【正文】 掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。6招拍掛范圍編輯國土資源部11號令明確了商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等四類經(jīng)營性用地和同一土地有兩個或兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。同時考慮到采礦用地的取得和使用要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提條件，因此明確，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。一般來說，六類情形的土地必須實行招標(biāo)拍賣掛牌方式，即(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地；(2)其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(6)依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。因此，對不能確定是否符合上述招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，集體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制和印刷拍賣文件。出售拍賣文件：按拍賣公告規(guī)定時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。受理競買申請：在拍賣公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。舉辦拍賣會：按拍賣公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)舉行拍賣會。公布成交結(jié)果：拍賣活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將拍賣出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。招標(biāo)出讓制訂工作方案：制訂招標(biāo)前期工作方案報中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。發(fā)布招標(biāo)公告：出讓人至少在投標(biāo)開始日前20天發(fā)布招標(biāo)公告，公布招標(biāo)出讓宗地的基本情況和招標(biāo)時間、地點(diǎn)。組織現(xiàn)場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑。審查投標(biāo)資格：根據(jù)招標(biāo)文件要求，對投標(biāo)申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進(jìn)行審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)通知其參加投標(biāo)活動。開標(biāo)：出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人，并簽訂成交確認(rèn)書。1簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認(rèn)書》之日起10日內(nèi)，與出讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）、“競買報價員”授權(quán)委托書、身份證復(fù)印件辦理競買申請，并繳納競買保證金。掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競得人。同時,對需要現(xiàn)場競價的掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，并與競得人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金和傭金。1簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認(rèn)書》之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。關(guān)鍵詞 土地市場 招拍掛制度 市場機(jī)制 政府管理 引言中國土地市場招牌掛制度建立及發(fā)展背景 建國后很長一段時間內(nèi)，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導(dǎo)致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費(fèi)嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等問題嚴(yán)重的阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端。1988年4月12日，七屆人大一次會議通過的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。通過一系列法律規(guī)定的制定實施，到90年代初，我國對城鎮(zhèn)土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進(jìn)行土地交易的有償使用制度。然而這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。其次，由于缺乏競爭、市場秩序不規(guī)范，導(dǎo)致出現(xiàn)了嚴(yán)重的價格扭曲和低價出讓等現(xiàn)象。另一方面由于中國土地市場的長期不完善,產(chǎn)權(quán)不清晰,長期未曾引入市場機(jī)制,各地在招拍掛出讓土地的實踐中也發(fā)現(xiàn)了各種問題,對于經(jīng)營性用地的招拍掛制度研究 招拍掛制度(一)實施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場，公平競爭。政府通過招拍掛的方式推出地塊，以城市中長期發(fā)展規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃為基礎(chǔ)，制定詳盡、科學(xué)的土地出讓計劃。政府通過招拍掛轉(zhuǎn)讓方式中嚴(yán)格的評標(biāo)拍賣制度，保證了房地產(chǎn)開發(fā)商的機(jī)會均等，保證了土地市場的公平性。(二)實施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對城市土地的管理能力 土地是全社會寶貴的公共資源，要達(dá)到最優(yōu)利用必須通過市場手段進(jìn)行配置，而且配置過程必須受到全社會監(jiān)督。通過市場競爭，使土地的真實價格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。首先，政府要運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，提供與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地供應(yīng)量，對于每年土地市場的各類土地供給、征用數(shù)量進(jìn)行總體規(guī)劃，并建立相應(yīng)的土地儲備制度，避免土地市場中的投機(jī)行為，保證市場的健康發(fā)展。其次，政府在招標(biāo)出讓前必須對土地進(jìn)行前期規(guī)劃和開發(fā)，逐步推進(jìn)“熟地”招標(biāo)出讓，并要制定一系列的出讓計劃、招標(biāo)程序和管理制度。最后，要體現(xiàn)土地的使用價值，政府必須對土地進(jìn)行正確的評估，采用合理的評標(biāo)辦法，公正地評出中標(biāo)單位。(三)實施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。同時，由于采取招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓，開發(fā)商可以從市場上通過競爭拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)周期，簡化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風(fēng)險。新制度提高了市場準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入資本實力和品牌競爭的時代。