【正文】 前期人員有時(shí)難免會幫助政府官員辦點(diǎn)私事，切忌自己同其他政府官員溝通時(shí)不經(jīng)意地吐露出來，讓別人抓住把柄，要做一名讓政府官員放心的朋友。4.“ 熱心 ” 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)的辦理周期越長，項(xiàng)目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)盡可能較早地取得二級開發(fā)權(quán)，盡可能縮短開發(fā)期有助于減輕風(fēng)險(xiǎn)。 其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)理公司驗(yàn)收；驗(yàn)收通過后，再由建設(shè)單位驗(yàn)收委員會進(jìn)行核查； 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）提交材料工程竣工驗(yàn)收備案表；工程竣工驗(yàn)收報(bào)告 (包括工程報(bào)建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料及其它相關(guān)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料 )； 規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件； 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； 商品住宅項(xiàng)目還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》； 城市建設(shè)檔案管理部門出具的認(rèn)可文件；法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 第二部分北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（一）前期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的必要性 制運(yùn)行的要求。項(xiàng)目建議書及有關(guān)主管部門對項(xiàng)目建議書的批復(fù)文件各 1份及掃描文件 。（ 13）土地利用總體規(guī)劃圖，標(biāo)出項(xiàng)目區(qū)位置和邊界；（ 14）區(qū)縣國土分局關(guān)于項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的意見；（ 15）無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制聲明；（ 16）該項(xiàng)目已取得的政府部門相關(guān)批復(fù)文件（如立項(xiàng)、紀(jì)要等）復(fù)印件；（ 17）項(xiàng)目用地具備 “ 三通一平 ” 、用地范圍內(nèi)地上物已騰空的證明。一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （二）建筑工程施工許可證的取得（ 建委工程建設(shè)管理辦公室 ）房屋建筑工程（ 1）按規(guī)定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式兩份；（ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（正本及附件）；（ 3）用地證（國有土地證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證）原件及復(fù)印件；（ 4）施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查合格書原件；（ 5）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包登記 表）；（ 6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包登記 表）；（ 7）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開戶行出具）；（ 8）人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)；（ 9）法人委托書；（ 10）單體回執(zhí)單復(fù)印件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 市政基礎(chǔ)設(shè)施工程（ 1）按規(guī)定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式 兩份；（ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（正本及附件）；（ 3）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）；（ 4）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）；（ 5）掘路、占道許可手續(xù)；（ 6）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開戶行出具）；（ 7）市政工程施工圖紙審查通知書；（ 8）法人委托書；（ 9）單體回執(zhí)單復(fù)印件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 裝飾裝修工程（ 1）按規(guī)定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式 兩份；（ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（僅外立面裝修時(shí)需 提供）；（ 3）產(chǎn)權(quán)單位出具的同意進(jìn)行裝飾裝修的證明文件及產(chǎn)權(quán)證 書原件及復(fù)印件；（ 4）租賃協(xié)議原件及復(fù)印件；（ 5）施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）；（ 6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）；（ 7）項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明原件（由建設(shè)單位開戶行出具）；（ 8）法人委托書；（ 9）單體回執(zhí)單復(fù)印件；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 商品房預(yù)售許可證（市、區(qū)建委）一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 申請材料清單（ 1）商品房預(yù)售許可申請表； （ 2）開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書； （ 3）已交付全部土地使用權(quán)出讓金證明，國有土地使用權(quán)證，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目提供銷售價(jià)格批準(zhǔn)文件和城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書； （ 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （ 5）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上的證明； （ 6）工程施工合同； （ 7）商品房預(yù)售方案； （ 8）屬于綠化隔離地區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目提供市綠化管理部門認(rèn)可機(jī)構(gòu)出具的確認(rèn)商品房范圍的證明文件； （ 9）已將土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的證明材料。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （三）配套工程驗(yàn)收 消防驗(yàn)收。 （ 1）選擇項(xiàng)目前做好準(zhǔn)確預(yù)測。 對于政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)對公司或者本人的批評要洗耳恭聽，做一名忠實(shí)的傾聽者。 前期人員每天到政府部門辦事，難免要看他們的臉色，聽一些難聽的話語，有時(shí)候?qū)嵲谑菬o法忍受。比如：北京 前期人員每天面對的都是政府官員，有時(shí)深感自己職位不高、權(quán)力不大，從而導(dǎo)致同政府官員打交道時(shí)信心不足，影響自己的潛能的挖掘。具體措施包括：二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 （ 1）通過尋求有豐富政府資源的合作單位或者有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的合作單位，從而達(dá)到減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的目的。 百合公寓、北京御園、北京誠園、北京霄云路項(xiàng)目等項(xiàng)目均存在前期風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避前期風(fēng)險(xiǎn)對每一個(gè)項(xiàng)目來說都是一個(gè)重大課題。 中標(biāo)人按照《中標(biāo)通知書》規(guī)定的時(shí)間簽訂有關(guān)協(xié)議；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （ 12）公布出讓結(jié)果； 拍賣（ 1）發(fā)布《拍賣公告》；（ 2）有意向的競買人購買拍賣文件；（ 3）現(xiàn)場踏勘、答疑；（ 4）競買人提出競買申請；（ 5）競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買號牌；（ 6）拍賣會；（ 7）競買人競價(jià)；（ 8）確定競得人；（ 9）簽署《拍賣成交確認(rèn)書》；（ 10）退還未競得人的競買保證金；一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 掛牌（ 1）發(fā)布《掛牌公告》；（ 2）有意向的競買人購買掛牌文件；（ 3）現(xiàn)場踏勘、答疑；（ 4）開始掛牌；（ 5）競買人提出競買申請；（ 6）競買人交納競買保證金并領(lǐng)取競買資格證明；（ 7）競買人填寫競買報(bào)價(jià)單，參與競買；（ 8）更新掛牌顯示，接受新的競價(jià)；（ 9）現(xiàn)場競價(jià)。（ 2）建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建范圍：各類房建筑（包括 新建、 改建、擴(kuò)建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎(chǔ)打樁），設(shè)備安裝、管道 線路敷設(shè)、裝設(shè)、裝飾裝修等建設(shè)工程。 一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （六）竣工驗(yàn)收備案一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收流程一、集體土地項(xiàng)目入市交易流程 （一） 規(guī)劃驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收是竣工備案的龍頭，只有完成規(guī)劃驗(yàn)收才能辦理竣工驗(yàn)收備案的進(jìn)件手續(xù)，規(guī)劃驗(yàn)收可在市規(guī)委或分局辦理。 風(fēng)險(xiǎn)的回避是對付風(fēng)險(xiǎn)最徹底