【正文】 效率要高。六、要抑制土地投機和囤積居奇的行為，土地二級市場要加強管理。七、讓專業(yè)機構(gòu)對土地進行合理估價后，參加競標的開發(fā)商以書面形式向政府投標，與估價最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán)。以市場為導向制定科學、合理的供地政策，運用市場機制公開配置土地資源，有利于提高土地開發(fā)利用效率，促進土地資源的科學管理與利用，促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。十、應盡快完善土地集中統(tǒng)一儲備供需的相關(guān)法律、法規(guī)。因此，建立相關(guān)的法律條款，規(guī)范運作行為十分必要。實施土地“招拍掛”機制是一個綜合性的系統(tǒng)工程，在整個推進過程中，必須得到建設、規(guī)劃、房管、計劃、物價、財政等有關(guān)政府部門的支持和配合。如規(guī)劃條件不能及時明確，或者涉及古樹名木，園林部門不配合等，土地就無法即使推出“招拍掛”。因此為應對現(xiàn)行的新規(guī)劃，政府必須在項目規(guī)劃、立項、資質(zhì)管理等方面建立相關(guān)的配合機制，從制度上完善這項經(jīng)營性工作的操作規(guī)范，以提高政府服務功能效率。該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。土地招標招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。投標人在按照招標文件的要求編制標書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標書密封投入指定標箱。在中標人確定后，招標人應向中標人發(fā)出《中標通知書》，中標人則在《中標通知書》約定的時間，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。在公開招標中投標企業(yè)投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標委員們重點關(guān)注的要點。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在竟買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地掛牌掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。競買人確定后．掛牌人應當向競買人發(fā)出《掛牌成交確認書》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則．不同之處在于不是現(xiàn)場報價．由于掛牌是以書面的形式報價，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標與拍賣。鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，因此，國土資源部39號令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標拍賣掛牌方式出讓。因此，各地在招標拍賣掛牌出讓活動中，可根據(jù)《物權(quán)法》、39號令和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等法律政策，來確定土地出讓是采取協(xié)議方式還是采取招標拍賣掛牌方式。特別需要明確的是，2006年國土資源部下發(fā)的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中，建立了國有土地出讓的集體認定程序，對不能確定是否符合協(xié)議或招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定出讓的具體方式。[3] 7工作程序編輯 拍賣出讓制訂工作方案：制訂拍賣前期工作方案報中心領(lǐng)導和局領(lǐng)導審定。發(fā)布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日前20天發(fā)布拍賣公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣時間、地點。組織現(xiàn)場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘和答疑。審查競買資格：根據(jù)拍賣文件要求，對競買申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄進行審查，向符合條件者發(fā)放競買人資格確認通知書及競買號牌。競得人與出讓人當場簽訂成交確認書，同時繳納定金和傭金。簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認書》之日起，10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》。編制招標文件：根據(jù)業(yè)務處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。出售招標文件：按招標公告規(guī)定的時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。受理投標申請：在招標公告規(guī)定的時間內(nèi)，投標申請人持投標申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復印件）辦理投標申請，并繳納投標保證金。投標：投標人將在投標截止時間前將表述投入標箱。評標：評標小組按招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。