【正文】 上，開發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。使用期滿，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)土地的原狀，及時歸還。（ 6）稅費(fèi)。耕地占用稅新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征地管理費(fèi)1城市房屋拆遷管理概述（ 1）城市房屋拆遷的概念 指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動。 拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。 被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以特別的保護(hù)。 (2)房屋拆遷的一般規(guī)定 1)拆遷的一般規(guī)定 2） 補(bǔ)償方式“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ” 3） 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以房地產(chǎn)市場評估價格確定(3)租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置 “拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。 ”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同 ”。2城市房屋拆遷管理（三）拆遷協(xié)議 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng) 。（ 4）拆遷的實(shí)施 作為大多數(shù)拆遷人，委托拆遷會是經(jīng)常出現(xiàn)的形式。房屋拆遷管理部門不能作為拆遷人，也不得接受拆遷委托 。 三、上海市進(jìn)行拆遷補(bǔ)償和安置的方法介紹上海市拆遷補(bǔ)償安置方式有 三種 ，可由被拆遷當(dāng)事人選擇確定。一是實(shí)行 貨幣補(bǔ)償安置 ；二是實(shí)行貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即 價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換 ） ； 三是實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換 ） 。 但拆遷用于非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作房屋調(diào)換，只能用貨幣補(bǔ)償 。（一）貨幣補(bǔ)償金額和價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的價值的計(jì)算 拆遷 未出租 的私有居住房屋或拆遷由租賃雙方協(xié)議確定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議 解除租賃 關(guān)系的，或拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換，由被拆遷人安置房屋承租人 ，租賃關(guān)系繼續(xù)保持的均適用被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價和價格補(bǔ)貼，其 貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價 +價格補(bǔ)貼） 被拆除房屋的建筑面積 拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆除人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止的 ，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價 被拆除房屋的建筑面積 20% 而其 承租人 如選擇貨幣補(bǔ)償或價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為： （被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價 80%+ 價格補(bǔ)貼） 被拆遷房屋的建筑面積 拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止 ，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，其貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價 被拆除房屋的建筑面積 100% 。 拆遷非居住用房，按房地產(chǎn)市場價格實(shí)施貨幣補(bǔ)償或?qū)嵭袃r值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房結(jié)算差價。如 非居住用房是出租的，又不能解除租關(guān)系的，應(yīng)實(shí)施價值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房安置，以保護(hù)原租賃關(guān)系，即按市場價的 20%補(bǔ)償給被拆遷人， 80%補(bǔ)償給原承租人 。 低于被拆除房屋同區(qū)域公有居住房屋上市交易的平均市場單價這個最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 。 值得注意的是，拆遷補(bǔ)償和安置應(yīng)不讓被拆遷人 “吃虧 ”為原則 。 （二）面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換安置。 位于城市中心一、二、三類地的被拆遷戶，以面積調(diào)換形式安置在四、五、六類地段的，在原房建筑面積的基礎(chǔ)上，分別增加 30%、 60%、 100%的面積安置； 四類地段調(diào)換至五、六類地段的動遷安置可分別增加 40%和 70%的面積安置。 安置用房在一、二、三類地段，或四類地段動遷戶仍安置在四類地段的，不享受增加系數(shù)安置。五、六類地段的拆遷戶安置是否增加安置面積，增加多少，根據(jù)所在區(qū)（縣）政府制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價的測算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參加土地招標(biāo)或是土地拍賣前，特別要做好地價測算工作，房地產(chǎn)投資大，地價比例又非常高，高水平的地價測算是房地產(chǎn)投資成功的第一步。 政府出讓土地使用權(quán)，事前會公布土地的概況及使用要求，如 土地位置、面積、形狀、用途、建筑覆蓋率、建筑層數(shù)、容積率、設(shè)施配套要求 等指標(biāo)，這些指標(biāo)都和地價有密切的關(guān)系。 投資者既要遵守土地使用的限制規(guī)則，又要利用好一切沒被限制的因素，構(gòu)思出一個土地最佳的經(jīng)營方案。 土地的用途 。土地商業(yè)用途時地價最高。土地的容積率。