【正文】 、 《 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表 》 及其軟盤附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見及評(píng)審專家組名單申報(bào)材料：機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；申請(qǐng)表；項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；選址意見書復(fù)印件（含附圖）；已批總平面方案；現(xiàn)勢(shì)原件地形圖 3份；其它相關(guān)材料；選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項(xiàng)國土局國有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告 規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流程證件解釋《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。開 發(fā) 流 程三、開發(fā)流程 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷售許可證 》選 址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用 “五證 ”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一 二 三 四 五圖片暫缺三、開發(fā)流程證件解釋《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 是建設(shè)單位在向土地管理部門 申請(qǐng)征用、劃撥土地前 ，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證?！?國有土地使用證 》 是證明土地使用者 (單位或個(gè)人 )使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。 沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件 。氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）其他文件申報(bào)材料 《 XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表 》 （一式三份）外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說明書（復(fù)印件）初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對(duì)涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；申請(qǐng)表；項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；有效的土地權(quán)屬證明；現(xiàn)勢(shì)原件地形圖 1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線圖）；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；全套施工圖；其它相關(guān)材料。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料申請(qǐng)表（按要求填寫）規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)初步設(shè)計(jì)批文項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項(xiàng)目）監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料商品房銷售申請(qǐng)書營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明資質(zhì)等級(jí)證書立項(xiàng)批文建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證施工許可證建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明白蟻防治合同1商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告1物業(yè)管理方案1商品房預(yù)售方案1項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況1其他材料選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開發(fā)流程三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選選 址址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 提交文件開發(fā)商 尋找可以投資的地塊 投資分析報(bào)告n 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書n 市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷需要提交文件為 :項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商三、開發(fā)流程立立 項(xiàng)項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為 :計(jì)委規(guī)劃局建委三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地取得土地選 址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 取得土地開發(fā)與使 用權(quán) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》1.《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 規(guī)定提交文件2.《 國有土地使用證 》 規(guī)定提交文件辦理 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 立項(xiàng)批復(fù)2. 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表3. 市政府征地批復(fù)4. 用地釘樁成果5. 按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件6. 審定設(shè)計(jì)方案通知書三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地取得土地選 址 竣工驗(yàn)收辦理 《 國有土地使用證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 立項(xiàng)批復(fù)2. 辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng)3. 審定設(shè)計(jì)方案通知書4. 土地評(píng)估報(bào)告原件5. 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6. 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 及釘樁成果通知單7. 建筑面積與用途說明書8. 加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9. 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 或原用地單位的 《 國有土地使用證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）10. 與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件11. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求3領(lǐng)取 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見2. 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表3. 審定設(shè)計(jì)方案4. 建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙5. 工程檔案登記證明6. 按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的7. 協(xié)議通知書三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址 竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 找到符合條件施工隊(duì) ,開發(fā)建設(shè) 《 建筑工程施工許可證 》 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理 《 國有土地使用證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份2. 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 及附件3. 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 及附件4. 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書5. 經(jīng)過備案的施工合同6. 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書7. 項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明8. 年度施工計(jì)劃9. 人防工程備案通知書10. 園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件11. 四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證12. 質(zhì)量監(jiān)督通知書13. 安全監(jiān)督通知書14. 建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證15. 統(tǒng)計(jì)局登記通知三、開發(fā)流程立 項(xiàng) 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 完成建造 ,出售 ,回收資金及獲利 之前取得的所有證辦理 《 商品房銷售（預(yù)售）許可證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 年度施工計(jì)劃2. 施工合同3. 地名辦批復(fù)4. 物業(yè)管理公約批復(fù)5. 臨時(shí)國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明6. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證7. 建筑工程施工許可證8. 銷售（預(yù)售）房?jī)r(jià)監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá) 35%以上的證明材料9. 銷售（預(yù)售）商品房面積測(cè)量報(bào)告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖10. 市政府征地的批復(fù)11. 銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡(jiǎn)介等三、開發(fā)流程總 結(jié) :計(jì)委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等 :《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》 、 《 商品房銷售 (預(yù)售 )許可證 》 :《 項(xiàng)目建議書 》 、 《 立項(xiàng)報(bào)告 》 、 《 可行性研究報(bào)告 》 、 《設(shè)計(jì)方案送審書 》 、 《 施工圖 》 等以及各相關(guān)部門的批文第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)獲取方式第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和程序廣泛尋找投資項(xiàng)目；精心篩選投資項(xiàng)目；對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究；項(xiàng)目投資談判； 詳細(xì)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)公司的總體決策 。項(xiàng)目數(shù)量 10： 1（三）初步可行性研究（五）詳細(xì)的可行性研究公司總體決策 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選定的決策權(quán)在公司，服從于公司的總體發(fā)展事略和投資方針。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。（二）住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。 四、申領(lǐng)建筑項(xiàng)目選址意見書 （一）住宅開發(fā)單位必須填寫《建筑項(xiàng)目選址意見申請(qǐng)表》 （二）規(guī)劃管理部門核發(fā)《住宅建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 第三節(jié) 一、建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容（一）概念（一）主要內(nèi)容核定土地使用性質(zhì)核定土地 開發(fā)強(qiáng)度（ 1）容積率（ 2）建筑密度（ 3） 擬定土地使用的其他規(guī)劃管理的要求： a、Wb、 A≤L（ W+S）（ 投影角為 ）或 A≤（ W+S）（ 投影角為 45度）。 二、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效；未經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審核同意，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更。 住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理一、建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念建設(shè)工程規(guī)劃管理 ，是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對(duì)建筑、管線、路橋和房屋等工程，由規(guī)劃管理部門審核，并會(huì)同相關(guān)專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見，對(duì)擬建工程項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、體量、建筑平面、空間以及朝向，基地出入口、基地標(biāo)高、建筑色彩和風(fēng)格進(jìn)行核定，并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證 —— 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》。 第二節(jié)城市開發(fā)用地獲取 我國現(xiàn)行土地制度 2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得 在建項(xiàng)目收購與項(xiàng)目公司入股 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用 房地產(chǎn)開發(fā)可接受的地價(jià)的測(cè)算 1土地的基