【正文】 、 《 建設項目環(huán)境保護審批登記表 》 及其軟盤附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應附環(huán)境保護咨詢中介機構(gòu)技術評估意見及評審專家組名單申報材料：機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；申請表；項目有效批準文件；選址意見書復印件（含附圖）；已批總平面方案；現(xiàn)勢原件地形圖 3份；其它相關材料；選 址立 項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告 規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流程證件解釋《 建設工程規(guī)劃許可證 》 是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。開 發(fā) 流 程三、開發(fā)流程 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 《 建設工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷售許可證 》選 址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收建設用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用 “五證 ”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一 二 三 四 五圖片暫缺三、開發(fā)流程證件解釋《 建設用地規(guī)劃許可證 》 是建設單位在向土地管理部門 申請征用、劃撥土地前 ，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。《 國有土地使用證 》 是證明土地使用者 (單位或個人 )使用國有土地的法律憑證，受法律保護。 沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權(quán)屬證件 。氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料申請報告（已批可行性研究項目）項目初步設計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）其他文件申報材料 《 XX省建筑工程施工圖設計審查報審表 》 （一式三份）外地勘察設計單位資質(zhì)證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已經(jīng)審查）建設用地土地使用證及規(guī)劃設計要求說明書（復印件）初步設計文件及批復或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料技術審查機構(gòu)對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱的，由建設單位報送如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設單位還須按相關規(guī)定報送有關材料申報材料機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；申請表；項目的有效批準文件；有效的土地權(quán)屬證明；現(xiàn)勢原件地形圖 1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；規(guī)劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；全套施工圖；其它相關材料。建設局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證申報材料申請表（按要求填寫）規(guī)劃部門、國土部門相關手續(xù)初步設計批文項目法人及負責人材料開工前審計報告（審計相關規(guī)定范圍內(nèi)項目）執(zhí)行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）監(jiān)理制實施相關材料申報材料商品房銷售申請書營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明資質(zhì)等級證書立項批文建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證國有土地使用證施工許可證建設項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖建設工程投資及工程進度狀況證明白蟻防治合同1商品房預售價格審核報告1物業(yè)管理方案1商品房預售方案1項目手冊實施情況1其他材料選 址立 項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、開發(fā)流程三、開發(fā)流程立 項 開工建設規(guī)劃設計取得土地選選 址址 竣工驗收人 目的 事 提交文件開發(fā)商 尋找可以投資的地塊 投資分析報告n 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷需要提交文件為 :項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、開發(fā)流程立立 項項 開工建設規(guī)劃設計取得土地選 址 竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為 :計委規(guī)劃局建委三、開發(fā)流程立 項 開工建設規(guī)劃設計取得土地取得土地選 址 竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 取得土地開發(fā)與使 用權(quán) 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》1.《 建設用地規(guī)劃許可證 》 規(guī)定提交文件2.《 國有土地使用證 》 規(guī)定提交文件辦理 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 :需準備文件如下：1. 立項批復2. 建設項目規(guī)劃審批表3. 市政府征地批復4. 用地釘樁成果5. 按規(guī)劃意見書要求取得的有關協(xié)議及批復文件6. 審定設計方案通知書三、開發(fā)流程立 項 開工建設規(guī)劃設計取得土地取得土地選 址 竣工驗收辦理 《 國有土地使用證 》 :需準備文件如下：1. 立項批復2. 辦理土地出讓手續(xù)申請3. 審定設計方案通知書4. 土地評估報告原件5. 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6. 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 及釘樁成果通知單7. 建筑面積與用途說明書8. 