【文章內(nèi)容簡介】 要公告的事項。” 第十條“市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價。確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結(jié)束之前應當保密。”第四十三條“國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價出資或入股等，必須經(jīng)有土地評估資格的機構進行土地資產(chǎn)評估，報有關國土資源行政主管部門備案?！蓖恋匦纬晒?，是土地儲備的結(jié)點。此環(huán)節(jié)是根據(jù)土地報批、用地意向、供地情況，依托國土資源局將地塊交由市土地交易中心出讓。具體步驟如下： 、設計要點、勘測定界圖及技術報告至土地中介單位出具地災報告、壓礦報告、土地評估報告，紅線圖面積應小于14公頃；；、設計要點、勘測定界圖、地災報告、壓礦報告、土地評估報告、征地協(xié)議至市國土局征地事務所辦理土地出讓申請的函發(fā)至用地科；、設計要點、勘測定界圖、地災報告、壓礦報告、土地評估報告、區(qū)政府征地補償說明、城投出具的土地出讓申請、拆遷協(xié)議、宗地權屬說明組卷，出具會簽單至行政審批科審查并流轉(zhuǎn)會簽至各科室及主管局長、市長簽字，回轉(zhuǎn)到用地科，并委托土地交易中心進行土地市場交易；，完成土地出讓文件編制，進行出讓。第四篇：土地招拍掛制度土地招拍掛制度 編輯招拍掛即土地招拍掛制度?！锻恋胤ā芳皣临Y源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。經(jīng)營性土地使用權招標拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提查看高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。土地招標拍賣掛牌是指我國土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。目錄1詞目釋義 2優(yōu)點 3缺陷 4完善 5制度解讀 ? 土地招標? 土地拍賣? 土地掛牌6招拍掛范圍 7工作程序 ? 拍賣出讓? 招標出讓? 掛牌出讓8相關制度 ? 引言? 招拍掛制度? 問題及解決? 總結(jié)1詞目釋義編輯土地招標拍賣掛牌是指我國土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式?！锻恋胤ā芳皣临Y源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。經(jīng)營性土地使用權招標拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。2優(yōu)點編輯一套科學、合理、完善的土地招標掛牌制度是在一定制度上可以終結(jié)靠關系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進入了一個土地供應公開交易的新時代。正因此，有人稱土地招標拍賣掛牌出讓制度的頒布、實施為中國的“土地革命”。該制度的優(yōu)點是：一、土地使用權實行招標拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。土地使用不公開，難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權的部門為了個人或小集團利益，往往會借機斂財，肥了個人，害了國家，直接導致國有資產(chǎn)流失。二、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。土地實行公開招標拍賣掛牌，減少了諸多的中間環(huán)節(jié)，使倒買倒賣土地的空間大為減小。三、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利于土地使用權“招拍掛”出讓，有利于房地產(chǎn)分離，提高土地開發(fā)效率。“招拍掛”的土地供應方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實施了土地的儲備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設計圖紙并得到許可后就可順利開工了，可以專心提高建筑品質(zhì)和服務，大大縮短了房地產(chǎn)開發(fā)周期，有效地控制了開發(fā)成本。因此房地產(chǎn)開發(fā)土地利用的高效率也成為必然。四、土地使用權實行招標拍賣掛牌，是有利于土地市場公平競爭。土地既然可以公開拍賣，所有房地產(chǎn)商都可以通過竟買的方式取得土地使用權，不分內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，一律通過競拍的方式，大家站在同一起跑線上，進一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場法則。五、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實力提高。公開“招拍掛”意味著房地產(chǎn)開發(fā)商機會均等，只要有足夠的經(jīng)濟實力和經(jīng)濟實力，就能在競爭中取勝。