【正文】 ***1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 ***閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 ****1楚塞三湘接，荊門九派通。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 *****1行動出成果，工作出財富。 *****1故人江海別，幾度隔山川。 何謂補地價？ 什么是城市房屋拆遷？ 1什么是拆遷人和被拆遷人？ 1了解房屋拆遷補償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)。取貼現(xiàn)率為 12%，在未來 3年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)成本的投入情況如下：第一年為20%，第二年為 50%，第三年為 30%。開發(fā)商準(zhǔn)備地上一至二層為商鋪，總面積為 10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為 60000平方米。1+N*i 樓價 工程成本與利息費用 各種稅金 目標(biāo)利潤X’ =基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指 所建樓宇的預(yù)期樓價 和 樓宇建造成本 。 X也為單位土地面積地價。容積率決定可建面積，土地價格也隨之不同。 投資者既要遵守土地使用的限制規(guī)則，又要利用好一切沒被限制的因素，構(gòu)思出一個土地最佳的經(jīng)營方案。 安置用房在一、二、三類地段，或四類地段動遷戶仍安置在四類地段的，不享受增加系數(shù)安置。低于被拆除房屋同區(qū)域公有居住房屋上市交易的平均市場單價這個最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算 。如 非居住用房是出租的，又不能解除租關(guān)系的，應(yīng)實施價值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房安置，以保護(hù)原租賃關(guān)系，即按市場價的 20%補償給被拆遷人， 80%補償給原承租人 。三是實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換 ） 。二是實行貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即 價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換 ） ； 一是實行 貨幣補償安置 ；2城市房屋拆遷管理（三）拆遷協(xié)議 拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項 。 被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。（ 6）稅費。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對土地的投資。開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補償n （ 3）土地附著物。 安置補助費是指國家征用農(nóng)地時，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補助費用，包括勞動力安置費和生活補助費。 國家征用集體所有的土地時直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。（ 3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則： 既不要因為征用土地而降低被征地生產(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過當(dāng)?shù)氐纳钏?。農(nóng)地征用的類型 為公共目的而進(jìn)行的征用，如為國防、國家機關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進(jìn)行的農(nóng)地征用； 為非公共目的，即為滿足城市土地市場一般需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用。 ”修改為： “國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地 實行征收或者征用，并給予補償 。?開發(fā)快捷。?入股后續(xù)事項（包括公告）。?專業(yè)問題協(xié)商與解決。（ 2） 在建項目收購注意事項v在建項目收購需要注意以下事項：?權(quán)屬合法與完整性?法律文書的完善性?合作協(xié)議的合法性、合理性與執(zhí)行情況?工程進(jìn)度與投資進(jìn)度?工程質(zhì)量?財務(wù)狀況2 項目公司入股 項目公司入股 是指投資方按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的評估價格購買該項目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項目公司，主要包括 參股 、 控股 和 全資收購 三種方式。?專業(yè)意見發(fā)表。v土地使用權(quán)終止存在以下兩種情況：167。?因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)收回與終止 （ 1）出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（ 2）交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（ 3）贈與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則v 轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。出讓方式的適用范圍出讓方式 劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌 協(xié)議1經(jīng)營性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1 國家機關(guān)、軍事用地2 同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的；3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓 3 國家重點扶持的能源、交通等項目用地4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同少量費用 (補償、安置）或無償有期限限制 有期限限制 一般無期限限制土地出讓方式招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌交易場所 指定地點 拍賣行 土地交易場所交易方式 一次報價 多次報價 多次報價持續(xù)時間 長 短 長復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般衡量指標(biāo) 價格及指定的技術(shù)等其它條件 價格 價格適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件 土地用途無特別限制及要求 土地用途無特別限制及要求3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者 通過合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售、交換和贈與 。w 協(xié)議出讓程序① 需用地單位提出用地申請。 4）協(xié)議出讓 v掛牌出讓國有土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地出讓方式拍 賣u拍賣方式概念 按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法叫價的方法 將土地使用權(quán)拍賣給 出價最高者出價最高者 （競買人 ）。?拍賣出讓文件編制。?中標(biāo)及后續(xù)工作。?投標(biāo)。主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投標(biāo)項目。 國土資源部出臺的 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。?出讓主體的平等性 。土地使用權(quán)出讓合同一般都采用書面標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，合同的主要條款、格式等均由出讓方提出，受讓方只能接受，必要時可以提出自己意見，作原合同的補充。?土地出讓的客體 。 土地使用權(quán)出讓金 是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。 如調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補地價 。在選擇投資地段時，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險，又要敢于冒險，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點地段，又要判斷出中長期的投資熱點地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在?！?社會條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆ 環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件市場供求行情地塊的自然條件地塊的社會條件地塊的環(huán)境條件地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件政策限制人口因素城市規(guī)劃因素心理影響國際關(guān)系地段的影響因素：地段的影響因素： 地塊與市中心的距離 土地承載力 地形地勢 土地面積 地塊形狀 日 照 風(fēng)力和風(fēng)向 溫 度 降水量 自然災(zāi)害 空氣污染程度 噪音大小 綠化程度 視覺效果 清潔程度 地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況 附近的房地產(chǎn)情況 社會治安情況 政局穩(wěn)定情況 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 物價水平 工資水平 儲蓄利率 投資水平 價格限制 稅收限制 優(yōu)惠政策 土地制度 人的數(shù)量 人的素質(zhì) 家庭規(guī)模 土地用途 容積率 建筑高度 交通道路 行政隸屬變更 地塊風(fēng)水 土地號碼 名人效應(yīng) 風(fēng)俗習(xí)慣（ 2） 地段選擇的原則◆ 選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資未開發(fā)的土地 地價價格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 城市開發(fā)用地的選擇n 1開發(fā)用地的必備條件 國有用地n 根據(jù)中華人民共和國 《 土地法 》 和 《 城市房地產(chǎn)管理法 》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 只有國有土地 才能投入房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)；城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于 城市規(guī)劃區(qū) 的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的 國有土地 。 ?第四階段（ 2023年至今） 2023年國務(wù)院下發(fā)的 《 關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知 》 明確提出，為體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)原則，確保土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。1998年， 《 土地管理法 》 規(guī)定，國家依法實行國有土地有償使用制度，建設(shè)單位使用國有土地應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得。?第三階段（ 1988年～ 2023年 )1987年，深圳市敲響了國有土地拍賣的第一槌。v我國土地使用權(quán)獲取方式的演變經(jīng)歷了四個階段：?第一階段（ 1949年～ 1954年） 1954年以前，國家從制度上承認(rèn)城市土地的商品屬性，對城市國有土地實行有償使用，無論全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城市國有土地，都必須向國家繳納租金和有關(guān)稅費。（ 3）土地使用權(quán)類型與權(quán)能2v《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。w《 土地管理法 》 第十條規(guī)定： “農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農(nóng)村集體組織經(jīng)營、管理。167。n 《 土地管理法 》 中明確規(guī)定了我國土地管理的六項制度，即 社會主義土地公有制度 ， 國有土地有償使用制度 ， 土地用途管制制度 ， 占用耕地補償制度 ，基本農(nóng)田保護(hù)制度 ，