【正文】 招拍掛制度規(guī)范了國(guó)有土地使用權(quán)的出讓行為,從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看有利于建立一個(gè)公開(kāi),公平,公正的城市土地市場(chǎng)。另一方面由于中國(guó)土地市場(chǎng)的長(zhǎng)期不完善,產(chǎn)權(quán)不清晰,長(zhǎng)期未曾引入市場(chǎng)機(jī)制,各地在招拍掛出讓土地的實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)了各種問(wèn)題,對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛制度研究 招拍掛制度(一)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，公平競(jìng)爭(zhēng)。土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲(chǔ)備制度的建立，使土地供應(yīng)的信息公開(kāi)化，土地出讓規(guī)劃的科學(xué)化，杜絕了以往通過(guò)行政命令協(xié)議出讓土地中存在的盲目性，防止了由于土地市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致的國(guó)有資產(chǎn)的流失以及由于規(guī)劃不當(dāng)造成的寶貴土地資源的浪費(fèi)。政府通過(guò)招拍掛的方式推出地塊，以城市中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃為基礎(chǔ)，制定詳盡、科學(xué)的土地出讓計(jì)劃。并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視等傳媒方式進(jìn)行公示，保證了信息的公開(kāi)性。政府通過(guò)招拍掛轉(zhuǎn)讓方式中嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)拍賣制度，保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)均等，保證了土地市場(chǎng)的公平性。開(kāi)發(fā)商在同一時(shí)間獲得信息，并可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買標(biāo)書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、集中答疑，避免了由于信息不對(duì)稱而造成不公平競(jìng)爭(zhēng)。(二)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對(duì)城市土地的管理能力 土地是全社會(huì)寶貴的公共資源，要達(dá)到最優(yōu)利用必須通過(guò)市場(chǎng)手段進(jìn)行配置，而且配置過(guò)程必須受到全社會(huì)監(jiān)督。實(shí)行土地招拍掛制度，正是建立土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制方式，完善土地出讓制度，只有這樣才能建立真正的土地市場(chǎng)，才能真正的引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使土地的真實(shí)價(jià)格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。土地招拍掛制度并不是簡(jiǎn)單的土地交易手段，政府必須進(jìn)行一系列相關(guān)工作以保證土地出讓的科學(xué)性，土地交易市場(chǎng)的完善性，在此過(guò)程中政府對(duì)土地的管理能力必然大大提高。首先，政府要運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，提供與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地供應(yīng)量，對(duì)于每年土地市場(chǎng)的各類土地供給、征用數(shù)量進(jìn)行總體規(guī)劃，并建立相應(yīng)的土地儲(chǔ)備制度，避免土地市場(chǎng)中的投機(jī)行為，保證市場(chǎng)的健康發(fā)展。制定和公布土地出讓計(jì)劃是完善城市土地供應(yīng)的基礎(chǔ)，將有助于提高城市土地管理的科學(xué)性，促進(jìn)城市土地市場(chǎng)的規(guī)范和完善。其次，政府在招標(biāo)出讓前必須對(duì)土地進(jìn)行前期規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，逐步推進(jìn)“熟地”招標(biāo)出讓，并要制定一系列的出讓計(jì)劃、招標(biāo)程序和管理制度。政府要真正實(shí)現(xiàn)調(diào)控市場(chǎng)的能力，就必須對(duì)擬出讓土地進(jìn)行詳細(xì)的分析規(guī)劃，確定最佳的土地利用方式，針對(duì)土地特點(diǎn)靈活選擇招標(biāo)辦法和方式以提高工作效率，降低工作成本等。最后，要體現(xiàn)土地的使用價(jià)值，政府必須對(duì)土地進(jìn)行正確的評(píng)估，采用合理的評(píng)標(biāo)辦法，公正地評(píng)出中標(biāo)單位。通過(guò)以上行為政府對(duì)城市土地的綜合運(yùn)用管理能必將大大加強(qiáng)。(三)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。土地通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式進(jìn)行出讓，不但有利于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，消除行業(yè)的壟斷性，而且還使那些沒(méi)有足夠?qū)嵙?，只靠尋租等不正?dāng)方式拿到“一手地”的開(kāi)發(fā)商逐漸淡出市場(chǎng)，使那些有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。同時(shí)，由于采取招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓，開(kāi)發(fā)商可以從市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)拿到“熟地”直接開(kāi)發(fā)，縮短了開(kāi)發(fā)周期，簡(jiǎn)化了開(kāi)發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。招標(biāo)拍賣掛牌出讓取消的只是過(guò)去少數(shù)開(kāi)發(fā)商通過(guò)不正當(dāng)手段獲得的“超額利潤(rùn)”，而由于市場(chǎng)的的規(guī)范，開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)可以得到更好的保證。新制度提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入資本實(shí)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。沒(méi)有實(shí)力的、靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局。能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)、把土地價(jià)值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將成為市場(chǎng)的主流，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過(guò)的市場(chǎng)的力量對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行整合。同時(shí)，實(shí)行招拍掛的土地交易方式有利于打破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地域限制。