【正文】 規(guī)劃處） 提交《交通影響評價報告書》； 提交規(guī)劃意見書； 提交最新的控制性詳細(xì)規(guī)劃； 提供委辦局聯(lián)席會會議紀(jì)要； 對交通可能造成重大影響，需要編制交通影響評價報告書的建設(shè)項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。內(nèi)容包括：工程名稱、地點、規(guī)模；（ 2）建設(shè)工程的位置、設(shè)計方案一式兩份。 消防驗收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊參與；消防驗收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測工作；消防檢測由市消防協(xié)會負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會認(rèn)可的檢測公司操作）； 水電氣暖驗收 。比如北京 房產(chǎn)公司要加強(qiáng)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會資料，認(rèn)真剖析項目的規(guī)劃、拆遷、政策風(fēng)險，并且對此加以分析和綜合，對項目進(jìn)行可行性研究，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，從而通過科學(xué)預(yù)測，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。同時立足現(xiàn)有市場，大力開拓二、三線市場的房產(chǎn)項目，從而使公司避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來的風(fēng)險。3.“ 恒心 ” 。 前期人員要學(xué)會觀察政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)的喜好，注意傾聽他們言談舉止中表露出的弦外之音，能夠牢牢地記住領(lǐng)導(dǎo)以前說過的富有哲理性話語，能夠領(lǐng)悟領(lǐng)導(dǎo)的只可意會不可言傳的意圖。因此，一定要學(xué)會調(diào)整自己的心態(tài)，釋放自己的壓力，做一個寬宏大量的忍者。 前期工作每天面臨著新的挑戰(zhàn)，每天總是面臨著新的問題，這就需要前期人員具有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個 “ 三高 ” （高投入、高風(fēng)險、高回報）行業(yè)，這就要求前期工作人員要加快辦理前期各項手續(xù)，尤其是要加強(qiáng)同政府職能部門的溝通，同他們形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，力爭使他們在各項目新政即將出臺之前能夠?qū)⑾嚓P(guān)政策要點告知我們，以便我們規(guī)避風(fēng)險。三、做好北京市前期工作的幾點心得8. “ 誠心 ” 。三、做好北京市前期工作的幾點心得5.“ 信心 ” 。1.“ 勞心 ” 。 前期風(fēng)險的隔離是將公司所面臨的風(fēng)險進(jìn)行空間和時間的分離，以便達(dá)到減輕風(fēng)險損失的目的；前期風(fēng)險結(jié)合是通過增加風(fēng)臉單位的數(shù)量來提高公司預(yù)防未來風(fēng)險的能力。 風(fēng)險的回避是對付風(fēng)險最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風(fēng)險可能造成的損失。比如：北京 一、集體土地項目入市交易流程 （六）竣工驗收備案一、集體土地項目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收流程一、集體土地項目入市交易流程 （一） 規(guī)劃驗收 規(guī)劃驗收是竣工備案的龍頭，只有完成規(guī)劃驗收才能辦理竣工驗收備案的進(jìn)件手續(xù)，規(guī)劃驗收可在市規(guī)委或分局辦理。 一、集體土地項目入市交易流程 建筑裝修改造工程消防驗收須提供材料如下：（ 1）建設(shè)單位提出的驗收申請（加蓋公章）；（ 2）建設(shè)單位填寫的《建筑工程消防驗收申報表》（一式兩份）；（ 3）建設(shè)工程中消防部門的建筑消防設(shè)計審核文件（復(fù)印件）；（ 4）消防檢測機(jī)構(gòu)的檢測報告（原件）；（ 5）申報表上填寫的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）的檢測報告（復(fù)印件）。