【正文】 ****MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. 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目標利潤）X = 注：該公式中工程成本與利息費用、各種稅金、目標利潤均為單位建筑面積的相關(guān)費用。影響地價的兩大因素：用對比法推算地價有關(guān)的概念：地價（單價） /畝，公頃，平方英尺樓面地價：是平均到每單位建筑面積上的土地價格。土地的容積率。 土地的用途 。 政府出讓土地使用權(quán)，事前會公布土地的概況及使用要求，如 土地位置、面積、形狀、用途、建筑覆蓋率、建筑層數(shù)、容積率、設施配套要求 等指標，這些指標都和地價有密切的關(guān)系。五、六類地段的拆遷戶安置是否增加安置面積，增加多少，根據(jù)所在區(qū)（縣）政府制定的標準執(zhí)行 。 位于城市中心一、二、三類地的被拆遷戶，以面積調(diào)換形式安置在四、五、六類地段的，在原房建筑面積的基礎上，分別增加 30%、 60%、 100%的面積安置； 四類地段調(diào)換至五、六類地段的動遷安置可分別增加 40%和 70%的面積安置。 值得注意的是，拆遷補償和安置應不讓被拆遷人 “吃虧 ”為原則 。 拆遷非居住用房，按房地產(chǎn)市場價格實施貨幣補償或?qū)嵭袃r值標準調(diào)房結(jié)算差價。 但拆遷用于非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作房屋調(diào)換，只能用貨幣補償 。上海市拆遷補償安置方式有 三種 ，可由被拆遷當事人選擇確定。 三、上海市進行拆遷補償和安置的方法介紹（ 4）拆遷的實施 作為大多數(shù)拆遷人，委托拆遷會是經(jīng)常出現(xiàn)的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同 ”。以房地產(chǎn)市場評估價格確定(3)租賃房屋的拆遷補償安置 “拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ” 3） 補償標準 1)拆遷的一般規(guī)定 2） 補償方式但對使用人的利益還要予以特別的保護。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。 耕地占用稅新菜地開發(fā)建設基金。使用期滿，開發(fā)企業(yè)應當恢復土地的原狀，及時歸還。開發(fā)建設中的農(nóng)地征用補償（ 5）臨時建設用地補償費。n 青苗是指從播種以后到收獲之前生長在耕地中的農(nóng)作物。n 土地附著物是指經(jīng)集體組織或農(nóng)民個人投入形成的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設施如房屋、樹木、水井等。但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍 。 安置補助費 按照需要安置的 農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算 。（ 2）安置補助費。，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6至 10倍 。3開發(fā)建設中的農(nóng)地征用補償（ 1）土地補償費。（ 4）有償使用土地的原則： 有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟效益的經(jīng)濟手段。（ 2） 保證國家建設用地原則： 在征用土地時，應反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 集體土地所有者征用土地所有權(quán)政府補償轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)開發(fā)企業(yè)支付補償2 集體土地征用原則：（ 1）珍惜耕地，合理利用土地的原則 ：在征用土地時，必須堅持 “以要吃飯、二要建設 ”的方針，必須堅持 “十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地 ”的基本國策。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。 ” 這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。 開發(fā)建設中的農(nóng)地征用1 農(nóng)地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款 “國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。（ 3） 項目公司入股注意事項 房地產(chǎn)項目公司入股方式盡管有上述優(yōu)勢，但也存在不利之處 ，即債務風險難以控制，如是否對外提供過保證擔保的風險以及是否對外簽有已構(gòu)成違約合同的風險等等。?費用節(jié)省。 為了順利實現(xiàn)項目公司入股，一些不具有經(jīng)驗的收購方會選擇財務顧問或投資顧問做項目公司入股全程策劃、咨詢。?入股協(xié)議簽署。?股權(quán)價值評估。 （ 1） 項目公司入股的程序v項目入股的程序一般包括：?盡職調(diào)查。 如果項目公司的 所有股東 對該項目不再具有投資意向或無資金進行投資，會選擇 整體出售 項目公司，由收購方（投資方）進行全資收購。?項目過戶手續(xù)辦理并 公告 。?項目談判。?專業(yè)調(diào)查。 在建項目收購與項目公司入股在建項目收購與項目公司入股1 在建項目收購 在建項目收購 是指通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時繼續(xù)承擔項目所負的各項義務的經(jīng)濟活動。?土地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止 由于政治、經(jīng)濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。?司法機關(guān)決定收回土地使用權(quán)。?建設用地使用權(quán)年限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。（ 1）土地使用權(quán)收回v國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。4v 土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓的條件必須是出讓的土地使用權(quán)才能進行轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 ⑨ 辦理土地登記。② 編制協(xié)議出讓方案③ 底價確認④ 報批⑤ 協(xié)商，簽訂意向書⑥ 公示⑦ 簽訂 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 并公布出讓結(jié)果。協(xié)議出讓適用范圍： 主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。v協(xié)議出讓國有土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！　?在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價 ，出價最高者為競得人。v掛牌出讓國有土地使用權(quán)的程序一般包括以下幾個步驟：?前期準備工作?掛牌出讓文件編制?發(fā)布掛牌公告?競拍申請與資格審查?公布掛牌信息?報價?掛牌截至?現(xiàn)場競價?《 成交確認書 》 簽訂及后續(xù)工作土地出讓方式掛 牌u掛牌方式概念出讓人發(fā)布 掛牌公告掛牌公告 ，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并 更新掛牌價格更新掛牌價格 ，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。 3）掛牌出讓 u拍賣流程（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要 求和其他有關(guān)事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。主要適用于競爭性強的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。?發(fā)布拍賣公告?競拍申請與資格審查。v拍賣出讓的程序一般包括以下幾個步驟：?前期準備工作。2）拍賣出讓 ?定標。?開標。?發(fā)布招標公告?投標申請與資格審查。 v招標出讓的程序一般包括以下幾個步驟：?前期準備工作。v招標出讓國有土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。 綜上所述，目前國有土地使用權(quán)出讓主要有 招標 、 拍賣、 掛牌 和 協(xié)議出讓 等四種出讓方式。 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。（ 4）出讓土地使用權(quán)年限 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下：?居住用地 70年?工業(yè)用地 50年?教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年?商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年?綜合或其他用地 50年（ 5）土地使用權(quán)出讓的方式 ?土地出讓客體的單一性 。（ 3）土地使用權(quán)出讓的特點?出讓方的唯一性 。土地出讓是土地出讓方將一定年限的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付相應出讓金的行為。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)