【正文】 讓文件編制。?發(fā)布拍賣公告?競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查。?拍賣會(huì)舉辦?《 成交確認(rèn)書 》 簽訂及后續(xù)工作。主要適用于競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。土地出讓方式拍 賣u拍賣方式概念 按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法叫價(jià)的方法 將土地使用權(quán)拍賣給 出價(jià)最高者出價(jià)最高者 （競(jìng)買人 ）。u拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要 求和其他有關(guān)事項(xiàng)；（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；（五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 3）掛牌出讓 v掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán) ，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。v掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的程序一般包括以下幾個(gè)步驟：?前期準(zhǔn)備工作?掛牌出讓文件編制?發(fā)布掛牌公告?競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查?公布掛牌信息?報(bào)價(jià)?掛牌截至?現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)?《 成交確認(rèn)書 》 簽訂及后續(xù)工作土地出讓方式掛 牌u掛牌方式概念出讓人發(fā)布 掛牌公告掛牌公告 ，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并 更新掛牌價(jià)格更新掛牌價(jià)格 ，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。u掛牌流程接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競(jìng)買人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競(jìng)得人掛牌起始日 掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：　　（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；　?。ǘ┰趻炫破谙迌?nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；　?。ㄈ┰趻炫破谙迌?nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交?！　?在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià) ，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 4）協(xié)議出讓 v協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán) ，是指市、縣國(guó)土資源管理部門以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。協(xié)議出讓適用范圍： 主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非營(yíng)利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目。w 協(xié)議出讓程序① 需用地單位提出用地申請(qǐng)。② 編制協(xié)議出讓方案③ 底價(jià)確認(rèn)④ 報(bào)批⑤ 協(xié)商，簽訂意向書⑥ 公示⑦ 簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》 并公布出讓結(jié)果。⑧ 核發(fā) 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 ，交付土地。⑨ 辦理土地登記。出讓方式的適用范圍出讓方式 劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌 協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1 國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2 同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 3 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用 (補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制 有期限限制 一般無期限限制土地出讓方式招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌交易場(chǎng)所 指定地點(diǎn) 拍賣行 土地交易場(chǎng)所交易方式 一次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間 長(zhǎng) 短 長(zhǎng)復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般衡量指標(biāo) 價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件 價(jià)格 價(jià)格適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件 土地用途無特別限制及要求 土地用途無特別限制及要求3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者 通過合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售、交換和贈(zèng)與 。 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓的條件必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 （ 1）出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（ 2）交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（ 3）贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則v 轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。v 土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。v 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。4土地使用權(quán)收回與終止 （ 1）土地使用權(quán)收回v國(guó)家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。 主要包括：?土地使用權(quán)屆滿。?建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。?因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。?司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。（ 2）土地使用權(quán)終止?土地使用權(quán)因土地滅失而終止 土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)使用土地，使用權(quán)自然終止。?土地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止 由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。v土地使用權(quán)終止存在以下兩種情況：167。 在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股1 在建項(xiàng)目收購(gòu) 在建項(xiàng)目收購(gòu) 是指通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項(xiàng)目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時(shí)繼續(xù)承擔(dān)項(xiàng)目所負(fù)的各項(xiàng)義務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（ 1） 在建項(xiàng)目收購(gòu)的程序v在建項(xiàng)目收購(gòu)在實(shí)際操作中一般需要遵循以下幾個(gè)程序：?