加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復印件9. 《 建設用地批準書 》 或原用地單位的 《 國有土地使用證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）10. 與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關文件11. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等三、開發(fā)流程立 項 開工建設規(guī)劃設計規(guī)劃設計取得土地選 址 竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 項目方案滿足市場需要和政府要求3領取 《 建設工程規(guī)劃許可證 》項目設計方案辦理 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 :需準備文件如下：1. 供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見2. 建設項目規(guī)劃審批報表3. 審定設計方案4. 建筑工程施工設計圖紙5. 工程檔案登記證明6. 按審定設計方案要求取得的7. 協(xié)議通知書三、開發(fā)流程立 項 開工建設開工建設規(guī)劃設計取得土地選 址 竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 找到符合條件施工隊 ,開發(fā)建設 《 建筑工程施工許可證 》 項目設計方案辦理 《 國有土地使用證 》 :需準備文件如下：1. 建筑工程施工許可申請表一式兩份2. 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 及附件3. 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 及附件4. 施工圖紙設計文件審查通知書5. 經(jīng)過備案的施工合同6. 監(jiān)理單位中標通知書7. 項目建設資金落實證明8. 年度施工計劃9. 人防工程備案通知書10. 園林局伐移樹木批準文件11. 四源費統(tǒng)一收費憑證12. 質(zhì)量監(jiān)督通知書13. 安全監(jiān)督通知書14. 建筑節(jié)能新型墻體收費憑證15. 統(tǒng)計局登記通知三、開發(fā)流程立 項 開工建設規(guī)劃設計取得土地選 址 竣工驗收竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 完成建造 ,出售 ,回收資金及獲利 之前取得的所有證辦理 《 商品房銷售（預售）許可證 》 :需準備文件如下：1. 年度施工計劃2. 施工合同3. 地名辦批復4. 物業(yè)管理公約批復5. 臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明6. 建設工程規(guī)劃許可證7. 建筑工程施工許可證8. 銷售（預售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達 35%以上的證明材料9. 銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖10. 市政府征地的批復11. 銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等三、開發(fā)流程總 結(jié) :計委、規(guī)劃局、國土局、建設局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等 :《 建設用地規(guī)劃許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 、 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設工程施工許可證 》 、 《 商品房銷售 (預售 )許可證 》 :《 項目建議書 》 、 《 立項報告 》 、 《 可行性研究報告 》 、 《設計方案送審書 》 、 《 施工圖 》 等以及各相關部門的批文第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇和土地使用權(quán)獲取方式第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和程序廣泛尋找投資項目；精心篩選投資項目；對重點項目進行初步可行性研究；項目投資談判； 詳細可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)公司的總體決策 。項目數(shù)量 10： 1（三）初步可行性研究（五）詳細的可行性研究公司總體決策 一個房地產(chǎn)項目最終選定的決策權(quán)在公司，服從于公司的總體發(fā)展事略和投資方針。設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。（二）住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。 四、申領建筑項目選址意見書 （一）住宅開發(fā)單位必須填寫《建筑項目選址意見申請表》 （二）規(guī)劃管理部門核發(fā)《住宅建設項目選址意見書》 第三節(jié) 一、建設用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容（一）概念（一）主要內(nèi)容核定土地使用性質(zhì)核定土地 開發(fā)強度（ 1）容積率（ 2）建筑密度（ 3） 擬定土地使用的其他規(guī)劃管理的要求： a、Wb、 A≤L（ W+S）（ 投影角為 ）或 A≤（ W+S）（ 投影角為 45度）。 二、申領建設用地規(guī)劃許可證操作程序凡未取得建設用地規(guī)劃許可證，而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無效；未經(jīng)發(fā)證機關審核同意，建設用地規(guī)劃許可證的有關規(guī)定不得變更。 住宅項目建設工程規(guī)劃管理一、建設工程規(guī)劃管理的概念建設工程規(guī)劃管理 ，是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對建筑、管線、路橋和房屋等工程，由規(guī)劃管理部門審核，并會同相關專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見，對擬建工程項目的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、體量、建筑平面、空間以及朝向，基地出入口、基地標高、建筑色彩和風格進行核定，并核發(fā)建設工程法律憑證 —— 《 建設工程規(guī)劃許可證 》。 第二節(jié)城市開發(fā)用地獲取 我國現(xiàn)行土地制度 2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得 在建項目收購與項目公司入股 開發(fā)建設中的農(nóng)地征用 房地產(chǎn)開發(fā)可接受的地價的測算 1土地的基