對(duì)外地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于可計(jì)算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會(huì)，進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)就相對(duì)比較容易，為跨地域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會(huì)，這必將促使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化。(四)實(shí)施土地招拍掛制度，促進(jìn)房地分離，有利于提高土地開(kāi)發(fā)效率。土地招拍掛的供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。由于政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再行招標(biāo)，動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善解決、土地的開(kāi)發(fā)工作基本完成、周邊的市政建設(shè)逐步完善、水電煤等市政配套都有計(jì)劃地分配到位，開(kāi)發(fā)商只要按規(guī)劃要求有計(jì)劃地做好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開(kāi)工了，大大縮短了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，有效控制了開(kāi)發(fā)成本。因此，土地利用的高效率成為必然。(五)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。我國(guó)的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開(kāi)招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來(lái)越高，這是我國(guó)城市土地使用制度進(jìn)步的一種表現(xiàn)，也是大勢(shì)所趨。這標(biāo)志著我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上正在逐步與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家接軌。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國(guó)民待遇普遍實(shí)現(xiàn)，保證市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，保證統(tǒng)一、公開(kāi)、公正地實(shí)施各項(xiàng)法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。加入WTO后，在土地市場(chǎng)管理方面，政府的職責(zé)是使市場(chǎng)能夠穩(wěn)定、公開(kāi)、公平，而且能夠安全運(yùn)行，進(jìn)而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來(lái)吸引投資。實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣，可以說(shuō)是一項(xiàng)重大的“土地革命”，土地最直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時(shí)有利于境外資金的流入和國(guó)際化進(jìn)程的加快，這對(duì)北京、上海等大城市發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成為高效的國(guó)際化大都市具有非常重大的意義。問(wèn)題及解決（一）中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓中存在的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)土資源部和監(jiān)察部對(duì)全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛出讓的專項(xiàng)執(zhí)法檢查的結(jié)果顯示，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓還有五個(gè)深層次的問(wèn)題尚待解決。1．經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套；2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項(xiàng)、先行選址，定點(diǎn)確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價(jià)3．有的地方不按規(guī)定公開(kāi)經(jīng)營(yíng)性土地出讓信息或信息公開(kāi)不及時(shí)、不充分；4．有的地方在經(jīng)營(yíng)性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問(wèn)題； 、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓。以上五大類問(wèn)題涉及招拍掛制度建設(shè)過(guò)程中政府職能、觀念的轉(zhuǎn)變，配套規(guī)范的制定等問(wèn)題，針對(duì)以上五大類問(wèn)題，提出完善招拍掛市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議如下。（二）對(duì)完善招拍掛市場(chǎng)的建議。1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機(jī)制，確保交易的公正性 在上述五大類問(wèn)題中，由于政府行政干預(yù)所導(dǎo)致的招拍掛制度的不完善問(wèn)題是最嚴(yán)重的。一方面，由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行以政府為主導(dǎo)的土地協(xié)議出讓制度，各級(jí)地方政府習(xí)慣于通過(guò)行政指令的方式對(duì)土地資源進(jìn)行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉(zhuǎn)變，在追求地方經(jīng)濟(jì)短期利益的目標(biāo)下，通過(guò)行政手段盲目干預(yù)土地市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生；另一方面，少數(shù)政府官員通過(guò)手中的權(quán)力尋租腐敗，少數(shù)不法房地產(chǎn)商通過(guò)行賄公關(guān)等不正當(dāng)手段低價(jià)獲得土地、牟取超額利潤(rùn)，少數(shù)政府官員和不法房地產(chǎn)商的勾結(jié)，導(dǎo)致土地招拍掛出讓中假招標(biāo)、假掛牌、打招呼、批條子的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為了克服以上兩種情況，作為游戲規(guī)則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強(qiáng)自身的監(jiān)管，在招標(biāo)、拍賣與掛牌交易的流程中加強(qiáng)透明與監(jiān)督的機(jī)制尤為重要。從宗地價(jià)格的評(píng)估到開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審查以及后期的評(píng)標(biāo)開(kāi)標(biāo)均應(yīng)設(shè)立監(jiān)察機(jī)制 對(duì)于每宗地的評(píng)選結(jié)果應(yīng)給予公布與新聞發(fā)布，絕不能讓私下協(xié)議的土地通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)與掛牌的形式達(dá)到成交的目的，從而引發(fā)新的錢權(quán)交易現(xiàn)象發(fā)生。中央，國(guó)土資源部已經(jīng)三令五申下要求在土地交易招拍掛過(guò)程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開(kāi)。2．