（ 2）建設(shè)工程項目報建項目報建范圍：各類房建筑（包括 新建、 改建、擴(kuò)建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎(chǔ)打樁），設(shè)備安裝、管道 線路敷設(shè)、裝設(shè)、裝飾裝修等建設(shè)工程。評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件進(jìn)行評價審議，并推薦中標(biāo)候選人；（ 8）確定中標(biāo)人；（ 9）發(fā)出《中標(biāo)通知書》；（ 10）退還未中標(biāo)人的投標(biāo)保證金；（ 11）簽訂協(xié)議。中標(biāo)人按照《中標(biāo)通知書》規(guī)定的時間簽訂有關(guān)協(xié)議；一、集體土地項目入市交易流程 （ 12）公布出讓結(jié)果； 拍賣（ 1）發(fā)布《拍賣公告》；（ 2）有意向的競買人購買拍賣文件；（ 3）現(xiàn)場踏勘、答疑；（ 4）競買人提出競買申請；（ 5）競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買號牌；（ 6）拍賣會；（ 7）競買人競價；（ 8）確定競得人；（ 9）簽署《拍賣成交確認(rèn)書》；（ 10）退還未競得人的競買保證金；一、集體土地項目入市交易流程 掛牌（ 1）發(fā)布《掛牌公告》；（ 2）有意向的競買人購買掛牌文件；（ 3）現(xiàn)場踏勘、答疑；（ 4）開始掛牌；（ 5）競買人提出競買申請；（ 6）競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買資格證明；（ 7）競買人填寫競買報價單，參與競買；（ 8）更新掛牌顯示，接受新的競價；（ 9）現(xiàn)場競價。（ 3）建設(shè)工程項目報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地 點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、 結(jié)構(gòu)類型、發(fā)包方式、計劃開竣工日期、工程籌建情 況等。 (二 )主體驗收 程序：主體竣工驗收后，各責(zé)任主體簽署驗收報告。 百合公寓、北京御園、北京誠園、北京霄云路項目等項目均存在前期風(fēng)險，如何規(guī)避前期風(fēng)險對每一個項目來說都是一個重大課題。在房地產(chǎn)開發(fā)公司的風(fēng)險規(guī)避中，它是一種簡單有效的方法。具體措施包括：二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險規(guī)避 （ 1）通過尋求有豐富政府資源的合作單位或者有雄厚經(jīng)濟(jì)實力的合作單位，從而達(dá)到減輕風(fēng)險損失的目的。 盡管自己不是最有天賦的員工，但是可以要求自己做一名最勤奮的員工。 前期人員每天面對的都是政府官員，有時深感自己職位不高、權(quán)力不大，從而導(dǎo)致同政府官員打交道時信心不足，影響自己的潛能的挖掘。 前期人員每天同政府官員溝通，一定要講究誠信，答應(yīng)幫助其辦的事情一定要及時完成，不能言而無信；另外，逢年過節(jié)一定要堅持給政府官員發(fā)短信，同時要不失時機(jī)地參加他們家庭的各種慶典活動，向他們表達(dá)出綠城員工的誠心誠意。比如：北京 三、做好北京市前期工作的幾點心得（三）做好前期工作要有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神。 前期人員每天到政府部門辦事，難免要看他們的臉色，聽一些難聽的話語，有時候?qū)嵲谑菬o法忍受。6.“ 細(xì)心 ” 。 對于政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)對公司或者本人的批評要洗耳恭聽，做一名忠實的傾聽者。 （ 2）通過擴(kuò)大規(guī)模，從而增加風(fēng)險單位，降低風(fēng)險。 （ 1）選擇項目前做好準(zhǔn)確預(yù)測。 一方面，由于國內(nèi)外及區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境不斷變化，在一定程度上增大了房地產(chǎn)開發(fā)公司投資的風(fēng)臉性；另一方面，房地產(chǎn)市場是一個不充分市場，價值規(guī)律如同一只 “ 看不見的手 ” 給房地產(chǎn)開發(fā)公司投資帶來巨大的不確定性。 一、集體土地項目入市交易流程 （三）配套工程驗收 消防驗收。所需材料（ 1）人防工程竣工驗收備案表（一式三份）；（ 2）人防工程竣工驗收報告； （ 3）區(qū)、縣民防局出具的人防工程認(rèn)可文件；一、集體土地項目入市交易流程 （六）文物保護(hù)審核（北京市文物局文物保護(hù)處）（ 1）申請函。一、集體土地項目入市交易流程 （二）建筑工程施工許可證的取得（ 建委工程建設(shè)管理辦公