【正文】 土地登記制度 。典期期滿逾期 10年，或典契未寫明年限而經(jīng)營 30年未贖回的，原則上視為絕贖。在典權(quán)法律關(guān)系中，支付典價(jià)者為 典權(quán)人 ，收取他人典價(jià)并將自己財(cái)產(chǎn)供典權(quán)人占有、使用、收益者為 出典人 。土地抵押權(quán)土地抵押權(quán) 是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以 不轉(zhuǎn)移占有 的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動(dòng)產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。是國家以所有者身份向建設(shè)用地單位或土地經(jīng)營單位有償、有期限地出讓土地使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營市場。 4土地相關(guān)權(quán)利所有權(quán)使用權(quán)抵押權(quán)典 權(quán)租賃權(quán)(1)土地所有權(quán)土地所有人對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。熟地： 是 指已經(jīng)具備 “七通一平 ”“五通一平 ”或“三通一平 ”建設(shè)條件的土地。它是一個(gè)自然、經(jīng)濟(jì)的綜合體。 第二節(jié)城市開發(fā)用地獲取 我國現(xiàn)行土地制度 2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得 在建項(xiàng)目收購與項(xiàng)目公司入股 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用 房地產(chǎn)開發(fā)可接受的地價(jià)的測算 1土地的基本概念凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效；未經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審核同意，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更。 二、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序Wb、 A≤L（ W+S）（ 投影角為 ）或 a、（一）概念一、建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容（二）住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。（三）初步可行性研究項(xiàng)目投資談判； 詳細(xì)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)公司的總體決策 。對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究；精心篩選投資項(xiàng)目；廣泛尋找投資項(xiàng)目；建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料申請(qǐng)表（按要求填寫）規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)初步設(shè)計(jì)批文項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項(xiàng)目）監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料商品房銷售申請(qǐng)書營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明資質(zhì)等級(jí)證書立項(xiàng)批文建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證施工許可證建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明白蟻防治合同1商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告1物業(yè)管理方案1商品房預(yù)售方案1項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況1其他材料選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開發(fā)流程三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選選 址址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 提交文件開發(fā)商 尋找可以投資的地塊 投資分析報(bào)告n 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷需要提交文件為 :項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商三、開發(fā)流程立立 項(xiàng)項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為 :計(jì)委規(guī)劃局建委三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地取得土地選 址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 取得土地開發(fā)與使 用權(quán) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》1.《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 規(guī)定提交文件2.《 國有土地使用證 》 規(guī)定提交文件辦理 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 立項(xiàng)批復(fù)2. 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表3. 市政府征地批復(fù)4. 用地釘樁成果5. 按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件6. 審定設(shè)計(jì)方案通知書三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地取得土地選 址 竣工驗(yàn)收辦理 《 國有土地使用證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 立項(xiàng)批復(fù)2. 辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng)3. 審定設(shè)計(jì)方案通知書4. 土地評(píng)估報(bào)告原件5. 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6. 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 及釘樁成果通知單7. 建筑面積與用途說明書8. 加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9. 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 或原用地單位的 《 國有土地使用證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）10. 與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件11. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 項(xiàng)目方案滿足市場需要和政府要求3領(lǐng)取 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見2. 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表3. 審定設(shè)計(jì)方案4. 建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙5. 工程檔案登記證明6. 按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的7. 協(xié)議通知書三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 找到符合條件施工隊(duì) ,開發(fā)建設(shè) 《 建筑工程施工許可證 》 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理 《 國有土地使用證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份2. 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 及附件3. 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 及附件4. 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書5. 經(jīng)過備案的施工合同6. 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書7. 項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明8. 年度施工計(jì)劃9. 人防工程備案通知書10. 園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件11. 四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證12. 質(zhì)量監(jiān)督通知書13. 安全監(jiān)督通知書14. 建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證15. 統(tǒng)計(jì)局登記通知三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 完成建造 ,出售 ,回收資金及獲利 之前取得的所有證辦理 《 商品房銷售（預(yù)售）許可證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 年度施工計(jì)劃2. 施工合同3. 地名辦批復(fù)4. 物業(yè)管理公約批復(fù)5. 臨時(shí)國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明6. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證7. 建筑工程施工許可證8. 銷售（預(yù)售）房價(jià)監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá) 35%以上的證明材料9. 銷售（預(yù)售）商品房面積測量報(bào)告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖10. 市政府征地的批復(fù)11. 銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等三、開發(fā)流程總 結(jié) :計(jì)委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等 :《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》 、 《 商品房銷售 (預(yù)售 )許可證 》 :《 項(xiàng)目建議書 》 、 《 立項(xiàng)報(bào)告 》 、 《 可行性研究報(bào)告 》 、 《設(shè)計(jì)方案送審書 》 、 《 施工圖 》 等以及各相關(guān)部門的批文第二章 沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件 。開 發(fā) 流 程三、開發(fā)流程 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷售許可證 》選 址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用 “五證 ”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一 二 三 四 五圖片暫缺三、開發(fā)流程證件解釋《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 是建設(shè)單位在向土地管理部門 申請(qǐng)征用、劃撥土地前 ，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。《 建筑工程施工許可證 》 (建筑工程開工證 )是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 二、項(xiàng)目選擇的程序（一）投資項(xiàng)目尋找稱為 “看地 ”或 “選址 ”。（四）項(xiàng)目談判 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目選址管理 《城市規(guī)劃法》規(guī)定： “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質(zhì)和非生命物質(zhì)構(gòu)成的。建設(shè)用地規(guī)劃管理 是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）對(duì)建設(shè)單位或個(gè)人申請(qǐng)的建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃要求， 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。第四節(jié) 澄清三個(gè)概念： 土地與土壤的區(qū)別土地的含義比土壤廣泛。用途開發(fā)程度（土地一級(jí)開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉儲(chǔ) 用房居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地3土地的職能和特點(diǎn)中國城市土地所有權(quán)屬于國家（國有土地） 農(nóng)村、城郊除法規(guī)外屬于集體（集體土地）征地費(fèi)用征地土地征用補(bǔ)償費(fèi)勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)(2)土地使用權(quán)（ 1）土地使用權(quán)定義（ 2）取得方式行政劃撥（有限定）出讓轉(zhuǎn)讓（ 3）使用年限協(xié)議 掛牌招標(biāo)拍賣買賣贈(zèng)與交換土地一級(jí)市場土地二級(jí)市場70年 居住用地50年 工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地40年 商業(yè)、旅游、娛樂用地土地使用權(quán)出讓 指 國家國家 將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用年限 指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。包括土地征購市場（具有一定的強(qiáng)制性）、土地出讓市場和土地租賃市場。 在我國，特指土地使用權(quán)抵押。作為典權(quán)標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)為 典物 。(5)土地租賃權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權(quán)利。社會(huì)主義公有制是土地所有制的一種。4 土地管理制度及其演變土地管理制度及其演變（ 1）土地所有制v 我國的土地所有制分為以下兩種：?全民所有制《 土地管理法實(shí)施條例 》 第二條規(guī)定，下列土地