年以上）期間可能發(fā)生的物價上漲、利率變動、政策變化等房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動相似樓宇的成交價格與結(jié)算價格的調(diào)整 上述測算法是靜態(tài)方式，開必企業(yè)也可設(shè)定土地出讓的時間為基準時間，以動態(tài)方式測算。開發(fā)商準備地上一至二層為商鋪，總面積為 10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為 60000平方米。 項目全部完工后，商鋪即可全部售出，預計出售時平均售價為 5000元每平方米；住宅樓一年后售出 50%，其余在兩年后順利售出，預計出售時平均售價為 2500元每平方米。取貼現(xiàn)率為 12%，在未來 3年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)成本的投入情況如下：第一年為20%，第二年為 50%，第三年為 30%。復習思考題 住宅項目選址有哪些原則？ 城市用地是如何分類的？ 為什么說建筑密度和容積率決定了土地開發(fā)強度？住宅項目能否追求兩率的 “雙高 ”？為什么？ 土地的概念是什么？ 了解我國現(xiàn)行土地制度。 何謂補地價？ 什么是城市房屋拆遷？ 1什么是拆遷人和被拆遷人？ 1了解房屋拆遷補償安置的方式和標準。 ***雨中黃葉樹，燈下白頭人。 *****1故人江海別，幾度隔山川。 *****1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 *****1行動出成果，工作出財富。 ****沒有失敗，只有暫時停止成功！。 ****1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 ****1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 ****1楚塞三湘接，荊門九派通。 ***1空山新雨后，天氣晚來秋。 ***閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 *****1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強。 ****1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 ***1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不