【正文】 規(guī)劃處） 提交《交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告書》； 提交規(guī)劃意見書； 提交最新的控制性詳細(xì)規(guī)劃； 提供委辦局聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要； 對(duì)交通可能造成重大影響，需要編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。內(nèi)容包括：工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模；（ 2）建設(shè)工程的位置、設(shè)計(jì)方案一式兩份。 消防驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與；消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測(cè)工作；消防檢測(cè)由市消防協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會(huì)認(rèn)可的檢測(cè)公司操作）； 水電氣暖驗(yàn)收 。比如北京 房產(chǎn)公司要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資料，認(rèn)真剖析項(xiàng)目的規(guī)劃、拆遷、政策風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)此加以分析和綜合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，從而通過科學(xué)預(yù)測(cè)，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。同時(shí)立足現(xiàn)有市場(chǎng)，大力開拓二、三線市場(chǎng)的房產(chǎn)項(xiàng)目，從而使公司避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。3.“ 恒心 ” 。 前期人員要學(xué)會(huì)觀察政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)的喜好，注意傾聽他們言談舉止中表露出的弦外之音，能夠牢牢地記住領(lǐng)導(dǎo)以前說過的富有哲理性話語，能夠領(lǐng)悟領(lǐng)導(dǎo)的只可意會(huì)不可言傳的意圖。因此，一定要學(xué)會(huì)調(diào)整自己的心態(tài)，釋放自己的壓力，做一個(gè)寬宏大量的忍者。 前期工作每天面臨著新的挑戰(zhàn)，每天總是面臨著新的問題，這就需要前期人員具有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè) “ 三高 ” （高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)）行業(yè)，這就要求前期工作人員要加快辦理前期各項(xiàng)手續(xù)，尤其是要加強(qiáng)同政府職能部門的溝通，同他們形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，力爭(zhēng)使他們?cè)诟黜?xiàng)目新政即將出臺(tái)之前能夠?qū)⑾嚓P(guān)政策要點(diǎn)告知我們，以便我們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得8. “ 誠(chéng)心 ” 。三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得5.“ 信心 ” 。1.“ 勞心 ” 。 前期風(fēng)險(xiǎn)的隔離是將公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行空間和時(shí)間的分離，以便達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的；前期風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合是通過增加風(fēng)臉單位的數(shù)量來提高公司預(yù)防未來風(fēng)險(xiǎn)的能力。 風(fēng)險(xiǎn)的回避是對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失。比如：北京 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （六）竣工驗(yàn)收備案一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （一） 規(guī)劃驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收是竣工備案的龍頭，只有完成規(guī)劃驗(yàn)收才能辦理竣工驗(yàn)收備案的進(jìn)件手續(xù)，規(guī)劃驗(yàn)收可在市規(guī)委或分局辦理。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 建筑裝修改造工程消防驗(yàn)收須提供材料如下：（ 1）建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請(qǐng)（加蓋公章）；（ 2）建設(shè)單位填寫的《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》（一式兩份）；（ 3）建設(shè)工程中消防部門的建筑消防設(shè)計(jì)審核文件（復(fù)印件）；（ 4）消防檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)報(bào)告（原件）；（ 5）申報(bào)表上填寫的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）的檢測(cè)報(bào)告（復(fù)印件）。（ 2）建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建范圍：各類房建筑（包括 新建、 改建、擴(kuò)建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎(chǔ)打樁），設(shè)備安裝、管道 線路敷設(shè)、裝設(shè)、裝飾裝修等建設(shè)工程。