【正文】 、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。出讓方是土地的所有者 ——國家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。構(gòu)成： ① 一定年限內(nèi)地租； ② 土地使用權(quán)出讓前國家對土地的開發(fā)成本； ③ 征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。（ 1）土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)出讓 （以下簡稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第二， 屬行政劃拔無償取得，補(bǔ)交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的出讓金也稱為補(bǔ)地價(jià)。第一， 出讓體系中 。 補(bǔ)地價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得n 方式n 按照 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有：n 土地劃撥n 土地出讓n 土地轉(zhuǎn)讓1土地劃撥土地劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。世界上不存在只有收益沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資地段。為達(dá)此目的，首先要用全局的觀點(diǎn)來考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在?！?總攬全局選擇投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個(gè)組成部分，因此，必須從城市的整個(gè)布局、整個(gè)城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。開發(fā)中的土地 （已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)） 價(jià)格適中、投資后的增值潛力大已開發(fā)土地 （指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地） 西方發(fā)達(dá)國家：土地價(jià)格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會(huì)太大?！?自然條件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等。n 開發(fā)用地的使用權(quán)n 根據(jù)我國 《 房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定：n 對開發(fā)用地，國家實(shí)行有償、有期限使用制度；n 開發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。 現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目除經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房可以通過劃撥方式獲得土地使用權(quán)外，其它商品房開發(fā)項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)的主要方式有三種，分別是： 土地使用權(quán)出讓 、 在建項(xiàng)目收購 和 項(xiàng)目公司入股 。 在這三年間，國有土地劃撥供應(yīng)的范圍進(jìn)一步明確，招拍掛出讓和協(xié)議出讓有了具體細(xì)化的范圍與操作程序，國有土地市場配置的制度框架初步確立。2023年、 2023年，國土資源部陸續(xù)發(fā)布了 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 和 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 。同年，國土資源部發(fā)布了 《 劃撥用地目錄 》 ，不符合目錄的建設(shè)用地，不得劃撥供地，必須有償供應(yīng)。由于出讓市場的不規(guī)范，造成土地二級市場發(fā)展緩慢，市場需求多是通過一級市場解決。自此，國有土地有償使用制度正式確立。1995年， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。1988年， 《 憲法 》 修正案規(guī)定 ,土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。國有土地的行政劃撥制度具有 劃撥手段的行政性 、 使用期限的無限制性 、 土地獲取和使用的無償性 、 土地物權(quán)的無流動(dòng)性 四個(gè)特征。這種有償使用制度實(shí)質(zhì)上是具有市場配置含義的。土地使用權(quán)獲取方式的歷史演變 同樣具有 占有 、 使用 、 收益 和 處分 四項(xiàng)權(quán)能。 ”v土地使用權(quán)可分為兩類：w 一類是土地所有人對自己擁有的土地所享有的使用權(quán)，稱為 所有權(quán)能的使用權(quán) ，又稱為所有人的使用權(quán)；w 另一類是非土地所有權(quán)人對土地享有的權(quán)利，稱為 與所有權(quán)相分離的使用權(quán) ，或叫非所有人的使用權(quán)。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。 ” （ 2）國有土地使用制度v這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有的前提下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場情況補(bǔ)交地價(jià)。w農(nóng)民集體的范圍 包括： ① 村農(nóng)民集體； ② 村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； ③ 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農(nóng)民集體。4 土地管理制度及其演變土地管理制度及其演變（ 1）土地所有制v 我國的土地所有制分為以下兩種：?全民所有制《 土地管理法實(shí)施條例 》 第二條規(guī)定，下列土地屬于全民所有即國家所有： ① 城市市區(qū)的土地； ② 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； ③ 國家依法征收的土地； ④ 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； ⑤ 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集 體所有的土地；⑥ 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后 不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。n 在本節(jié)中，重點(diǎn)介紹土地所有制和國有土地使用制度。社會(huì)主義公有制是土地所有制的一種。