【正文】 ****MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. 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參考條件相似的樓宇工程決算結(jié)果關(guān)鍵點(diǎn) ：找到相當(dāng)數(shù)量的條件相似的樓宇。 X’為總地價(jià)。如不考慮單位成本，而是各項(xiàng)總成本。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積地價(jià)測(cè)算公式 由： 樓價(jià) =土地成本與利息費(fèi)用 +工程成本與利息費(fèi)用 +各種稅金 +目標(biāo)利潤(rùn)可設(shè)單位面積土地價(jià)格為 X，則有： 土地成本與利息費(fèi)用 =（ X+X*N*i） /A （ A為容積率， N為地價(jià)貸款使用期限， i為利率）則地價(jià)為： 1+N*iA（樓價(jià) 工程成本與利息費(fèi)用 各種稅金 目標(biāo)利潤(rùn)）X =1+N*iA（樓價(jià) 工程成本與利息費(fèi)用 各種稅金 目標(biāo)利潤(rùn)）X = 注：該公式中工程成本與利息費(fèi)用、各種稅金、目標(biāo)利潤(rùn)均為單位建筑面積的相關(guān)費(fèi)用。影響地價(jià)的兩大因素：用對(duì)比法推算地價(jià)有關(guān)的概念：地價(jià)（單價(jià)） /畝，公頃，平方英尺樓面地價(jià)：是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。土地的容積率。 土地的用途 。 政府出讓土地使用權(quán)，事前會(huì)公布土地的概況及使用要求，如 土地位置、面積、形狀、用途、建筑覆蓋率、建筑層數(shù)、容積率、設(shè)施配套要求 等指標(biāo)，這些指標(biāo)都和地價(jià)有密切的關(guān)系。五、六類(lèi)地段的拆遷戶(hù)安置是否增加安置面積，增加多少，根據(jù)所在區(qū)（縣）政府制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 位于城市中心一、二、三類(lèi)地的被拆遷戶(hù)，以面積調(diào)換形式安置在四、五、六類(lèi)地段的，在原房建筑面積的基礎(chǔ)上，分別增加 30%、 60%、 100%的面積安置； 四類(lèi)地段調(diào)換至五、六類(lèi)地段的動(dòng)遷安置可分別增加 40%和 70%的面積安置。 值得注意的是，拆遷補(bǔ)償和安置應(yīng)不讓被拆遷人 “吃虧 ”為原則 。 拆遷非居住用房，按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)施貨幣補(bǔ)償或?qū)嵭袃r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房結(jié)算差價(jià)。 但拆遷用于非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作房屋調(diào)換，只能用貨幣補(bǔ)償 。上海市拆遷補(bǔ)償安置方式有 三種 ，可由被拆遷當(dāng)事人選擇確定。 三、上海市進(jìn)行拆遷補(bǔ)償和安置的方法介紹（ 4）拆遷的實(shí)施 作為大多數(shù)拆遷人，委托拆遷會(huì)是經(jīng)常出現(xiàn)的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同 ”。以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定(3)租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置 “拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?！安疬w補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ” 3） 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 1)拆遷的一般規(guī)定 2） 補(bǔ)償方式但對(duì)使用人的利益還要予以特別的保護(hù)。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。 耕地占用稅新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。使用期滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)土地的原狀，及時(shí)歸還。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（ 5）臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。n 青苗是指從播種以后到收獲之前生長(zhǎng)在耕地中的農(nóng)作物。n 土地附著物是指經(jīng)集體組織或農(nóng)民個(gè)人投入形成的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施如房屋、樹(shù)木、水井等。但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍 。 安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的 農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算 。（ 2）安置補(bǔ)助費(fèi)。，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6至 10倍 。3開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)。（ 4）有償使用土地的原則： 有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。（ 2） 保證國(guó)家建設(shè)用地原則： 在征用土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門(mén)占用土地。土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 集體土地所有者征用土地所有權(quán)政府補(bǔ)償轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償2 集體土地征用原則：（ 1）珍惜耕地，合理利用土地的原則 ：在征用土地時(shí)，必須堅(jiān)持 “以要吃飯、二要建設(shè) ”的方針，必須堅(jiān)持 “十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地 ”的基本國(guó)策。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。 ” 這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。 開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用1 農(nóng)地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款 “國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。