能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)、把土地價值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將成為市場的主流，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過的市場的力量對房地產(chǎn)商進(jìn)行整合。對外地開發(fā)商來說，由于可計算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會，進(jìn)入目標(biāo)城市市場就相對比較容易，為跨地域經(jīng)營的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會，這必將促使全國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化。土地招拍掛的供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。因此，土地利用的高效率成為必然。我國的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來越高，這是我國城市土地使用制度進(jìn)步的一種表現(xiàn)，也是大勢所趨。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。加入WTO后，在土地市場管理方面，政府的職責(zé)是使市場能夠穩(wěn)定、公開、公平，而且能夠安全運(yùn)行，進(jìn)而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來吸引投資。問題及解決（一）中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題。1．經(jīng)營性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套；2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項、先行選址，定點(diǎn)確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價3．有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分；4．有的地方在經(jīng)營性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題； 、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營性土地出讓。（二）對完善招拍掛市場的建議。一方面，由于中國長期實行以政府為主導(dǎo)的土地協(xié)議出讓制度，各級地方政府習(xí)慣于通過行政指令的方式對土地資源進(jìn)行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉(zhuǎn)變，在追求地方經(jīng)濟(jì)短期利益的目標(biāo)下，通過行政手段盲目干預(yù)土地市場的情況時有發(fā)生；另一方面，少數(shù)政府官員通過手中的權(quán)力尋租腐敗，少數(shù)不法房地產(chǎn)商通過行賄公關(guān)等不正當(dāng)手段低價獲得土地、牟取超額利潤，少數(shù)政府官員和不法房地產(chǎn)商的勾結(jié)，導(dǎo)致土地招拍掛出讓中假招標(biāo)、假掛牌、打招呼、批條子的現(xiàn)象時有發(fā)生。從宗地價格的評估到開發(fā)商資質(zhì)的審查以及后期的評標(biāo)開標(biāo)均應(yīng)設(shè)立監(jiān)察機(jī)制 對于每宗地的評選結(jié)果應(yīng)給予公布與新聞發(fā)布，絕不能讓私下協(xié)議的土地通過公開招標(biāo)與掛牌的形式達(dá)到成交的目的，從而引發(fā)新的錢權(quán)交易現(xiàn)象發(fā)生。2．制定合理的標(biāo)底價格，防止地價上漲過快經(jīng)營性土地交易全部以招拍掛的形式進(jìn)行出讓是否會引發(fā)土地價格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的話題一直是新政策出臺后業(yè)內(nèi)開發(fā)商與政府官員爭論的焦點(diǎn)，因此在土地招拍掛交易的實施中注重控制對地價的大幅度波動是十分必要的。上海在土地的拍賣中進(jìn)行最高限價并提出完善招投標(biāo)的管理機(jī)制，以防止土地價格的非理性上漲，這對中國其他城市也有重要的借鑒意義。房地產(chǎn)開發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房價，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會的不安定；另一方面，高昂開發(fā)成本容易形成泡沫經(jīng)濟(jì)，從長期來看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。應(yīng)該由政府土地管理部門根據(jù)土地評估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，科學(xué)地制定出讓的底價。3．選擇性地使用拍賣的交易方式土地拍賣是購買今后開發(fā)利用土地的權(quán)利，要考慮規(guī)劃、后期開發(fā)方案、及開發(fā)方案的實施等。4．制定完善的土地供應(yīng)計劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息 在新的土地出讓機(jī)制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲備與整理的力度，定期向市場公開未來的土地供應(yīng)計劃。政府對土地的長期計劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場住宅價格穩(wěn)定的重要手段，通過合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對稱情況下投機(jī)商對房地產(chǎn)市場的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展。本文通過回顧城市經(jīng)營性土地出讓招拍掛制度的發(fā)展歷程，具體分析招拍掛出讓實際運(yùn)作中存在的問題，并針對問題對招拍掛出讓方式的完善提出了幾點(diǎn)看法，以期對未來土地市場有所幫助。相信在土地市場的各方共同努力下，招拍掛制度必將越來越規(guī)范完善，土地市場必將更加公平透明，進(jìn)而保證整個宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)步發(fā)展。拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。（二）掛牌交易、拍賣和招標(biāo)三種交易方式的比較： 交易方式 類別 掛牌交易 拍賣 不公開 拍賣委員會招標(biāo) 不公開 招標(biāo)委員會 底價是否公公開開底價由誰確委托人定是否設(shè)立獨(dú)立于委托人不需要 的集體決策組織 報價方式 報價次數(shù)設(shè)立拍賣委員會 設(shè)立招標(biāo)委員會交易中心電腦報價終端報舉牌價 可多次報價可多次報價 ≥2人填寫投標(biāo)書 一次報價機(jī)會 ≥2人 競買（投）≥1人人數(shù)在交易中心、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，公告發(fā)布地一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)《深圳特區(qū)報》或《深圳商并在《深圳特區(qū)報》或《深點(diǎn) 發(fā)布報》刊登 圳商報》刊登 公告期限 不少于30日公告發(fā)布方 由委托方發(fā)布（三）招標(biāo)、拍賣委員會的組成與職責(zé)組成：以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會或拍賣委員會，招標(biāo)委員會或拍賣委員會由5人以上單數(shù)組成，委托人選派1名工作人員作為招標(biāo)委員會或拍賣委員會主任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機(jī)抽出確定。拍賣委員會職責(zé)：審定拍賣最低成交價，審查競買人資格，指定拍賣主持人?！锴疤岫?，鄉(xiāng)鎮(zhèn)需有供地計劃。三、中介公司評估該宗地值多少錢？為招拍掛最低價做參考。如果沒有計劃，要與國土局土地利用科