在建項(xiàng)目初步調(diào)查。?專業(yè)調(diào)查。?專業(yè)意見發(fā)表。?項(xiàng)目談判。?轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。?項(xiàng)目過戶手續(xù)辦理并 公告 。（ 2） 在建項(xiàng)目收購(gòu)注意事項(xiàng)v在建項(xiàng)目收購(gòu)需要注意以下事項(xiàng)：?權(quán)屬合法與完整性?法律文書的完善性?合作協(xié)議的合法性、合理性與執(zhí)行情況?工程進(jìn)度與投資進(jìn)度?工程質(zhì)量?財(cái)務(wù)狀況2 項(xiàng)目公司入股 項(xiàng)目公司入股 是指投資方按照對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的評(píng)估價(jià)格購(gòu)買該項(xiàng)目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項(xiàng)目公司，主要包括 參股 、 控股 和 全資收購(gòu) 三種方式。 如果項(xiàng)目公司的 所有股東 對(duì)該項(xiàng)目不再具有投資意向或無資金進(jìn)行投資，會(huì)選擇 整體出售 項(xiàng)目公司，由收購(gòu)方（投資方）進(jìn)行全資收購(gòu)。 如果項(xiàng)目公司的 部分股東 對(duì)該項(xiàng)目不再具有投資意向或無資金進(jìn)行投資，一般會(huì)選擇 部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ，或者項(xiàng)目公司從引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的角度考慮也會(huì)選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增加股東，由收購(gòu)方（投資方）對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行參股或控股。 （ 1） 項(xiàng)目公司入股的程序v項(xiàng)目入股的程序一般包括：?盡職調(diào)查。?專業(yè)問題協(xié)商與解決。?股權(quán)價(jià)值評(píng)估。?入股談判。?入股協(xié)議簽署。?入股后續(xù)事項(xiàng)（包括公告）。 為了順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司入股，一些不具有經(jīng)驗(yàn)的收購(gòu)方會(huì)選擇財(cái)務(wù)顧問或投資顧問做項(xiàng)目公司入股全程策劃、咨詢。（ 2） 項(xiàng)目公司入股的優(yōu)勢(shì)?手續(xù)簡(jiǎn)單。?費(fèi)用節(jié)省。?開發(fā)快捷。（ 3） 項(xiàng)目公司入股注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司入股方式盡管有上述優(yōu)勢(shì)，但也存在不利之處 ，即債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制，如是否對(duì)外提供過保證擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)以及是否對(duì)外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險(xiǎn)等等。 因此，收購(gòu)者務(wù)必要對(duì)所收購(gòu)公司在收購(gòu)之前的 債權(quán)債務(wù) 有一個(gè)清楚的了解，具體可通過委托審計(jì)來查清公司的資產(chǎn)負(fù)債。 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用1 農(nóng)地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款 “國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。 ”修改為： “國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地 實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償 。 ” 這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。農(nóng)地征用的類型 為公共目的而進(jìn)行的征用，如為國(guó)防、國(guó)家機(jī)關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進(jìn)行的農(nóng)地征用； 為非公共目的，即為滿足城市土地市場(chǎng)一般需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用。土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 集體土地所有者征用土地所有權(quán)政府補(bǔ)償轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)開發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償2 集體土地征用原則：（ 1）珍惜耕地，合理利用土地的原則 ：在征用土地時(shí)，必須堅(jiān)持 “以要吃飯、二要建設(shè) ”的方針，必須堅(jiān)持 “十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地 ”的基本國(guó)策。一切征用和使用土地的單位和個(gè)人，必須堅(jiān)持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅(jiān)決反對(duì)征而不用，多征少用，浪費(fèi)土地的錯(cuò)誤做法。（ 2） 保證國(guó)家建設(shè)用地原則： 在征用土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。（ 3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則： 既不要因?yàn)檎饔猛恋囟档捅徽鞯厣a(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個(gè)人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過當(dāng)?shù)氐纳钏健＃?4）有償使用土地的原則： 有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。（ 5）依法征地的原則： 建設(shè)單位征用土地，必須根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國(guó)家主管部門或者縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)。 國(guó)家征用集體所有的土地時(shí)直接對(duì)土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的補(bǔ)償。，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6至 10倍 。、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。（ 2）安置補(bǔ)助費(fèi)。 安置補(bǔ)助費(fèi)是指國(guó)家征用農(nóng)地時(shí)，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補(bǔ)助費(fèi)用，包括勞動(dòng)力安置費(fèi)和生活補(bǔ)助費(fèi)。 安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的 農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算 。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍 。但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍 。開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償n （ 3）土地附著物。n 土地附著物是指經(jīng)集體組織或農(nóng)民個(gè)人投入形成的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施如房屋、樹木、水井等。n （ 4）青苗補(bǔ)償費(fèi)。n 青苗是指從播種以后到收獲之前生長(zhǎng)在耕地中的農(nóng)作物。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對(duì)土地的投資。開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（ 5）臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。 在臨時(shí)使用的土地