（ 3） 項(xiàng)目公司入股注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司入股方式盡管有上述優(yōu)勢(shì)，但也存在不利之處 ，即債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制，如是否對(duì)外提供過(guò)保證擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)以及是否對(duì)外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險(xiǎn)等等。?費(fèi)用節(jié)省。 為了順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司入股，一些不具有經(jīng)驗(yàn)的收購(gòu)方會(huì)選擇財(cái)務(wù)顧問(wèn)或投資顧問(wèn)做項(xiàng)目公司入股全程策劃、咨詢(xún)。?入股協(xié)議簽署。?股權(quán)價(jià)值評(píng)估。 （ 1） 項(xiàng)目公司入股的程序v項(xiàng)目入股的程序一般包括：?盡職調(diào)查。 如果項(xiàng)目公司的 所有股東 對(duì)該項(xiàng)目不再具有投資意向或無(wú)資金進(jìn)行投資，會(huì)選擇 整體出售 項(xiàng)目公司，由收購(gòu)方（投資方）進(jìn)行全資收購(gòu)。?項(xiàng)目過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理并 公告 。?項(xiàng)目談判。?專(zhuān)業(yè)調(diào)查。 在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股1 在建項(xiàng)目收購(gòu) 在建項(xiàng)目收購(gòu) 是指通過(guò)在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項(xiàng)目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類(lèi)權(quán)益，同時(shí)繼續(xù)承擔(dān)項(xiàng)目所負(fù)的各項(xiàng)義務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。?土地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止 由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無(wú)法履行而終止土地使用權(quán)。?司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。?建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。（ 1）土地使用權(quán)收回v國(guó)家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用期限屆滿(mǎn)、提前收回、沒(méi)收等。4v 土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓的條件必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 ⑨ 辦理土地登記。② 編制協(xié)議出讓方案③ 底價(jià)確認(rèn)④ 報(bào)批⑤ 協(xié)商，簽訂意向書(shū)⑥ 公示⑦ 簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》 并公布出讓結(jié)果。協(xié)議出讓適用范圍： 主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非營(yíng)利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目。v協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán) ，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！　?在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià) ，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。v掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的程序一般包括以下幾個(gè)步驟：?前期準(zhǔn)備工作?掛牌出讓文件編制?發(fā)布掛牌公告?競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查?公布掛牌信息?報(bào)價(jià)?掛牌截至?現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)?《 成交確認(rèn)書(shū) 》 簽訂及后續(xù)工作土地出讓方式掛 牌u掛牌方式概念出讓人發(fā)布 掛牌公告掛牌公告 ，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)并 更新掛牌價(jià)格更新掛牌價(jià)格 ，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。 3）掛牌出讓 u拍賣(mài)流程（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人；（二）主持人介紹拍賣(mài)宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要 求和其他有關(guān)事項(xiàng)；（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。主要適用于競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)用地。?發(fā)布拍賣(mài)公告?競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查。v拍賣(mài)出讓的程序一般包括以下幾個(gè)步驟：?前期準(zhǔn)備工作。2）拍賣(mài)出讓 ?定標(biāo)。?開(kāi)標(biāo)。?發(fā)布招標(biāo)公告?投標(biāo)申請(qǐng)與資格審查。 v招標(biāo)出讓的程序一般包括以下幾個(gè)步驟：?前期準(zhǔn)備工作。v招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán) ，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 綜上所述，目前國(guó)有土地使用權(quán)出讓主要有 招標(biāo) 、 拍賣(mài)、 掛牌 和 協(xié)議出讓 等四種出讓方式。 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。（ 4）出讓土地使用權(quán)年限 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下：?居住用地 70年?工業(yè)用地 50年?教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年?商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年?綜合或其他用地 50年（ 5）土地使用權(quán)出讓的方式 ?土地出讓客體的單一性 。（ 3）土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)?出讓方的唯一性 。土地出讓是土地出讓方將一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付相應(yīng)出讓金的行為。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)