【正文】 四、土地利用科取得拍賣計劃（供地計劃）。第五篇：土地招拍掛主要一些流程土地招拍掛主要一些流程一、★前提一，該片土地是國有土地，如果不是需進行土地報征（報征費用政府先行墊支）取得省政府土地報征批次文件?！钡谒氖龡l“國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價出資或入股等，必須經(jīng)有土地評估資格的機構(gòu)進行土地資產(chǎn)評估，報有關(guān)國土資源行政主管部門備案。”第九條“招標拍賣掛牌公告應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；（三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；（六）確定中標人、競得人的標準和方法；（七）投標、競買保證金；（八）其他需要公告的事項。”第六條“市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當按照出讓計劃，會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。第十二條“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條“土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)的協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓，由市國土資源行政主管部門依法組織實施。第四篇：土地招拍掛流程土地招拍掛流程根據(jù)《土地管理法》及《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，我國按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。招標，即通過發(fā)布招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經(jīng)評標后確定中標人的行為。招拍掛出讓制度的完善是一個長期的動態(tài)的過程，必須根據(jù)土地市場的發(fā)展變化進行調(diào)整。投資者充分了解市場的信息后，對投資的計劃和力度進行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價競爭，防止出現(xiàn)在取得宗地開發(fā)權(quán)后無力實施或脫延開發(fā)計劃的被動局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)。因此在確保國家利益的前提下，合理地評估宗地的標底價格是保證土地市場活躍及穩(wěn)定土地市場價格、防止土地價格的非理性上漲的重要的前期工作。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價成交會增加政府的財政收入，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是在長期卻可能抬高當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)的成本。中央，國土資源部已經(jīng)三令五申下要求在土地交易招拍掛過程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機制，確保交易的公正性 在上述五大類問題中，由于政府行政干預(yù)所導(dǎo)致的招拍掛制度的不完善問題是最嚴重的。根據(jù)國土資源部和監(jiān)察部對全國經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓的專項執(zhí)法檢查的結(jié)果顯示，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓還有五個深層次的問題尚待解決。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國民待遇普遍實現(xiàn)，保證市場公平競爭，保證統(tǒng)一、公開、公正地實施各項法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。(五)實施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。(四)實施土地招拍掛制度，促進房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。沒有實力的、靠關(guān)系運作項目的公司將逐步被淘汰出局。土地通過招標、拍賣和掛牌等方式進行出讓，不但有利于市場的競爭性，消除行業(yè)的壟斷性，而且還使那些沒有足夠?qū)嵙?，只靠尋租等不正當方式拿到“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。政府要真正實現(xiàn)調(diào)控市場的能力，就必須對擬出讓土地進行詳細的分析規(guī)劃，確定最佳的土地利用方式，針對土地特點靈活選擇招標辦法和方式以提高工作效率，降低工作成本等。土地招拍掛制度并不是簡單的土地交易手段，政府必須進行一系列相關(guān)工作以保證土地出讓的科學(xué)性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理能力必然大大提高。開發(fā)商在同一時間獲得信息，并可在規(guī)定時間內(nèi)購買標書、現(xiàn)場踏勘、集中答疑，避免了由于信息不對稱而造成不公平競爭。土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應(yīng)的信息公開化，土地出讓規(guī)劃的科學(xué)化，杜絕了以往通過行政命令協(xié)議出讓土地中存在的盲目性，防止了由于土地市場不規(guī)范導(dǎo)致的國有資產(chǎn)的流失以及由于規(guī)劃不當造成的寶貴土地資源的浪費。首先，由于交易過程不公開，尋租行為普遍，腐敗問題時有發(fā)生，導(dǎo)致了國有資產(chǎn)流失。隨后，《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》進一步確立了土地使用權(quán)出讓制度。（發(fā)布時間：200978）8相關(guān)制度編輯本文通過對中國土地市場招拍掛制度發(fā)展過程進行回顧，通過分析招拍掛制度對中國土地市場發(fā)展的作用，針對招拍掛制度中存在的不足，提出改進土地招標、拍賣、掛牌出讓方式，引入市場機制，減少行政干預(yù)，提高政府對土地出讓市場管理水平的幾點建議。競得人與出讓人簽訂成交確認書，繳納定金。審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進行審查，對符合條件的，發(fā)給《競買人資格確認通知書》，通知其參加掛牌活動。