【正文】 前期人員有時(shí)難免會(huì)幫助政府官員辦點(diǎn)私事，切忌自己同其他政府官員溝通時(shí)不經(jīng)意地吐露出來(lái)，讓別人抓住把柄，要做一名讓政府官員放心的朋友。4.“ 熱心 ” 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)的辦理周期越長(zhǎng)，項(xiàng)目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)盡可能較早地取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，盡可能縮短開(kāi)發(fā)期有助于減輕風(fēng)險(xiǎn)。 其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)理公司驗(yàn)收；驗(yàn)收通過(guò)后，再由建設(shè)單位驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行核查； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）提交材料工程竣工驗(yàn)收備案表；工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 (包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料及其它相關(guān)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料 )； 規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件； 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)； 商品住宅項(xiàng)目還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》； 城市建設(shè)檔案管理部門(mén)出具的認(rèn)可文件；法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 第二部分北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（一）前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的必要性 制運(yùn)行的要求。項(xiàng)目建議書(shū)及有關(guān)主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)文件各 1份及掃描文件 。（ 13）土地利用總體規(guī)劃圖，標(biāo)出項(xiàng)目區(qū)位置和邊界；（ 14）區(qū)縣國(guó)土分局關(guān)于項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的意見(jiàn)；（ 15）無(wú)抵押、無(wú)法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制聲明；（ 16）該項(xiàng)目已取得的政府部門(mén)相關(guān)批復(fù)文件（如立項(xiàng)、紀(jì)要等）復(fù)印件；（ 17）項(xiàng)目用地具備 “ 三通一平 ” 、用地范圍內(nèi)地上物已騰空的證明。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （二）建筑工程施工許可證的取得（ 建委工程建設(shè)管理辦公室 ）房屋建筑工程（ 1）按規(guī)定填寫(xiě)、蓋章的《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》一式兩份；（ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（正本及附件）；（ 3）用地證（國(guó)有土地證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證）原件及復(fù)印件；（ 4）施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查合格書(shū)原件；（ 5）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書(shū)原件（或直接發(fā)包登記 表）；（ 6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)原件（或直接發(fā)包登記 表）；（ 7）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開(kāi)戶(hù)行出具）；（ 8）人防部門(mén)出具的人防施工圖備案回執(zhí)；（ 9）法人委托書(shū)；（ 10）單體回執(zhí)單復(fù)印件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 市政基礎(chǔ)設(shè)施工程（ 1）按規(guī)定填寫(xiě)、蓋章的《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》一式 兩份；（ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（正本及附件）；（ 3）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書(shū)原件（或直接發(fā)包 登記表）；（ 4）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)原件（或直接發(fā)包 登記表）；（ 5）掘路、占道許可手續(xù)；（ 6）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開(kāi)戶(hù)行出具）；（ 7）市政工程施工圖紙審查通知書(shū)；（ 8）法人委托書(shū)；（ 9）單體回執(zhí)單復(fù)印件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 裝飾裝修工程（ 1）按規(guī)定填寫(xiě)、蓋章的《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》一式 兩份；（ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（僅外立面裝修時(shí)需 提供）；（ 3）產(chǎn)權(quán)單位出具的同意進(jìn)行裝飾裝修的證明文件及產(chǎn)權(quán)證 書(shū)原件及復(fù)印件；（ 4）租賃協(xié)議原件及復(fù)印件；（ 5）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書(shū)原件（或直接發(fā)包 登記表）；（ 6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)原件（或直接發(fā)包 登記表）；（ 7）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開(kāi)戶(hù)行出具）；（ 8）法人委托書(shū)；（ 9）單體回執(zhí)單復(fù)印件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 商品房預(yù)售許可證（市、區(qū)建委）一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 申請(qǐng)材料清單（ 1）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表； （ 2）開(kāi)發(fā)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)； （ 3）已交付全部土地使用權(quán)出讓金證明，國(guó)有土地使用權(quán)證，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目提供銷(xiāo)售價(jià)格批準(zhǔn)文件和城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)； （ 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （ 5）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上的證明； （ 6）工程施工合同； （ 7）商品房預(yù)售方案； （ 8）屬于綠化隔離地區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目提供市綠化管理部門(mén)認(rèn)可機(jī)構(gòu)出具的確認(rèn)商品房范圍的證明文件； （ 9）已將土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的證明材料。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）配套工程驗(yàn)收 消防驗(yàn)收。 （ 1）選擇項(xiàng)目前做好準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。 對(duì)于政府職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司或者本人的批評(píng)要洗耳恭聽(tīng)，做一名忠實(shí)的傾聽(tīng)者。 前期人員每天到政府部門(mén)辦事，難免要看他們的臉色，聽(tīng)一些難聽(tīng)的話(huà)語(yǔ)，有時(shí)候?qū)嵲谑菬o(wú)法忍受。比如：北京 前期人員每天面對(duì)的都是政府官員，有時(shí)深感自己職位不高、權(quán)力不大，從而導(dǎo)致同政府官員打交道時(shí)信心不足，影響自己的潛能的挖掘。具體措施包括：二、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 （ 1）通過(guò)尋求有豐富政府資源的合作單位或者有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的合作單位，從而達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的。 百合公寓、北京御園、北京誠(chéng)園、北京霄云路項(xiàng)目等項(xiàng)目均存在前期風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避前期風(fēng)險(xiǎn)對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都是一個(gè)重大課題。 中標(biāo)人按照《中標(biāo)通知書(shū)》規(guī)定的時(shí)間簽訂有關(guān)協(xié)議；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （ 12）公布出讓結(jié)果； 拍賣(mài)（ 1）發(fā)布《拍賣(mài)公告》；（ 2）有意向的競(jìng)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)文件；（ 3）現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑；（ 4）競(jìng)買(mǎi)人提出競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)；（ 5）競(jìng)買(mǎi)人交納競(jìng)買(mǎi)保證金并領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)號(hào)牌；（ 6）拍賣(mài)會(huì)；（ 7）競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)；（ 8）確定競(jìng)得人；（ 9）簽署《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》；（ 10）退還未競(jìng)得人的競(jìng)買(mǎi)保證金；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 掛牌（ 1）發(fā)布《掛牌公告》；（ 2）有意向的競(jìng)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)掛牌文件；（ 3）現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑；（ 4）開(kāi)始掛牌；（ 5）競(jìng)買(mǎi)人提出競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)；（ 6）競(jìng)買(mǎi)人交納競(jìng)買(mǎi)保證金并領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)資格證明；（ 7）競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)單，參與競(jìng)買(mǎi)；（ 8）更新掛牌顯示，接受新的競(jìng)價(jià)；（ 9）現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。（ 2）建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建范圍：各類(lèi)房建筑（包括 新建、 改建、擴(kuò)建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎(chǔ)打樁），設(shè)備安裝、管道 線(xiàn)路敷設(shè)、裝設(shè)、裝飾裝修等建設(shè)工程。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （六）竣工驗(yàn)收備案一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （一） 規(guī)劃驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收是竣工備案的龍頭，只有完成規(guī)劃驗(yàn)收才能辦理竣工驗(yàn)收備案的進(jìn)件手續(xù)，規(guī)劃驗(yàn)收可在市規(guī)委或分局辦理。 風(fēng)險(xiǎn)的回避是對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)最徹底