1公布成交結(jié)果：招標活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將招標出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還投標保證金。掛牌出讓制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報中心領(lǐng)導和局領(lǐng)導審定。發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘、答疑。審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進行審查，對符合條件的，發(fā)給《競買人資格確認通知書》，通知其參加掛牌活動。在報價截止后，如果還有競買人報價，可以填寫《競價申請書》，并通過傳真的形式將《競價申請書》傳真到掛牌文件規(guī)定的地點。競得人與出讓人簽訂成交確認書，繳納定金。公布成交結(jié)果：掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定場所、媒體公布，并退還競買保證金。（發(fā)布時間：200978）8相關(guān)制度編輯本文通過對中國土地市場招拍掛制度發(fā)展過程進行回顧，通過分析招拍掛制度對中國土地市場發(fā)展的作用，針對招拍掛制度中存在的不足，提出改進土地招標、拍賣、掛牌出讓方式，引入市場機制，減少行政干預，提高政府對土地出讓市場管理水平的幾點建議。改革開放后為了克服土地無償使用帶來的種種弊端，在城鎮(zhèn)國有土地使用制度方面進行了一系列改革。隨后，《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》進一步確立了土地使用權(quán)出讓制度。這種制度理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使土地的資產(chǎn)特性得到體現(xiàn)，也體現(xiàn)了國家做為土地所有者對土地的所有權(quán)。首先，由于交易過程不公開，尋租行為普遍，腐敗問題時有發(fā)生，導致了國有資產(chǎn)流失。為此，國土資源部于2002年5月發(fā)布第11號令,頒布實施,明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、,國土資源部頒布第71令,規(guī)定2004年8月31號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的”831”,一方面招拍掛制度規(guī)范了國有土地使用權(quán)的出讓行為,從長遠上看有利于建立一個公開,公平,公正的城市土地市場。土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應的信息公開化，土地出讓規(guī)劃的科學化，杜絕了以往通過行政命令協(xié)議出讓土地中存在的盲目性，防止了由于土地市場不規(guī)范導致的國有資產(chǎn)的流失以及由于規(guī)劃不當造成的寶貴土地資源的浪費。并通過網(wǎng)絡、報紙、電視等傳媒方式進行公示，保證了信息的公開性。開發(fā)商在同一時間獲得信息，并可在規(guī)定時間內(nèi)購買標書、現(xiàn)場踏勘、集中答疑，避免了由于信息不對稱而造成不公平競爭。實行土地招拍掛制度，正是建立土地市場的競爭機制方式，完善土地出讓制度，只有這樣才能建立真正的土地市場，才能真正的引入競爭機制。土地招拍掛制度并不是簡單的土地交易手段，政府必須進行一系列相關(guān)工作以保證土地出讓的科學性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理能力必然大大提高。制定和公布土地出讓計劃是完善城市土地供應的基礎，將有助于提高城市土地管理的科學性，促進城市土地市場的規(guī)范和完善。政府要真正實現(xiàn)調(diào)控市場的能力，就必須對擬出讓土地進行詳細的分析規(guī)劃，確定最佳的土地利用方式，針對土地特點靈活選擇招標辦法和方式以提高工作效率，降低工作成本等。通過以上行為政府對城市土地的綜合運用管理能必將大大加強。土地通過招標、拍賣和掛牌等方式進行出讓，不但有利于市場的競爭性，消除行業(yè)的壟斷性，而且還使那些沒有足夠?qū)嵙?，只靠尋租等不正當方式拿到“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。招標拍賣掛牌出讓取消的只是過去少數(shù)開發(fā)商通過不正當手段獲得的“超額利潤”，而由于市場的的規(guī)范，開發(fā)商的合理利潤可以得到更好的保證。沒有實力的、靠關(guān)系運作項目的公司將逐步被淘汰出局。同時，實行招拍掛的土地交易方式有利于打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地域限制。(四)實施土地招拍掛制度，促進房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。由于政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再行招標，動拆遷問題已妥善解決、土地的開發(fā)工作基本完成、周邊的市政建設逐步完善、水電煤等市政配套都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求有計劃地做好設計圖紙并得到許可后就可順利開工了，大大縮短了房產(chǎn)開發(fā)周期，有效控制了開發(fā)成本。(五)實施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。這標志著我們在土地市場上正在逐步與國外發(fā)達國家接軌。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國民待遇普遍實現(xiàn)，保證市場公平競爭，保證統(tǒng)一、公開、公正地實施各項法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。