n 土地管理基本制度 (5)土地租賃權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權(quán)利。期滿后，出典人退還典價(jià)，可贖回土地及地上建筑物、其他附著物的使用權(quán)。作為典權(quán)標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)為 典物 。 (4)土地典權(quán)典權(quán)典權(quán) 是指一方支付典價(jià)占有他人所有的不動(dòng)產(chǎn)并占有、使用、收益的權(quán)利。 在我國，特指土地使用權(quán)抵押。(3)土地抵押權(quán)抵押權(quán)抵押權(quán) 是指債務(wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。包括土地征購市場（具有一定的強(qiáng)制性）、土地出讓市場和土地租賃市場。土地一級市場土地一級市場 是指土地使用權(quán)的出讓市場。土地使用年限 指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與等。中國城市土地所有權(quán)屬于國家（國有土地） 農(nóng)村、城郊除法規(guī)外屬于集體（集體土地）征地費(fèi)用征地土地征用補(bǔ)償費(fèi)勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)(2)土地使用權(quán)（ 1）土地使用權(quán)定義（ 2）取得方式行政劃撥（有限定）出讓轉(zhuǎn)讓（ 3）使用年限協(xié)議 掛牌招標(biāo)拍賣買賣贈(zèng)與交換土地一級市場土地二級市場70年 居住用地50年 工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地40年 商業(yè)、旅游、娛樂用地土地使用權(quán)出讓 指 國家國家 將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。用途開發(fā)程度（土地一級開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉儲(chǔ) 用房居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地3土地的職能和特點(diǎn)毛地： 是 指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。土地的含義比土壤廣泛。澄清三個(gè)概念： 土地與土壤的區(qū)別土地 是指地球的陸域表層，包括內(nèi)陸水域、沿海灘涂及島嶼。二、住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容（一）按土地來源不同對工程規(guī)劃進(jìn)行管理在土地使用權(quán)有償出讓基地上建設(shè) 在土地使用權(quán)有償出讓基地，在受讓方簽訂 土地使用權(quán)出讓合同 ，申領(lǐng) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ，并進(jìn)行 土地使用權(quán)初試登記 取得 土地使用權(quán)證 （或房地產(chǎn)權(quán)證）后，方可向規(guī)劃部門送審建筑設(shè)計(jì)方案，申領(lǐng) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第四節(jié) c、 建筑退讓d、 建筑間距；建筑高度；綠地率；基地標(biāo)高等。H=（ W+S）S 建設(shè)用地規(guī)劃管理 是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）對建設(shè)單位或個(gè)人申請的建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃要求， 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。 住宅項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質(zhì)和非生命物質(zhì)構(gòu)成的。是指住宅的 地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置 的綜合 。（一）住宅區(qū)位 ”二、住宅項(xiàng)目選址原則 一城九鎮(zhèn)（現(xiàn)為三城（松江大學(xué)城、南匯臨江新城、嘉定安亭汽車城）若干鎮(zhèn)） 三、住宅區(qū)位及住宅生態(tài)環(huán)境 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目選址管理 《城市規(guī)劃法》規(guī)定： “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。 第二節(jié) （四）項(xiàng)目談判（二）投資項(xiàng)目精選（一）投資項(xiàng)目尋找稱為 “看地 ”或 “選址 ”。 二、項(xiàng)目選擇的程序一、項(xiàng)目選擇的概念項(xiàng)目選擇一般可分六個(gè)步驟 三、開發(fā)流程申報(bào)材料申請報(bào)告建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖項(xiàng)目建筑方案工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料建設(shè)單位申報(bào)表建設(shè)項(xiàng)目總平面圖設(shè)計(jì)說明（包括分類依據(jù)）防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明電氣施工說明及總配電圖防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件 2份）接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件 2份）申報(bào)材料建筑工程施工許可證申請表；建筑施工合同文本；建筑工程招標(biāo)文件；施工單位中標(biāo)通知書；建設(shè)工程會(huì)辦單；質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；工程上繳規(guī)費(fèi)清單；建設(shè)資金落實(shí)證明；拆遷許可證施工險(xiǎn)繳費(fèi)單1外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件解釋《 商品房銷售 (預(yù)售 )許可證 》 是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件?！?建筑工程施工許可證 》 (建筑工程開工證 )是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；申請表；意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請；現(xiàn)勢原件地形圖 2份；其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的 《 環(huán)境影響報(bào)告表 》 5份及其軟盤 《 建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請表 》