容積率決定可建面積，土地價格也隨之不同。影響地價的兩大因素：用對比法推算地價有關(guān)的概念：地價（單價） /畝，公頃，平方英尺樓面地價：是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 樓面地價 = 土地總價 / 總建筑面積 = 土地單價 / 容積率容積率：反映和衡量建筑用地的使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積地價測算公式 由： 樓價 =土地成本與利息費(fèi)用 +工程成本與利息費(fèi)用 +各種稅金 +目標(biāo)利潤可設(shè)單位面積土地價格為 X，則有： 土地成本與利息費(fèi)用 =（ X+X*N*i） /A （ A為容積率， N為地價貸款使用期限， i為利率）則地價為： 1+N*iA（樓價 工程成本與利息費(fèi)用 各種稅金 目標(biāo)利潤）X =1+N*iA（樓價 工程成本與利息費(fèi)用 各種稅金 目標(biāo)利潤）X = 注：該公式中工程成本與利息費(fèi)用、各種稅金、目標(biāo)利潤均為單位建筑面積的相關(guān)費(fèi)用。 X也為單位土地面積地價。如不考慮單位成本，而是各項(xiàng)總成本。則公式為：注：此處樓價為所有建筑面積的銷售總收入。 X’為總地價。1+N*i 樓價 工程成本與利息費(fèi)用 各種稅金 目標(biāo)利潤X’ =基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指 所建樓宇的預(yù)期樓價 和 樓宇建造成本 。推算所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)參考條件相似的樓宇實(shí)際成交價格 參考條件相似的樓宇工程決算結(jié)果關(guān)鍵點(diǎn) ：找到相當(dāng)數(shù)量的條件相似的樓宇。推算需考慮的因素：預(yù)售的時間（投資總額 25%以上，高層約為一年以上，多層約為半年以上）期間可能發(fā)生的物價上漲、利率變動、政策變化等房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動相似樓宇的成交價格與結(jié)算價格的調(diào)整 上述測算法是靜態(tài)方式，開必企業(yè)也可設(shè)定土地出讓的時間為基準(zhǔn)時間，以動態(tài)方式測算。 某開發(fā)商擬購一塊商住混合用地，面積是 10000平方米，允許建筑容積率為 7． 5。開發(fā)商準(zhǔn)備地上一至二層為商鋪，總面積為 10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為 60000平方米。預(yù)計(jì)建設(shè)周期為三年。 項(xiàng)目全部完工后，商鋪即可全部售出，預(yù)計(jì)出售時平均售價為 5000元每平方米；住宅樓一年后售出 50%，其余在兩年后順利售出，預(yù)計(jì)出售時平均售價為 2500元每平方米。 估計(jì)建造開發(fā)成本為 7000萬元，管理費(fèi)用為建造成本的5%，銷售房屋時的廣告宣傳費(fèi)為其售價的 2%，房地產(chǎn)交易中賣方需交納的營業(yè)稅等為交易價格的 6%。取貼現(xiàn)率為 12%，在未來 3年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)成本的投入情況如下：第一年為20%，第二年為 50%，第三年為 30%。 （ 1）用靜態(tài)方法測算開發(fā)商可接受地價（ 2）用折現(xiàn)法測算開發(fā)商可接受的地價復(fù)習(xí)思考題 住宅項(xiàng)目選址有哪些原則？ 城市用地是如何分類的？ 為什么說建筑密度和容積率決定了土地開發(fā)強(qiáng)度？住宅項(xiàng)目能否追求兩率的 “雙高 ”？為什么？ 土地的概念是什么？ 了解我國現(xiàn)行土地制度。 什么是土地所有權(quán)和使用權(quán)？ 什么是土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和劃拔？ 了解土地使用權(quán)出讓的年限、方式以及相應(yīng)的程序。 何謂補(bǔ)地價？ 什么是城市房屋拆遷？ 1什么是拆遷人和被拆遷人？ 1了解房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)。靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ***雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ****1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 *****1故人江海別，幾度隔山川。 ****1乍見翻疑夢，相悲各問年。 *****1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ****1比不了得就不比，得不到的就不要。 *****1行動出成果，工作出財(cái)富。 ***1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 ****沒有失敗，只有暫時停止成功！。 ***很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 *****1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 ****1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 *****1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 ****1楚塞三湘接，荊門九派通。 *****1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 ***1空山新雨后，天氣晚來秋。 ****楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 ***閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 ****1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 *****1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 ****1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 *****1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 ****1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 *****1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 ***1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 ****MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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