中小開發(fā)商必需適應新的規(guī)劃，將投標要求研究透徹，根據(jù)自己實際情況量力而行，這樣才有希望在市場上占據(jù)一席之地，提升開發(fā)能力。綜合實力較強的開發(fā)商會獲得獲取較大的機會而得到逐步發(fā)展，沒有實力的開發(fā)商在一次次競爭中落敗，將逐漸淡出市場，這會導致房地產(chǎn)市場的重新洗牌。六、土地使用權實行招標拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值。政府必須對土地進行正確的評估，采用合理的招標辦法，公正的評出中標單位，開發(fā)出符合市場要求的優(yōu)秀建筑，更好的體現(xiàn)土地使用價值。招拍掛制度的以上優(yōu)點，是假設該制度本身高度完善并有嚴格、合理的操作流程和實施細則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎。反之，在政府職能、社會道德、法律制度和監(jiān)督制度等、社會政治制度和市場經(jīng)濟制度不配套的情況下，孤軍推進市場體制和產(chǎn)權制度改革，不但不能從根本上解決傳統(tǒng)體制或制度的效率問題，而且會帶來新的更為嚴重的社會正義問題。[1] 3缺陷編輯當全國各地一次次陽光下的黑幕交易被暴光后，人們更增加了對招標拍賣掛牌制度實現(xiàn)其制度預期的擔憂。于是各界對在現(xiàn)行中國土地市場的政府壟斷市場機制、社會誠信道德水準、法制環(huán)境和監(jiān)督體制等基礎性制度和完全市場經(jīng)濟制度不配套的條件下，推行招標拍賣掛牌制度能夠體現(xiàn)程序和結(jié)果公正的理論開始深入思考，并發(fā)表連篇累牘的駁論文章，2003年8月26日，《中國經(jīng)營報》以《上海地產(chǎn)商觸碰土地交易制度敏感神經(jīng)》指出：多位房地產(chǎn)巨頭認為土地公開招標拍賣導致地價因“公開競爭”而高升，從而把房地產(chǎn)價格逼上了懸崖邊緣，如果說房價高，其實是地價高；如果說房價存在泡沫，其實地價也存在泡沫，上海地產(chǎn)界準備聯(lián)合上書有關部門，就現(xiàn)行土地招標拍賣制度提出意見。《中國建設報》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國企地產(chǎn)公司、部分上市公司也和上海一樣，對國土資源部頒布的國有土地使用權招標拍賣掛牌的制度，持反對態(tài)度。2002年11月25日，《中國經(jīng)濟時報》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招標拍賣掛牌制度可能引發(fā)經(jīng)濟泡沫，需要規(guī)范。2004年11月25日，《中國經(jīng)濟時報》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內(nèi)幕》，指出當前炒賣土地、牟取暴利的現(xiàn)象非常普遍。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商具有相應的資質(zhì)就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《經(jīng)濟參考報》則以《“中國第一拍”陳少湘談土地拍賣槌起槌落“戲”份多》和《拍賣業(yè)“潛規(guī)則”游戲損他利己》，以及2004年5月29日，人民網(wǎng)以《由“一槌拍飛兩億”談土地拍賣中的“程序正義”》，從理論上和實踐上揭示拍賣業(yè)“導演”拍賣中的種種黑幕和手法以及原因。房地產(chǎn)業(yè)作為特殊的行業(yè)，任何一項制度的出臺，都會引起社會的普遍關注?？陀^上，任何事物都有兩面性，尤其是一個新政策，在與市場的磨合中會出現(xiàn)這樣那樣的不足。作為正在摸索的中國來說，自然可以理解。一、評價標準過于單一。美國的招拍掛，價格因素是最后一個，而我們唯一以價格去進行招拍掛，把別人最壞的東西吸收過來，如此處理，大家所看到預期變化的時候，既是房地產(chǎn)價格暴漲的時候，這樣的直接受害者既不會是政府，亦不會是土地的競得人開發(fā)商，而是最終的消費者。二、評價過程和標準模糊，致使招投標流程不動。因缺乏嚴格的評標程序和標準，招標出讓工作在一些地方很不規(guī)范，遭到過多的人為因素干擾。前些日子，筆者在網(wǎng)上竟然看到河南某地的一塊國有土地開價低于協(xié)議時的意向價。當然，我不是說拍賣價一定要高于意向價才能說明該制度的公正，關鍵是中標企業(yè)就是原來信誓旦旦要求協(xié)議出讓的企業(yè)，其內(nèi)幕自然只有當?shù)氐恼偾宄贿^了。三、為了使土地供應過程更為公開、公正、公平，政府還需要進一步完善和優(yōu)化土地招投標流程，指定嚴格的評標程序和標準，防止人為因素干擾；招標拍賣掛牌后仍然存在政府暗箱操作，市場房地產(chǎn)不公平交易問題沒有解決。首先是由于土地供給雙軌制陷阱的存在，仍然在引致權勢階層利用權利在市場低價獲取劃撥和協(xié)議用地后然后倒賣，從而獲取巨額土地利潤。其次是由于招標拍賣掛牌仍然可以被暗箱操作，從而引致政府利用陽光制度將不公正的交易“導演”為公正的交易。四、市場的政策透明度不夠。在中國香港地區(qū)，政府對土地的供應計劃每半年公布兩次，有時也會一次性將計劃全部公布，香港回歸后，為了增加土地售賣的供應量，用以平衡樓價，曾一次性公布過幾年的賣地計劃，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應情況，另一方面也有利于開發(fā)商在選擇土地時合理安排資金。