【文章內(nèi)容簡介】 城市土地的商品屬性，對城市國有土地實(shí)行有償使用，無論全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城市國有土地，都必須向國家繳納租金和有關(guān)稅費(fèi)。這種有償使用制度實(shí)質(zhì)上是具有市場配置含義的。?第二階段（ 1955年～ 1987年） 1954年以后，我國建立了高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，土地管理制度也由市場配置轉(zhuǎn)變?yōu)橛?jì)劃配置，城市土地取消了有償使用，確立了行政劃撥土地制度。國有土地的行政劃撥制度具有 劃撥手段的行政性 、 使用期限的無限制性 、 土地獲取和使用的無償性 、 土地物權(quán)的無流動(dòng)性 四個(gè)特征。?第三階段（ 1988年～ 2023年 )1987年，深圳市敲響了國有土地拍賣的第一槌。1988年， 《 憲法 》 修正案規(guī)定 ,土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。1990年，國務(wù)院出臺(tái) 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 ，確立了國家實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。1995年， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。1998年， 《 土地管理法 》 規(guī)定，國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度，建設(shè)單位使用國有土地應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得。自此，國有土地有償使用制度正式確立。 但是，這一階段的土地出讓以協(xié)議出讓為主，市場配置與計(jì)劃配置同時(shí)存在，并不能完全體現(xiàn)土地的市場價(jià)值，甚至造成了大量土地的不規(guī)范出讓，滋生腐敗，損害了國家利益。由于出讓市場的不規(guī)范，造成土地二級市場發(fā)展緩慢，市場需求多是通過一級市場解決。?第四階段（ 2023年至今） 2023年國務(wù)院下發(fā)的 《 關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知 》 明確提出，為體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)原則，確保土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。同年，國土資源部發(fā)布了 《 劃撥用地目錄 》 ，不符合目錄的建設(shè)用地，不得劃撥供地，必須有償供應(yīng)。2023年、 2023年，國土資源部陸續(xù)發(fā)布了 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 和 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 。 在這三年間，國有土地劃撥供應(yīng)的范圍進(jìn)一步明確，招拍掛出讓和協(xié)議出讓有了具體細(xì)化的范圍與操作程序，國有土地市場配置的制度框架初步確立。 現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目除經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房可以通過劃撥方式獲得土地使用權(quán)外，其它商品房開發(fā)項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)的主要方式有三種，分別是： 土地使用權(quán)出讓 、 在建項(xiàng)目收購 和 項(xiàng)目公司入股 。 城市開發(fā)用地的選擇n 1開發(fā)用地的必備條件 國有用地n 根據(jù)中華人民共和國 《 土地法 》 和 《 城市房地產(chǎn)管理法 》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 只有國有土地 才能投入房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)；城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于 城市規(guī)劃區(qū) 的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的 國有土地 。n 開發(fā)用地的使用權(quán)n 根據(jù)我國 《 房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定：n 對開發(fā)用地，國家實(shí)行有償、有期限使用制度；n 開發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇（ 1） 地段影響因素分析◆ 市場供求行情：地塊需求呈上升趨勢，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊?！?自然條件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等?！?社會(huì)條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會(huì)治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆ 環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件市場供求行情地塊的自然條件地塊的社會(huì)條件地塊的環(huán)境條件地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件政策限制人口因素城市規(guī)劃因素心理影響國際關(guān)系地段的影響因素：地段的影響因素： 地塊與市中心的距離 土地承載力 地形地勢 土地面積 地塊形狀 日 照 風(fēng)力和風(fēng)向 溫 度 降水量 自然災(zāi)害 空氣污染程度 噪音大小 綠化程度 視覺效果 清潔程度 地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況 附近的房地產(chǎn)情況 社會(huì)治安情況 政局穩(wěn)定情況 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 物價(jià)水平 工資水平 儲(chǔ)蓄利率 投資水平 價(jià)格限制 稅收限制 優(yōu)惠政策 土地制度 人的數(shù)量 人的素質(zhì) 家庭規(guī)模 土地用途 容積率 建筑高度 交通道路 行政隸屬變更 地塊風(fēng)水 土地號碼 名人效應(yīng) 風(fēng)俗習(xí)慣（ 2） 地段選擇的原則◆ 選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資未開發(fā)的土地 地價(jià)價(jià)格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險(xiǎn)大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開發(fā)中的土地 （已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)） 價(jià)格適中、投資后的增值潛力大已開發(fā)土地 （指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地） 西方發(fā)達(dá)國家：土地價(jià)格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會(huì)太大。 