招拍掛與協(xié)議出讓的區(qū)別與聯(lián)系(編輯修改稿)
2024-11-04 06:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 題，2003年6月11日，國土資源部以21號部令發(fā)布了《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》，對于進一步規(guī)范土地市場秩序，保證政府供應土地使用權的公開、公平、公正，優(yōu)化土地資源配置，遏制腐敗現(xiàn)象，必將發(fā)揮重要作用。協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓，有很多相近之處，比如兩者都是政府有償供應土地使用權的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計劃。但協(xié)議與招標拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區(qū)別，主要有以下三點：一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標拍賣掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。21號令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調整經(jīng)濟結構、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標拍賣掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標拍賣掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。二是土地使用權出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，而招標拍賣掛牌出讓則是競價的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標拍賣掛牌出讓要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具有競爭性，國家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。三是最低價確定的原則不同。21號令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%.而11號令第10條規(guī)定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據(jù)土地估價結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。應當講，協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓，互相配合，互為補充，共同構筑了比較完善的有償使用方式（從理論上講，國有土地租賃同樣適用協(xié)議方式和招標拍賣掛牌方式）。21號令第9條規(guī)定： 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，協(xié)議出讓隨時可以向招標拍賣掛牌出讓“轉換”，二者是統(tǒng)一的
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