實行土地招標、拍賣，可以說是一項重大的“土地革命”，土地最直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時有利于境外資金的流入和國際化進程的加快，這對北京、上海等大城市發(fā)展城市經(jīng)濟，加快基礎設施建設，成為高效的國際化大都市具有非常重大的意義。根據(jù)國土資源部和監(jiān)察部對全國經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓的專項執(zhí)法檢查的結(jié)果顯示，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓還有五個深層次的問題尚待解決。以上五大類問題涉及招拍掛制度建設過程中政府職能、觀念的轉(zhuǎn)變，配套規(guī)范的制定等問題，針對以上五大類問題，提出完善招拍掛市場的幾點建議如下。1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機制，確保交易的公正性 在上述五大類問題中，由于政府行政干預所導致的招拍掛制度的不完善問題是最嚴重的。為了克服以上兩種情況，作為游戲規(guī)則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強自身的監(jiān)管，在招標、拍賣與掛牌交易的流程中加強透明與監(jiān)督的機制尤為重要。中央，國土資源部已經(jīng)三令五申下要求在土地交易招拍掛過程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價收益的同時，也需考慮對當?shù)氐耐恋貎r格市場的穩(wěn)定作用。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價成交會增加政府的財政收入，有利于城市基礎設施的建設，但是在長期卻可能抬高當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)的成本。在這種情況下，對進行公開招拍掛的宗地的標底或者底價的制定就顯得尤為重要。因此在確保國家利益的前提下，合理地評估宗地的標底價格是保證土地市場活躍及穩(wěn)定土地市場價格、防止土地價格的非理性上漲的重要的前期工作。與招標、掛牌方式相比，拍賣更容易導致土地出讓價格的非理性上漲，所以在土地轉(zhuǎn)讓中應謹慎地選擇性使用拍賣形式，在發(fā)展較為成熟的區(qū)域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進宗地的成交，但對于在新區(qū)特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對于地區(qū)的發(fā)展計劃以及當?shù)鼐用竦某惺苣芰?，更多地采用招投標的形式選擇有能力的開發(fā)商在政府開發(fā)計劃及價格指導下完成新區(qū)大規(guī)模的土地開發(fā)任務，在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的同時，當?shù)鼐用竦木幼∨c生活到了改善。投資者充分了解市場的信息后，對投資的計劃和力度進行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價競爭，防止出現(xiàn)在取得宗地開發(fā)權(quán)后無力實施或脫延開發(fā)計劃的被動局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)?？偨Y(jié)經(jīng)營性土地的招拍掛出讓方式的建立對于規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面有重要意義，但是由于中國土地市場土地供應長期以來采用行政劃撥、協(xié)議出讓等方式，舊有管理理念在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)變存在一定困難，以及招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場機制運行的城市土地市場還任重道遠。招拍掛出讓制度的完善是一個長期的動態(tài)的過程，必須根據(jù)土地市場的發(fā)展變化進行調(diào)整。（一）土地使用權(quán)交易可采用下列方式：掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價）在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。招標，即通過發(fā)布招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經(jīng)評標后確定中標人的行為。招標委員會主要職責：審定招標最低中標價，審查投標人資格，主持開標、評標和定標工作，確定中標人并發(fā)出中標確認書。第五篇：土地招拍掛主要一些流程土地招拍掛主要一些流程一、★前提一，該片土地是國有土地，如果不是需進行土地報征（報征費用政府先行墊支）取得省政府土地報征批次文件。二、規(guī)劃局出具該片土地規(guī)劃設計條件（此規(guī)劃條件建立在場鎮(zhèn)規(guī)劃基礎上），需進行場鎮(zhèn)總體規(guī)劃或者總規(guī)修編。四、土地利用科取得拍賣計劃（供地計劃）。文件彭府辦發(fā)〔2012〕20號文件五、拍賣之前應該完成的事：農(nóng)民的土地費用到位（含土地款、青苗費、房屋拆遷等費用）農(nóng)民社保到位場地平整（場平）●國土局批文（規(guī)劃科郭波）●規(guī)劃部門規(guī)劃設計條件（余姜?。駠辆滞恋乩每凭幹仆恋鼐幪枺ㄌ镉袡?quán)）●與國土局土地交易中心加強聯(lián)系（張科長）●需上土管會通過該宗地是否適合招拍掛，到成都進行招拍掛●關(guān)鍵該宗地拍賣成功（3家以上報名）