【正文】 前期工作每天面臨著新的挑戰(zhàn)，每天總是面臨著新的問題，這就需要前期人員具有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個 “ 三高 ” （高投入、高風(fēng)險、高回報）行業(yè)，這就要求前期工作人員要加快辦理前期各項手續(xù)，尤其是要加強(qiáng)同政府職能部門的溝通，同他們形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，力爭使他們在各項目新政即將出臺之前能夠?qū)⑾嚓P(guān)政策要點(diǎn)告知我們，以便我們規(guī)避風(fēng)險。因此，一定要學(xué)會調(diào)整自己的心態(tài)，釋放自己的壓力，做一個寬宏大量的忍者。三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得8. “ 誠心 ” 。 前期人員要學(xué)會觀察政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)的喜好，注意傾聽他們言談舉止中表露出的弦外之音，能夠牢牢地記住領(lǐng)導(dǎo)以前說過的富有哲理性話語，能夠領(lǐng)悟領(lǐng)導(dǎo)的只可意會不可言傳的意圖。三、做好北京市前期工作的幾點(diǎn)心得5.“ 信心 ” 。3.“ 恒心 ” 。1.“ 勞心 ” 。同時立足現(xiàn)有市場，大力開拓二、三線市場的房產(chǎn)項目，從而使公司避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來的風(fēng)險。 前期風(fēng)險的隔離是將公司所面臨的風(fēng)險進(jìn)行空間和時間的分離，以便達(dá)到減輕風(fēng)險損失的目的；前期風(fēng)險結(jié)合是通過增加風(fēng)臉單位的數(shù)量來提高公司預(yù)防未來風(fēng)險的能力。 房產(chǎn)公司要加強(qiáng)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會資料，認(rèn)真剖析項目的規(guī)劃、拆遷、政策風(fēng)險，并且對此加以分析和綜合，對項目進(jìn)行可行性研究，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，從而通過科學(xué)預(yù)測，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。 風(fēng)險的回避是對付風(fēng)險最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風(fēng)險可能造成的損失。比如北京 比如：北京 消防驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊參與；消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測工作；消防檢測由市消防協(xié)會負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會認(rèn)可的檢測公司操作）； 水電氣暖驗(yàn)收 。 一、集體土地項目入市交易流程 （六）竣工驗(yàn)收備案一、集體土地項目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗(yàn)收流程一、集體土地項目入市交易流程 （一） 規(guī)劃驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收是竣工備案的龍頭，只有完成規(guī)劃驗(yàn)收才能辦理竣工驗(yàn)收備案的進(jìn)件手續(xù)，規(guī)劃驗(yàn)收可在市規(guī)委或分局辦理。內(nèi)容包括：工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模；（ 2）建設(shè)工程的位置、設(shè)計方案一式兩份。 一、集體土地項目入市交易流程 建筑裝修改造工程消防驗(yàn)收須提供材料如下：（ 1）建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請（加蓋公章）；（ 2）建設(shè)單位填寫的《建筑工程消防驗(yàn)收申報表》（一式兩份）；（ 3）建設(shè)工程中消防部門的建筑消防設(shè)計審核文件（復(fù)印件）；（ 4）消防檢測機(jī)構(gòu)的檢測報告（原件）；（ 5）申報表上填寫的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）的檢測報告（復(fù)印件）。一、集體土地項目入市交易流程 （五）單項審批流程一、集體土地項目入市交易流程 一、集體土地項目入市交易流程 (一 ) 交通影響評價（交委交通規(guī)劃處） 提交《交通影響評價報告書》； 提交規(guī)劃意見書； 提交最新的控制性詳細(xì)規(guī)劃； 提供委辦局聯(lián)席會會議紀(jì)要； 對交通可能造成重大影響，需要編制交通影響評價報告書的建設(shè)項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。