【正文】 項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建范圍：各類房建筑（包括 新建、 改建、擴(kuò)建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎(chǔ)打樁），設(shè)備安裝、管道 線路敷設(shè)、裝設(shè)、裝飾裝修等建設(shè)工程。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 提交資料：（ 1）立項(xiàng)批準(zhǔn)文件或年度投資計(jì)劃；（ 2）固定資產(chǎn)投資許可證；（ 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（ 4）資金證明。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （五）單項(xiàng)審批流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 (一 ) 交通影響評(píng)價(jià)（交委交通規(guī)劃處） 提交《交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)》； 提交規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)； 提交最新的控制性詳細(xì)規(guī)劃； 提供委辦局聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要； 對(duì)交通可能造成重大影響，需要編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見(jiàn)的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見(jiàn)的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。項(xiàng)目建議書(shū)及有關(guān)主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)文件各 1份及掃描文件 。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 建筑裝修改造工程消防驗(yàn)收須提供材料如下：（ 1）建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請(qǐng)（加蓋公章）；（ 2）建設(shè)單位填寫(xiě)的《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》（一式兩份）；（ 3）建設(shè)工程中消防部門(mén)的建筑消防設(shè)計(jì)審核文件（復(fù)印件）；（ 4）消防檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)報(bào)告（原件）；（ 5）申報(bào)表上填寫(xiě)的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）的檢測(cè)報(bào)告（復(fù)印件）。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （五） 人防審核（市民防局工程建設(shè)處）前置條件： 人防工程已竣工驗(yàn)收并合格，北京市人防工程監(jiān)督站已出具《北京市人防工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》。內(nèi)容包括：工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模；（ 2）建設(shè)工程的位置、設(shè)計(jì)方案一式兩份。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （七）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估（市、區(qū)國(guó)土資源局 )地質(zhì)災(zāi)害：是指包括自然因素或者人為活動(dòng)引發(fā)的危害人民生命和財(cái)產(chǎn)安全的山體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫、地面沉降等與地質(zhì)作用有關(guān)的災(zāi)害；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 申請(qǐng)材料（ 1）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估備案登記表；（ 2）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告（三級(jí)評(píng)估報(bào)告）；（ 3）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告專家評(píng)審意見(jiàn)；（ 4）評(píng)估單位資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件加蓋單位公章）；（ 5）評(píng)估報(bào)告工作合同（復(fù)印件加蓋單位公章）；（ 6）評(píng)估報(bào)告光盤(pán)（磁盤(pán)）。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （六）竣工驗(yàn)收備案一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （一） 規(guī)劃驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收是竣工備案的龍頭，只有完成規(guī)劃驗(yàn)收才能辦理竣工驗(yàn)收備案的進(jìn)件手續(xù)，規(guī)劃驗(yàn)收可在市規(guī)委或分局辦理。主體竣工驗(yàn)收后，由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位，準(zhǔn)備相關(guān)資料，在 15天內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，在驗(yàn)收后 5天以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。 消防驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與；消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測(cè)工作；消防檢測(cè)由市消防協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會(huì)認(rèn)可的檢測(cè)公司操作）； 水電氣暖驗(yàn)收 。 其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)理公司驗(yàn)收；驗(yàn)收通過(guò)后，再由建設(shè)單位驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行核查； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）提交材料工程竣工驗(yàn)收備案表；工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 (包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料及其它相關(guān)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料 )； 規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件； 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)； 商品住宅項(xiàng)目還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》； 城市建設(shè)檔案管理部門(mén)出具的認(rèn)可文件；法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 第二部分北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（一）前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的必要性 制運(yùn)行的要求。比如：北京二、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（二） 前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所處的外部環(huán)境的要求。比如北京 維斯卡亞國(guó)際村項(xiàng)目就是典型代表。 風(fēng)險(xiǎn)的回避是對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失。 。 房產(chǎn)公司要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資料，認(rèn)真剖析項(xiàng)目的規(guī)劃、拆遷、政策風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)此加以分析和綜合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的盲目性。 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)的辦理周期越長(zhǎng)，項(xiàng)目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)盡可能較早地取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，盡可能縮短開(kāi)發(fā)期有助于減輕風(fēng)險(xiǎn)。 前期風(fēng)險(xiǎn)的隔離是將公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行空間和時(shí)間的分離，以便達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的；前期風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合是通過(guò)增加風(fēng)臉單位的數(shù)量來(lái)提高公司預(yù)防未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力。比如：同中青旅合作的相關(guān)項(xiàng)目。同時(shí)立足現(xiàn)有市場(chǎng)，大力開(kāi)拓二、三線市場(chǎng)的房產(chǎn)項(xiàng)目，從而使公司避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。二、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避第三部分做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得（一）做到 “ 十心合一 ” 。1.“ 勞心 ” 。2.“ 耐心 ” 。3.“ 恒心 ” 。4.“ 熱心 ” 。三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得5.“ 信心 ” 。其實(shí)信心是在實(shí)踐中經(jīng)過(guò)一天天磨練、攻克一個(gè)個(gè)困難后積累起來(lái)的。 前期人員要學(xué)會(huì)觀察政府職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的喜好，注意傾聽(tīng)他們言談舉止中表露出的弦外之音，能夠牢牢地記住領(lǐng)導(dǎo)以前說(shuō)過(guò)的富有哲理性話語(yǔ)，能夠領(lǐng)悟領(lǐng)導(dǎo)的只可意會(huì)不可言傳的意圖。 前期人員要有一種要么不做，要做就做一流前期業(yè)績(jī)的決心。三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得8. “ 誠(chéng)心 ” 。9.“ 寬心 ” 。因此，一定要學(xué)會(huì)調(diào)整自己的心態(tài)，釋放自己的壓力，做一個(gè)寬宏大量的忍者。 前期人員有時(shí)難免會(huì)幫助政府官員辦點(diǎn)私事，切忌自己同其他政府官員溝通時(shí)不經(jīng)意地吐露出來(lái)，讓別人抓住把柄，要做一名讓政府官員放心的朋友。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè) “ 三高 ” （高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)）行業(yè)，這就要求前期工作人員要加快辦理前期各項(xiàng)手續(xù)，尤其是要加強(qiáng)同政府職能部門(mén)的溝通，同他們形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，力爭(zhēng)使他們?cè)诟黜?xiàng)目新政即將出臺(tái)之前能夠?qū)⑾嚓P(guān)政策要點(diǎn)告知我們，以便我們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 綠城百合公寓南區(qū)辦理協(xié)議出讓之后得知政府即將出臺(tái)相關(guān)政策，就積極辦理了北區(qū)的協(xié)議出讓相關(guān)手續(xù)，避免了北區(qū)進(jìn)入招拍掛流程，大大降低了前期成本。 前期工作每天面臨著新的挑戰(zhàn)，每天總是面臨著新的問(wèn)題，這就需要前期人員具有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神。三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得