【正文】 元，這個(gè)交易對任何人都沒有壞處。本案中， “ 原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納 ” ，顯然，承包方仍保留土地承包經(jīng)營權(quán)，符合 “ 承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變 ” 之法律規(guī)定，實(shí)際上，承租方取得的是債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地租賃權(quán)。本案中承包期的剩余期限為 23年多，租賃期限為 10年，符合法律之規(guī)定。 ? 第三，租賃的期限不得超過承包期的剩余期限（ 《 農(nóng)村土地承包法 》 第33條第 1款第 3項(xiàng)），且最長不得超過 20年（ 《 合同法 》 第 214條第 1款規(guī)定： “ 租賃期限不得超過 20年。 第二，土地承包經(jīng)營權(quán)出租要簽訂書面土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同（ 《 農(nóng)村土地承包法 》 第 37條第 1款規(guī)定： “ 土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同 ” ）。 ? ③土地承包經(jīng)營權(quán)出租的條件完全符合，其條件包括： 第一，承租方 “ 須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力 ” ，主體種類法律沒有限制。 [問題 ]法院應(yīng)如何界定土地承包經(jīng)營權(quán)租賃合同的效力？法院應(yīng)如何作出依法處理？ ? 答案要點(diǎn)： ? ① A村五戶承包的是耕地，按 《 農(nóng)村土地承包法 》 的相關(guān)規(guī)定屬家庭承包方式，其取得的是物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)。 A村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)為：（ 1）甲是外村人；（ 2）五農(nóng)戶從租賃合同中漁利；（ 3）五農(nóng)戶出租承包地，事先未經(jīng) A村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。2022年 4月，外村農(nóng)民甲擬在 A村租賃土地租種良種水稻，A村五戶農(nóng)民因從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，無意種田，五戶遂與甲達(dá)成書面協(xié)議，五農(nóng)戶將本戶責(zé)任田共三十畝轉(zhuǎn)租給甲，租期 10年，由甲一次性給付五戶村民每畝地租金三千元，原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納。 ? 、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。 流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ? 林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。 ? ： ? 發(fā)包方：村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會發(fā)包 ? 承包方：家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶；其他方式承包的，為集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人 ? ：耕地 30；草地 3050；林地 3070期限屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人繼續(xù)承包。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失 185290元，約占房屋市值的 70%。通州法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)該基于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。 ? 同時(shí)該判決認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無效的主要責(zé)任方，應(yīng)對李玉蘭的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償 ? 2022年 1月，李玉蘭以信賴?yán)媸軗p為由，要求馬海濤賠償。李玉蘭不服提出上訴。 一審認(rèn)為，李玉蘭系居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，判決李玉蘭將訴爭房屋及院落騰退給馬海濤。李玉蘭對該房屋進(jìn)行了整修，添加了衛(wèi)生間等附屬設(shè)施，新建了三間西廂房。 ? 李玉蘭，譚小勛 vs 馬海濤 ? 2022年 7月 1日，原告李玉蘭與被告馬海濤簽訂了房屋買賣協(xié)議，雙方約定馬海濤以 45 000元的價(jià)格將位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村的正房五間、廂房三間及院落出售給李玉蘭。 據(jù)了解，畫家村陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反 悔起訴畫家的案件，至今形成了 13起農(nóng) 民討房訴訟，這就是廣受社會關(guān)注的 “ 宋莊房訟 ” 。從 1994年多 名畫家入住宋莊到現(xiàn)在，畫家村已經(jīng)聚 集了海內(nèi)外近 1500名藝術(shù)家，成為中國 最大的、國內(nèi)外知名的畫家聚居地，并 于 2022年被規(guī)劃為北京市十大文化創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。 ，一方面鼓勵(lì)不誠信行為，二是執(zhí)行難。 ? 有效，理由有： 《 最高人民法院關(guān)于適用 〈 中華人民共和國合同法 〉 若干問題的解釋 (一 )》 (法釋 [1999]19號 )第 4條規(guī)定，“合 同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及 其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得 以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。 無效 ,理由有： 2.《 土地管理法 》 第 63規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取 得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移 的除外”。 第一節(jié) 土地使用權(quán)的劃撥與出讓 （ 1）國家機(jī)關(guān)用地 （ 2）軍事用地 （ 3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 （ 4）公益事業(yè)用地 （ 5）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 （ 6）法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項(xiàng)目用地