【正文】 前期工作每天面臨著新的挑戰(zhàn)，每天總是面臨著新的問題，這就需要前期人員具有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個 “ 三高 ” （高投入、高風險、高回報）行業(yè)，這就要求前期工作人員要加快辦理前期各項手續(xù)，尤其是要加強同政府職能部門的溝通，同他們形成戰(zhàn)略合作伙伴關系，力爭使他們在各項目新政即將出臺之前能夠將相關政策要點告知我們，以便我們規(guī)避風險。因此，一定要學會調整自己的心態(tài)，釋放自己的壓力，做一個寬宏大量的忍者。三、做好北京市前期工作的幾點心得8. “ 誠心 ” 。 前期人員要學會觀察政府職能部門領導的喜好，注意傾聽他們言談舉止中表露出的弦外之音，能夠牢牢地記住領導以前說過的富有哲理性話語，能夠領悟領導的只可意會不可言傳的意圖。三、做好北京市前期工作的幾點心得5.“ 信心 ” 。3.“ 恒心 ” 。1.“ 勞心 ” 。同時立足現(xiàn)有市場，大力開拓二、三線市場的房產(chǎn)項目，從而使公司避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來的風險。 前期風險的隔離是將公司所面臨的風險進行空間和時間的分離，以便達到減輕風險損失的目的；前期風險結合是通過增加風臉單位的數(shù)量來提高公司預防未來風險的能力。 房產(chǎn)公司要加強市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會資料，認真剖析項目的規(guī)劃、拆遷、政策風險，并且對此加以分析和綜合，對項目進行可行性研究，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，從而通過科學預測，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。 風險的回避是對付風險最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風險可能造成的損失。比如北京 比如：北京 消防驗收由建設單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊參與；消防驗收前，需進行消防電氣、設備檢測工作；消防檢測由市消防協(xié)會負責（具體由協(xié)會認可的檢測公司操作）； 水電氣暖驗收 。 一、集體土地項目入市交易流程 （六）竣工驗收備案一、集體土地項目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收流程一、集體土地項目入市交易流程 （一） 規(guī)劃驗收 規(guī)劃驗收是竣工備案的龍頭，只有完成規(guī)劃驗收才能辦理竣工驗收備案的進件手續(xù)，規(guī)劃驗收可在市規(guī)委或分局辦理。內容包括：工程名稱、地點、規(guī)模；（ 2）建設工程的位置、設計方案一式兩份。 一、集體土地項目入市交易流程 建筑裝修改造工程消防驗收須提供材料如下：（ 1）建設單位提出的驗收申請（加蓋公章）；（ 2）建設單位填寫的《建筑工程消防驗收申報表》（一式兩份）；（ 3）建設工程中消防部門的建筑消防設計審核文件（復印件）；（ 4）消防檢測機構的檢測報告（原件）；（ 5）申報表上填寫的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）的檢測報告（復印件）。一、集體土地項目入市交易流程 （五）單項審批流程一、集體土地項目入市交易流程 一、集體土地項目入市交易流程 (一 ) 交通影響評價（交委交通規(guī)劃處） 提交《交通影響評價報告書》； 提交規(guī)劃意見書； 提交最新的控制性詳細規(guī)劃； 提供委辦局聯(lián)席會會議紀要； 對交通可能造成重大影響，需要編制交通影響評價報告書的建設項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 其他法律法規(guī)規(guī)定的相關材料。（ 2）建設工程項目報建項目報建范圍：各類房建筑（包括 新建、 改建、擴建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎打樁），設備安裝、管道 線路敷設、裝設、裝飾裝修等建設工程。出讓合同應附上宗地圖 , 作為出讓合同的組成部分；一、集體土地項目入市交易流程 （ 2）所需材料 a、用地申請報告； b、建設項目的立項批復（或項目建議書批復及可行性研究 報告批復）（復印件）； c、《規(guī)劃用地紅線圖》及《規(guī)劃設計意見書》（復印件）； d、經(jīng)規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面圖（蘭色原圖，加蓋規(guī)劃 審定章）； e、《建設用地規(guī)劃許可證》（復印件）； f、《營業(yè)執(zhí)照》副本（復印件）及《稅務登記證》副本 （復印件）； g、法定代表人資格證明書及身份證（復印件）； h、土地權屬調查證明材料； i、其他有關材料（受讓地塊的地價評估報告，出讓合同的 附加協(xié)議等）；一、集體土地項目入市交易流程 國有土地使用權證辦理（ 1）申請（或土地登記申請書）；（ 2）土地登記審批表；（ 3）征用土地批準材料和紅線圖；（ 4）地籍圖或地形圖；（ 5）出讓金收據(jù)、契稅和土地出讓業(yè)務管理費交付憑證（復印件）；（ 6）法人資格證明（或個人身份證明）；（ 7）需提供的其他證明材料（包括國有土地使用權出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設項目批文、營業(yè)執(zhí)照等復印件）；一、集體土地項目入市交易流程 （二）規(guī)劃審批流程一、集體土地項目入市交易流程 一、集體土地項目入市交易流程 （一）建筑工程規(guī)劃審批規(guī)劃意見書（ 1）申報材料 a、建設單位出具的申報委托書； b、建設單位填寫完整并加蓋單位印章的 “ 建設項目規(guī)劃許 可及其他事項申報表 ” ； c、對項目的相關批復及規(guī)劃文件，如： ① 危改項目 ：市、區(qū)危改辦對危改項目的批復意見，市政 府對《修建 性詳細規(guī)劃》的批復意見及批復同意的《修建性詳細規(guī)劃》文本及圖紙材料； ② 市級開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)、科技園區(qū)建設項目 ：市政府對開發(fā) 區(qū)建設和《開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的批復文件和《開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃》文本及規(guī)劃設計圖紙黑（或申請人為入?yún)^(qū)單位，還需提交開發(fā)區(qū)管理部門對入?yún)^(qū)單位的批復意見及用地范圍及市規(guī)劃行政主管部門為開發(fā)區(qū)管理部門核發(fā)的〈規(guī)劃意見書〉及附圖復印件）； 一、集體土地項目入市交易流程 ③ 綠隔項目： 綠化隔離地區(qū)建設項目審查會會議紀要及相關文件，市規(guī)劃院核定的 規(guī)劃意見書 （含主要經(jīng)濟技術指標） 1份， 規(guī)劃意見書 附圖 4份；d、主管部門批準建設項目的有關文件原件；e、修建性詳細規(guī)劃（或《規(guī)劃意見函復》等前一階段規(guī)劃 審批文件）中要求提交的相關部門的審查意見；f、建設單位的用地申請（須表述取得用地的有關情況，申 請文件應包含發(fā)文號、簽發(fā)人、單位印章等基本公文要素）文件；g、申報的建設項目擬規(guī)劃設計方案圖（含主要經(jīng)濟技術指標）h、經(jīng)市測繪行政主管部門審核確認的，具有相應資質的測 繪單位提供的基本比例尺１ :500或１ :2023地形圖１份，并用鉛筆畫出用地范圍；i、建設用地釘樁成果；j、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關材料；一、集體土地項目入市交易流程 建設用地規(guī)劃許可證 （ 1）申報材料 a、建設單位出具的申報委托書； b、建設單位填寫完整并加蓋單位印章的 “ 建設項目