國內(nèi)：土地價(jià)格高，再利用的價(jià)值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵(lì)投資，所以，在一段時(shí)間內(nèi)，是比較好的投資地段?！?總攬全局選擇投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個(gè)組成部分，因此，必須從城市的整個(gè)布局、整個(gè)城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。在投資地段選擇時(shí)，既要判斷出近期的熱點(diǎn)地段，又要判斷出中長期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。為達(dá)此目的，首先要用全局的觀點(diǎn)來考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在?！?積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)， 只不過風(fēng)險(xiǎn)有大有小而已。世界上不存在只有收益沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資地段。在選擇投資地段時(shí)，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險(xiǎn)，又要敢于冒險(xiǎn)，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得n 方式n 按照 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有：n 土地劃撥n 土地出讓n 土地轉(zhuǎn)讓1土地劃撥土地劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。特點(diǎn)：無償無限期劃撥土地范圍 （ 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地（ 3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地合作建設(shè)和補(bǔ)地價(jià)合作建設(shè)又稱聯(lián)建，聯(lián)合開發(fā) ,“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理 ”。 補(bǔ)地價(jià)第一， 出讓體系中 。 如調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補(bǔ)地價(jià) 。第二， 屬行政劃拔無償取得，補(bǔ)交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的出讓金也稱為補(bǔ)地價(jià)。 2土地使用權(quán)出讓 （ 1）土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)出讓 （以下簡稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓金 是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。構(gòu)成： ① 一定年限內(nèi)地租； ② 土地使用權(quán)出讓前國家對土地的開發(fā)成本； ③ 征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。（ 2）土地出讓的內(nèi)涵?土地出讓的主體 。出讓方是土地的所有者 ——國家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。?土地出讓的客體 。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。?土地出讓的內(nèi)容 。土地出讓是土地出讓方將一定年限的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付相應(yīng)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓合同一般都采用書面標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，合同的主要條款、格式等均由出讓方提出，受讓方只能接受，必要時(shí)可以提出自己意見，作原合同的補(bǔ)充。（ 3）土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)?出讓方的唯一性 。?出讓權(quán)利的局限性 。?土地出讓客體的單一性 。?出讓主體的平等性 。（ 4）出讓土地使用權(quán)年限 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下：?居住用地 70年?工業(yè)用地 50年?教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年?商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年?綜合或其他用地 50年（ 5）土地使用權(quán)出讓的方式 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 國土資源部出臺(tái)的 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。 綜上所述，目前國有土地使用權(quán)出讓主要有 招標(biāo) 、 拍賣、 掛牌 和 協(xié)議出讓 等四種出讓方式。土地出讓方式一、取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1. 出讓方式 2. 劃拔方式（ 1）招 標(biāo) （ 2）拍 賣 （ 3）掛 牌 （ 4）協(xié) 議3. 承租方式 辦理土地登記 核發(fā) 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》交付土地 發(fā)布出讓公告 編制出讓文件地價(jià)評估確定出讓底價(jià)編制、確定 出讓方案 公布出讓計(jì)劃確定供地方式 簽訂出讓合同公布結(jié)果招 標(biāo)拍 賣掛 牌協(xié) 議 招拍掛實(shí)施土地出讓方式(1) (2) (3) (4) (5)(7) (8)(9) 申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權(quán)出讓流程1）招標(biāo)出讓 v招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目。 v招標(biāo)出讓的程序一般包括以下幾個(gè)步驟：?前期準(zhǔn)備工作。?招標(biāo)出讓文件編制。?發(fā)布招標(biāo)公告?投標(biāo)申請與資格審查。?投標(biāo)。?開標(biāo)。評標(biāo)。?定標(biāo)。?中標(biāo)及后續(xù)工作。2）拍賣出讓 v 拍賣出讓國有土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。v拍賣出讓的程序一般包括以下幾個(gè)步驟：?前期準(zhǔn)備工作。?拍賣出