當守法開發(fā)商亟需要用地時，“壟斷腐敗者”就是不供地；而當與“壟斷腐敗者”有勾結(jié)的“不法商人”需要用地時，則是有求必應。一旦出現(xiàn)這種腐敗，就不僅僅只是涉及到國有土地資產(chǎn)的流失，甚至已直接傷害到守法的開發(fā)商和普通購房者的利益了，其代價是人們對宣揚所謂公平、公正制度的質(zhì)疑和政府信用深層次的危機。五、信息宣傳不夠。由于土地規(guī)劃的透明度不夠，從而宣傳力度也不夠。在香港地區(qū)，買地會受到港人的普遍關注。在拍地前，代理會通過傳媒預測買地結(jié)果，例如土地成交價、建筑成本及利息等，再將周邊同類物業(yè)的成交價作為參考，根據(jù)市場走勢，從而預測出多種成交價，在拍賣前制造不少輿論。而內(nèi)地拍賣地的周邊成交價不準確，只能從項目的售價來判斷。比如土地價是3000元/平方米，建成后的總成本在6000元/平方米以上。但是周圍的項目售價僅在5000元/平方米左右，市場價格透明度不高。六、銀行金融支持力度存在不足。在香港買地，一般要求投地方在一個月內(nèi)全數(shù)支付所有地價款，開發(fā)商在投地前也已安排好土地使用權及建筑等項貸款。在內(nèi)地，由于金融機構的風險防范能力較差，開發(fā)商在獲得土地使用權前幾乎不可能從金融機構獲得資金上的支持，因而他們的資金基本等于自籌資金，出讓金的分期分付，在內(nèi)地就見怪不怪了。七、中介服務配套跟不上。香港的土地拍賣文件是給建筑師的，因為他們是專業(yè)人士，能做出專業(yè)分析，如對買地限制及環(huán)境做出評估，然而，將做出的多個方案連同預算向發(fā)展商推薦。可以大大提高中小型企業(yè)發(fā)展商參與競爭。而內(nèi)地設計院的市場化程度不高，根本沒有把注意力集中到這方面。八、規(guī)范政府競爭制度不足。在市場經(jīng)濟條件下推行發(fā)展經(jīng)濟優(yōu)先的政策，由于缺乏規(guī)范政府之間有序競爭的制度配套，因而在加劇地方政府之間無序競爭的同時，引致地方保護主義的招商引資政策同招標拍賣掛牌制度的沖突，造成地方政府需要低地價、零地價、負地價的內(nèi)生動力。在上下級信息不對稱性和指標純經(jīng)濟性條件下上級政績考核下級，由于缺乏規(guī)范地方政府發(fā)展思維的科學發(fā)展觀配套，因而在激勵地方政府做大GDP的同時，引致出于短期政績的地方優(yōu)惠政策排斥招標拍賣掛牌制度，造成地方政府形成在招標拍賣掛牌中弄虛作假的機制，從而影響其有限理性發(fā)生理性偏離，并最終造成土地使用者在政府壟斷市場的土地交易活動中背離等價交換原則?？梢?，相對于協(xié)議出讓時的腐敗，如果沒有有效的風險防范機制，招標拍賣掛牌制度可能為政府壟斷市場所用，其后果要么為政府財政需求盲目推動價格上漲，要么為政府招商引資暗箱操作壓低價格，從而異化為政府提高“效率”或維護“公正”的機會主義擋箭牌?！皦艛嗌獭笔降母瘮∽匀皇歉蟮母瘮?，帶來危害自然會更大。4完善編輯為了使土地“招拍掛”工作更適應社會發(fā)展的需要，一些不適應經(jīng)濟發(fā)展的制約因素必須進一步給予完善和改進，才能確保房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定。一、指定經(jīng)營房地產(chǎn)項目招標、拍賣的具體方法和程序，制定掛牌交易的類型用地、做法及遵守規(guī)則事項等，讓所有流程規(guī)范化、制度化，減少人的主觀差異和自由裁量。為了使土地供應過程更加公開、公平、公正，政府還需要進一步完善和優(yōu)化土地招投標過程，制定嚴格的評標程序和標準，防止人為因素干擾；我們可以設想最最理想的土地出讓制度如同一臺“土地出讓機器”，政府將土地使用權申請人人申請條件、資信等各種情況輸入系統(tǒng)，該系統(tǒng)就會選出出讓地塊最合適的競得人，它不會因不同操作人、不同的社會環(huán)境而得出差異性的結(jié)果，使土地出讓方式真正的走上規(guī)范化的發(fā)展軌道。二、摒棄急功近利的想法，要把投資者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗、房產(chǎn)業(yè)績、市場聲譽、信用度、開發(fā)計劃、土地利用力等作為一項重要指標，提高它的權重，而不是把價格作為土地競得的唯一或重要標準。三、鼓勵資金雄厚但沒有本地開發(fā)經(jīng)驗的外資企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合投標。從發(fā)展本地經(jīng)濟并保護外來資金經(jīng)營安全的角度，將外來資金和本地的開發(fā)經(jīng)驗有機結(jié)合，可以作到各方共贏的良好局面。四、提高地產(chǎn)開發(fā)的社會開放度，鼓勵實力雄厚、有良好業(yè)績的開發(fā)商在政府管理下從事房地產(chǎn)開發(fā)，這比政府壟斷開發(fā)房地產(chǎn)的效率要高。五、大力提高土地市場的透明度、公平公正度，而且要把各級政府的宏觀管理職能與市場操作嚴格區(qū)分。六、要抑制土地投機和囤積居奇的行為，土地二級市場要加強管理。土地出讓后，土地使用人是否真正的履行出讓合同，按政府部門預期的規(guī)劃和進度進行開發(fā)，還是有意囤積土地、抬高地價，進行另一種形式的炒買炒賣，使守法開發(fā)商要么買進高價地，要么無地開發(fā)，從而擾亂了正常的土地市場秩序。七、讓專業(yè)機構對土地進行合理估價后，參加競標的開發(fā)商以書面形式向政府投標