發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。1公布成交結(jié)果：招標活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將招標出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還投標保證金。投標：投標人將在投標截止時間前將表述投入標箱。出售招標文件：按招標公告規(guī)定的時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認書》之日起，10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。審查競買資格：根據(jù)拍賣文件要求，對競買申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄進行審查，向符合條件者發(fā)放競買人資格確認通知書及競買號牌。發(fā)布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日前20天發(fā)布拍賣公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣時間、地點。特別需要明確的是，2006年國土資源部下發(fā)的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中，建立了國有土地出讓的集體認定程序，對不能確定是否符合協(xié)議或招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定出讓的具體方式。鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，因此，國土資源部39號令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標拍賣掛牌方式出讓。競買人確定后．掛牌人應(yīng)當向競買人發(fā)出《掛牌成交確認書》。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在竟買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。在中標人確定后，招標人應(yīng)向中標人發(fā)出《中標通知書》，中標人則在《中標通知書》約定的時間，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地招標招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。因此為應(yīng)對現(xiàn)行的新規(guī)劃，政府必須在項目規(guī)劃、立項、資質(zhì)管理等方面建立相關(guān)的配合機制，從制度上完善這項經(jīng)營性工作的操作規(guī)范，以提高政府服務(wù)功能效率。實施土地“招拍掛”機制是一個綜合性的系統(tǒng)工程，在整個推進過程中，必須得到建設(shè)、規(guī)劃、房管、計劃、物價、財政等有關(guān)政府部門的支持和配合。十、應(yīng)盡快完善土地集中統(tǒng)一儲備供需的相關(guān)法律、法規(guī)。七、讓專業(yè)機構(gòu)對土地進行合理估價后，參加競標的開發(fā)商以書面形式向政府投標，與估價最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán)。四、提高地產(chǎn)開發(fā)的社會開放度，鼓勵實力雄厚、有良好業(yè)績的開發(fā)商在政府管理下從事房地產(chǎn)開發(fā)，這比政府壟斷開發(fā)房地產(chǎn)的效率要高。為了使土地供應(yīng)過程更加公開、公平、公正，政府還需要進一步完善和優(yōu)化土地招投標過程，制定嚴格的評標程序和標準，防止人為因素干擾；我們可以設(shè)想最最理想的土地出讓制度如同一臺“土地出讓機器”，政府將土地使用權(quán)申請人人申請條件、資信等各種情況輸入系統(tǒng)，該系統(tǒng)就會選出出讓地塊最合適的競得人，它不會因不同操作人、不同的社會環(huán)境而得出差異性的結(jié)果，使土地出讓方式真正的走上規(guī)范化的發(fā)展軌道?？梢姡鄬τ趨f(xié)議出讓時的腐敗，如果沒有有效的風險防范機制，招標拍賣掛牌制度可能為政府壟斷市場所用，其后果要么為政府財政需求盲目推動價格上漲，要么為政府招商引資暗箱操作壓低價格，從而異化為政府提高“效率”或維護“公正”的機會主義擋箭牌。而內(nèi)地設(shè)計院的市場化程度不高，根本沒有把注意力集中到這方面。在內(nèi)地，由于金融機構(gòu)的風險防范能力較差，開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)前幾乎不可能從金融機構(gòu)獲得資金上的支持，因而他們的資金基本等于自籌資金，出讓金的分期分付，在內(nèi)地就見怪不怪了。比如土地價是3000元/平方米，建成后的總成本在6000元/平方米以上。由于土地規(guī)劃的透明度不夠，從而宣傳力度也不夠。在中國香港地區(qū)，政府對土地的供應(yīng)計劃每半年公布兩次，有時也會一次性將計劃全部公布，香港回歸后，為了增加土地售賣的供應(yīng)量，用以平衡樓價，曾一次性公布過幾年的賣地計劃，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應(yīng)情況，另一方面也有利于開發(fā)商在選擇土地時合理安排資金。三、為了使土地供應(yīng)過程更為公開、公正、公平，政府還需要進一步完善和優(yōu)化土地招投標流程，指定嚴格的評標程序和標準，防止人為因素干擾；招標拍賣掛牌后仍然存在政府暗箱操作，市場房地產(chǎn)不公平交易問題沒有解決。二、評價過程和標準模糊，致使招投標流程不動?？陀^上，任何事物都有兩面性，尤其是一個新政策，在與市場的磨合中會出現(xiàn)這樣那樣的不足。2004年11月25日，《中國經(jīng)濟時報》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內(nèi)幕》，指出當前炒賣土地、牟取暴利的現(xiàn)象非常普遍。[1] 3缺陷編輯當全國各地一次次陽光下的黑幕交易被暴光后，人們更增加了對招標拍賣掛牌制度實現(xiàn)其制度預(yù)期的擔憂。六、土地使用權(quán)實行招標拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值。五、土地使用權(quán)實行招標拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實力提高。由于實施了土地的儲備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計圖紙并得到許可后就可順利開工了，可以專