[經(jīng)濟學]土地使用權評估(已改無錯字)
2023-03-25 00:31:46 本頁面
【正文】 原理，加上基本成本這一投資所應產(chǎn)生的相應利息和利潤，組成土地價格的基礎部分。 成本法的基本思路 適用范圍 估價公式 土地價格 =土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益 1地產(chǎn)市場狹小，交易實例少，無法用其他方法進行估價的土地 2公益事業(yè)用地 3新開發(fā)的土地 注意：土地實際開發(fā)成本的增加，并不一定會提高土地的價格，因此此種方法的估算結果只是一種”算術價格”。 成本法的基本思路 土地貶值估算 2 應用成本法應注意的成本 3 重置成本估算 1 幾個概念 （二）重置成本的估算 （一）土地取得費 為取得土地而向原土地使用者支付的費用 1土地補償費：前 3年平均年產(chǎn)值的 36倍 青苗補償費：生長階段按規(guī)定幅度計算 樹木補償費 安置補償費：3年平均畝產(chǎn)值的 23倍 ,最高不超過 10倍 房屋及地上物拆遷補償費：實際價值 新菜地開發(fā)建設基金：征用城市近郊區(qū)菜地，用地單位交納新菜地開發(fā)建設基金 耕地占用稅：稅法 使用權出讓金 動遷費 （二）土地開發(fā)費 ? 基礎設施配套費 “三通一平，七通一平” ? 公共事業(yè)配套費：郵電、圖書館、學校、公園、綠地等設施的費用 ? 小區(qū)開發(fā)配套費：與公共事業(yè)配套費相似，根據(jù)用地情況確定和力度項目 土地開發(fā)費 耕地占用稅，新菜地開發(fā)建設基金，土地管理費，教育費附加，南水北調(diào)費 為開發(fā)土地向銀行貸款的利息，一般以全部投資額為基數(shù)計算利息 （假設均勻投入），開發(fā)期超過一年要考慮復制 （二）重置成本的估算 主要是由于土地用途改變或土地功能變化而引起的 土地增值收益 =前五項之和 土地增值收益率（一般為10%25%） 投資總額 =（土地取得費 +土地開發(fā)費） 行業(yè)平均利潤率 （二）重置成本的估算 （三）土地貶值的估算 1 一般說土地不存在實體性貶值，但是一旦土地使用權被規(guī)定了使用年限，剩余使用年限會逐漸減少，隨著時間的推移，地產(chǎn)的功效會逐漸損失。 土地年限貶值率 = 已使用年限 /法定使用年限 2 另外一種貶值是由于周圍環(huán)境惡化造成的，土地使用價值的損失直接表現(xiàn)為地產(chǎn)收益的減少。 地產(chǎn)貶值額 = 年收益減少額的現(xiàn)值 （四） 應用成本法應注意的成本 ? 土地取得費和土地開發(fā)費都應是評估期日的重置費用，不能按實際投入來計算。 ? 各項費用的取費標準應由足夠的依據(jù)和充分的分析 ? 成本法評估結構一般作為投入成本價格分析，而用于作為市場交易價格應慎重。 五 、應用舉例 習題：（ 1畝 = ） XX廠區(qū)位于 XX市中心地帶，現(xiàn)使用的土地為國家行政規(guī)撥的國有土地，土地面積，使用年限為 50年，確定近郊區(qū)征用土地以平均年產(chǎn)值 1200元 /畝計算，其中土地補償費按年產(chǎn)值的 6倍計算，安置補償費為 /平方米，房屋及地上物拆遷費用從 10000元 /畝計，土地開發(fā)費，廠區(qū)已達到去“七通一平“，開發(fā)費用為 50元 /平方米 ,投資利息 8%，正常開發(fā)周期為 2年，其中第一年投入 50%，第二年投入50%，該地區(qū)工業(yè)生產(chǎn)用地開發(fā)年資金利潤率為 10%，土地所有權收益為 15%，則土地的價格是多少？ 167。 假設開發(fā)法 一、 基本概念 二、估價公式 三、使用范圍及條件 四、估價步驟 五、應用舉例 一、 基本概念 評估思路 定義 假設開發(fā)法又稱剩余法，倒算法，是用于評估待開發(fā)土地的估價方法。 在估算房地產(chǎn)未來正常交易價格的基礎上扣除建筑物的建造成本以及與建造、買賣相關的專業(yè)費、利息、稅費、利潤之后，以余額來確定待估土地價格的一種方法 。 假設一開發(fā)商面對一塊可供開發(fā)利用的土地，他愿意出的最高價，假設其進行開發(fā)后，全部建筑物的銷售價格減去建造費用、利息、利潤、稅金、剩余的部分就是開發(fā)商愿意為購買土地支付的最高價格 一、 基本概念 待開發(fā)的生地變?yōu)槭斓兀蚴斓亻_發(fā)建筑物然后出售或出租 拆遷進行土地開發(fā) 運用范圍 二、估價公式 宗地價格 =開發(fā)價值 建筑費 專業(yè)費不可預見費用 稅費 利息 利潤 具體內(nèi)容 For PowerPoint 972022 開發(fā)價值：房地合一價，建筑物出售價或出租價的現(xiàn)值。 建筑費：按當?shù)噩F(xiàn)行的建筑工程概 (預 )算標準測算直接、間接工程費，建筑承包商利潤 專業(yè)費：地質(zhì)勘查費，建筑設計費，工程概預算費（按建筑費用的 5%10%）估算 不可預見費：為建筑費和專業(yè)費之和的（ 2%5%） 稅費：是指銷售費用及有關稅金，按不動產(chǎn)總價的一定比例計算 利息：是指全部投資中借款部分所發(fā)生的利息 利潤：是開發(fā)商應獲得的正常利潤 決定條件 使用范圍 （ 1）待開發(fā)地（熟地）的
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