[經(jīng)濟(jì)學(xué)]土地使用權(quán)評估-wenkub
2023-03-09 00:31:46 本頁面
【正文】 二、地產(chǎn)的分類 社會經(jīng)濟(jì)用途 商業(yè) 40年 50年 工業(yè) 交通 公用事業(yè) 70年 住宅 開發(fā)程度 熟地已開發(fā)的土地 生地 未開發(fā)的土地 二、地產(chǎn)的分類 城市中心區(qū) 國家所有的土地 一般市區(qū) 市區(qū)邊沿區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 集體所有的土地 宅基地 自留地 經(jīng)濟(jì)地理位置 按土地所有權(quán)歸屬 二、地產(chǎn)的分類 三 、地價理論 （一）地價的形成 1 絕對地租是土地價格存在的根源 無論土地優(yōu)劣，土地所有者都可以收取地租，稱為絕對地租，當(dāng)土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，要求對方給予賠償，這種賠償就是土地的價格。 3）在城市建設(shè)中對土地不斷追加投資，提高土地價值。 （一）地價體系概念 基準(zhǔn)地價 。 出讓底價 交易價格 四、我國的地價體系 獲得土地使用權(quán)的土地使用者為取得銀行貸款而將土地使用權(quán)抵押所形成的價格 政府為征收土地稅收而評定的作為課稅基礎(chǔ)的土地價格基準(zhǔn)、標(biāo)定、出讓底價由政府評估確定 . 征用、課稅根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策由政府決定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押是資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)來評估的。 交通便捷度：道路類型、寬度、公交車站狀況、距車站港口的距離 環(huán)境質(zhì)量狀況：人文、自然環(huán)境（污染、空氣、噪音）、人口密度、就業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平、受教育水平 規(guī)劃限制：土地用途、建筑高度、建筑密度、建筑造型（容積率=） 影響住宅用地地價的區(qū)域因素 商業(yè)繁華程度：商業(yè)區(qū)等級、店鋪規(guī)模、經(jīng)營實(shí)力、客流量 交通便捷度：工作、購物、通車狀況 環(huán)境質(zhì)量狀況：采光、污染、氣象狀況 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：水、汽、暖、電、訊 位置：距市中心、商業(yè)中心的距離 公共設(shè)施的配套：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵局、銀行、公園 規(guī)劃限制 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 環(huán)境質(zhì)量 產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)：區(qū)域內(nèi)工業(yè)、企業(yè)數(shù)量、經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的位置關(guān)系 交通便捷度：對外公路、鐵路、港口聯(lián)接狀況 規(guī)劃限制：建筑高度、密度、容積率、消防距離等 （三）個別因素：地產(chǎn)本身所具有的自然性狀對價格的影響 具體位置：臨街的寬度和深度、同交通設(shè)備的距離 地形地勢、地質(zhì) 面積形狀 七、地價評估的途徑（方法） （一）地價評估的種類 基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價的評估 出讓底價的評估 市場交易價格的評估 （二）地價評估途徑 基準(zhǔn)地價評估途徑 1）進(jìn)行綜合評估：以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考，綜合評估基準(zhǔn)地價（我國采用的主要方法） 2）劃分均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價：按土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格資料評估區(qū)域平均價格作為基準(zhǔn)地價 市場交易地價評估的途徑 1）基準(zhǔn)地價修正法：在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上修正各差異因素 2其他方法：包括市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、路線價法等。 市場法的基本思路 市場法數(shù)字表達(dá)式 使用范圍：只要存在可比土地的銷售，都可以使用這種方法。 自 1996年 10月以來，土地平均每月上漲了 1%。 收益法 一、收益法的基本思路 二、收益法評估的程序 三、應(yīng)用舉例 收益法的基本思路 ，并且用收益法以外的方法能夠求得建筑物價格時，從房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于建筑物的純收益，即可得到歸屬土地的純收益，再利用土地還原利率還原，得到土地使用權(quán)的收益價格。每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 %，維修費(fèi)為重置價格的 %，土地使用稅及房產(chǎn)稅每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價格的 %。 成本法的基本思路 適用范圍 估價公式 土地價格 =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤 +土地增值收益 1地產(chǎn)市場狹小，交易實(shí)例少，無法用其他方法進(jìn)行估價的土地 2公
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