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)價(jià)審議，并推薦中標(biāo)候選人；（ 8）確定中標(biāo)人；（ 9）發(fā)出《中標(biāo)通知書》；（ 10）退還未中標(biāo)人的投標(biāo)保證金；（ 11）簽訂協(xié)議。中標(biāo)人按照《中標(biāo)通知書》規(guī)定的時(shí)間簽訂有關(guān)協(xié)議；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （ 12）公布出讓結(jié)果； 拍賣（ 1）發(fā)布《拍賣公告》；（ 2）有意向的競(jìng)買人購(gòu)買拍賣文件；（ 3）現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑；（ 4）競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)；（ 5）競(jìng)買人交納競(jìng)買保證金并領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌；（ 6）拍賣會(huì)；（ 7）競(jìng)買人競(jìng)價(jià)；（ 8）確定競(jìng)得人；（ 9）簽署《拍賣成交確認(rèn)書》；（ 10）退還未競(jìng)得人的競(jìng)買保證金；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 掛牌（ 1）發(fā)布《掛牌公告》；（ 2）有意向的競(jìng)買人購(gòu)買掛牌文件；（ 3）現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑；（ 4）開始掛牌；（ 5）競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)；（ 6）競(jìng)買人交納競(jìng)買保證金并領(lǐng)取競(jìng)買資格證明；（ 7）競(jìng)買人填寫競(jìng)買報(bào)價(jià)單，參與競(jìng)買；（ 8）更新掛牌顯示，接受新的競(jìng)價(jià)；（ 9）現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。（ 3）建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地 點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、 結(jié)構(gòu)類型、發(fā)包方式、計(jì)劃開竣工日期、工程籌建情 況等。 (二 )主體驗(yàn)收 程序：主體竣工驗(yàn)收后，各責(zé)任主體簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 百合公寓、北京御園、北京誠(chéng)園、北京霄云路項(xiàng)目等項(xiàng)目均存在前期風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避前期風(fēng)險(xiǎn)對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目來說都是一個(gè)重大課題。在房地產(chǎn)開發(fā)公司的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避中，它是一種簡(jiǎn)單有效的方法。具體措施包括：二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 （ 1）通過尋求有豐富政府資源的合作單位或者有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的合作單位，從而達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的。 盡管自己不是最有天賦的員工，但是可以要求自己做一名最勤奮的員工。 前期人員每天面對(duì)的都是政府官員，有時(shí)深感自己職位不高、權(quán)力不大，從而導(dǎo)致同政府官員打交道時(shí)信心不足，影響自己的潛能的挖掘。 前期人員每天同政府官員溝通，一定要講究誠(chéng)信，答應(yīng)幫助其辦的事情一定要及時(shí)完成，不能言而無信；另外，逢年過節(jié)一定要堅(jiān)持給政府官員發(fā)短信，同時(shí)要不失時(shí)機(jī)地參加他們家庭的各種慶典活動(dòng)，向他們表達(dá)出綠城員工的誠(chéng)心誠(chéng)意。比如：北京 三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得（三）做好前期工作要有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神。 前期人員每天到政府部門辦事，難免要看他們的臉色，聽一些難聽的話語，有時(shí)候?qū)嵲谑菬o法忍受。6.“ 細(xì)心 ” 。 對(duì)于政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司或者本人的批評(píng)要洗耳恭聽，做一名忠實(shí)的傾聽者。 （ 2）通過擴(kuò)大規(guī)模，從而增加風(fēng)險(xiǎn)單位，降低風(fēng)險(xiǎn)。 （ 1）選擇項(xiàng)目前做好準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。 一方面，由于國(guó)內(nèi)外及區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境不斷變化，在一定程度上增大了房地產(chǎn)開發(fā)公司投資的風(fēng)臉性；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不充分市場(chǎng)，價(jià)值規(guī)律如同一只 “ 看不見的手 ” 給房地產(chǎn)開發(fā)公司投資帶來巨大的不確定性。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）配套工程驗(yàn)收 消防驗(yàn)收。所需材料（ 1）人防工程竣工驗(yàn)收備案表（一式三份）；（ 2）人防工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； （ 3）區(qū)、縣民防局出具的人防工程認(rèn)可文件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （六）文物保護(hù)審核（北京市文物局文物保護(hù)處）（ 1）申請(qǐng)函。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （二）建筑工程施工許可證的取得（ 建委工程建設(shè)管理辦公