（ 2）建設(shè)工程項目報建項目報建范圍：各類房建筑（包括 新建、 改建、擴(kuò)建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎(chǔ)打樁），設(shè)備安裝、管道 線路敷設(shè)、裝設(shè)、裝飾裝修等建設(shè)工程。出讓合同應(yīng)附上宗地圖 , 作為出讓合同的組成部分；一、集體土地項目入市交易流程 （ 2）所需材料 a、用地申請報告； b、建設(shè)項目的立項批復(fù)（或項目建議書批復(fù)及可行性研究 報告批復(fù)）（復(fù)印件）； c、《規(guī)劃用地紅線圖》及《規(guī)劃設(shè)計意見書》（復(fù)印件）； d、經(jīng)規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面圖（蘭色原圖，加蓋規(guī)劃 審定章）； e、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（復(fù)印件）； f、《營業(yè)執(zhí)照》副本（復(fù)印件）及《稅務(wù)登記證》副本 （復(fù)印件）； g、法定代表人資格證明書及身份證（復(fù)印件）； h、土地權(quán)屬調(diào)查證明材料； i、其他有關(guān)材料（受讓地塊的地價評估報告，出讓合同的 附加協(xié)議等）；一、集體土地項目入市交易流程 國有土地使用權(quán)證辦理（ 1）申請（或土地登記申請書）；（ 2）土地登記審批表；（ 3）征用土地批準(zhǔn)材料和紅線圖；（ 4）地籍圖或地形圖；（ 5）出讓金收據(jù)、契稅和土地出讓業(yè)務(wù)管理費(fèi)交付憑證（復(fù)印件）；（ 6）法人資格證明（或個人身份證明）；（ 7）需提供的其他證明材料（包括國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項目批文、營業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件）；一、集體土地項目入市交易流程 （二）規(guī)劃審批流程一、集體土地項目入市交易流程 一、集體土地項目入市交易流程 （一）建筑工程規(guī)劃審批規(guī)劃意見書（ 1）申報材料 a、建設(shè)單位出具的申報委托書； b、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的 “ 建設(shè)項目規(guī)劃許 可及其他事項申報表 ” ； c、對項目的相關(guān)批復(fù)及規(guī)劃文件，如： ① 危改項目 ：市、區(qū)危改辦對危改項目的批復(fù)意見，市政 府對《修建 性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)意見及批復(fù)同意的《修建性詳細(xì)規(guī)劃》文本及圖紙材料； ② 市級開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)、科技園區(qū)建設(shè)項目 ：市政府對開發(fā) 區(qū)建設(shè)和《開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)文件和《開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》文本及規(guī)劃設(shè)計圖紙黑（或申請人為入?yún)^(qū)單位，還需提交開發(fā)區(qū)管理部門對入?yún)^(qū)單位的批復(fù)意見及用地范圍及市規(guī)劃行政主管部門為開發(fā)區(qū)管理部門核發(fā)的〈規(guī)劃意見書〉及附圖復(fù)印件）； 一、集體土地項目入市交易流程 ③ 綠隔項目： 綠化隔離地區(qū)建設(shè)項目審查會會議紀(jì)要及相關(guān)文件，市規(guī)劃院核定的 規(guī)劃意見書 （含主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)） 1份， 規(guī)劃意見書 附圖 4份；d、主管部門批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件原件；e、修建性詳細(xì)規(guī)劃（或《規(guī)劃意見函復(fù)》等前一階段規(guī)劃 審批文件）中要求提交的相關(guān)部門的審查意見；f、建設(shè)單位的用地申請（須表述取得用地的有關(guān)情況，申 請文件應(yīng)包含發(fā)文號、簽發(fā)人、單位印章等基本公文要素）文件；g、申報的建設(shè)項目擬規(guī)劃設(shè)計方案圖（含主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）h、經(jīng)市測繪行政主管部門審核確認(rèn)的，具有相應(yīng)資質(zhì)的測 繪單位提供的基本比例尺１ :500或１ :2023地形圖１份，并用鉛筆畫出用地范圍；i、建設(shè)用地釘樁成果；j、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料；一、集體土地項目入市交易流程 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （ 1）申報材料 a、建設(shè)單位出具的申報委托書； b、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的 “ 建設(shè)項目