制定合理的標(biāo)底價(jià)格，防止地價(jià)上漲過(guò)快經(jīng)營(yíng)性土地交易全部以招拍掛的形式進(jìn)行出讓是否會(huì)引發(fā)土地價(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的話題一直是新政策出臺(tái)后業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)商與政府官員爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，因此在土地招拍掛交易的實(shí)施中注重控制對(duì)地價(jià)的大幅度波動(dòng)是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價(jià)收益的同時(shí)，也需考慮對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格市場(chǎng)的穩(wěn)定作用。上海在土地的拍賣中進(jìn)行最高限價(jià)并提出完善招投標(biāo)的管理機(jī)制，以防止土地價(jià)格的非理性上漲，這對(duì)中國(guó)其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價(jià)成交會(huì)增加政府的財(cái)政收入，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是在長(zhǎng)期卻可能抬高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價(jià)位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房?jī)r(jià)，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會(huì)的不安定；另一方面，高昂開(kāi)發(fā)成本容易形成泡沫經(jīng)濟(jì)，從長(zhǎng)期來(lái)看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。在這種情況下，對(duì)進(jìn)行公開(kāi)招拍掛的宗地的標(biāo)底或者底價(jià)的制定就顯得尤為重要。應(yīng)該由政府土地管理部門根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，科學(xué)地制定出讓的底價(jià)。因此在確保國(guó)家利益的前提下，合理地評(píng)估宗地的標(biāo)底價(jià)格是保證土地市場(chǎng)活躍及穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格、防止土地價(jià)格的非理性上漲的重要的前期工作。3．選擇性地使用拍賣的交易方式土地拍賣是購(gòu)買今后開(kāi)發(fā)利用土地的權(quán)利，要考慮規(guī)劃、后期開(kāi)發(fā)方案、及開(kāi)發(fā)方案的實(shí)施等。與招標(biāo)、掛牌方式相比，拍賣更容易導(dǎo)致土地出讓價(jià)格的非理性上漲，所以在土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)謹(jǐn)慎地選擇性使用拍賣形式，在發(fā)展較為成熟的區(qū)域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進(jìn)宗地的成交，但對(duì)于在新區(qū)特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對(duì)于地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?，更多地采用招投?biāo)的形式選擇有能力的開(kāi)發(fā)商在政府開(kāi)發(fā)計(jì)劃及價(jià)格指導(dǎo)下完成新區(qū)大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)任務(wù)，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∨c生活到了改善。4．制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息 在新的土地出讓機(jī)制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲(chǔ)備與整理的力度，定期向市場(chǎng)公開(kāi)未來(lái)的土地供應(yīng)計(jì)劃。投資者充分了解市場(chǎng)的信息后，對(duì)投資的計(jì)劃和力度進(jìn)行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，防止出現(xiàn)在取得宗地開(kāi)發(fā)權(quán)后無(wú)力實(shí)施或脫延開(kāi)發(fā)計(jì)劃的被動(dòng)局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)。政府對(duì)土地的長(zhǎng)期計(jì)劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格穩(wěn)定的重要手段，通過(guò)合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對(duì)稱情況下投機(jī)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展?？偨Y(jié)經(jīng)營(yíng)性土地的招拍掛出讓方式的建立對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)、提高政府的對(duì)城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展等方面有重要意義，但是由于中國(guó)土地市場(chǎng)土地供應(yīng)長(zhǎng)期以來(lái)采用行政劃撥、協(xié)議出讓等方式，舊有管理理念在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變存在一定困難，以及招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的城市土地市場(chǎng)還任重道遠(yuǎn)。本文通過(guò)回顧城市經(jīng)營(yíng)性土地出讓招拍掛制度的發(fā)展歷程，具體分析招拍掛出讓實(shí)際運(yùn)作中存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題對(duì)招拍掛出讓方式的完善提出了幾點(diǎn)看法，以期對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)有所幫助。招拍掛出讓制度的完善是一個(gè)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)的過(guò)程，必須根據(jù)土地市場(chǎng)的發(fā)展變化進(jìn)行調(diào)整。相信在土地市場(chǎng)的各方共同努力下，招拍掛制度必將越來(lái)越規(guī)范完善，土地市場(chǎng)必將更加公平透明，進(jìn)而保證整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)步發(fā)展。（一）土地使用權(quán)交易可采用下列方式：掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價(jià)）在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。拍賣，即通過(guò)發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)，即通過(guò)發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，由投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。（二）掛牌交易、拍賣和招標(biāo)三種交易方式的比較： 交易方式 類別 掛牌交易 拍賣 不公開(kāi) 拍賣委員會(huì)招標(biāo) 不公開(kāi) 招標(biāo)委員會(huì) 底價(jià)是否公公開(kāi)開(kāi)底價(jià)由誰(shuí)確委托人定是否設(shè)立獨(dú)立于委托人不需要 的集體決策組織 報(bào)價(jià)方式 報(bào)價(jià)次數(shù)設(shè)立拍賣委員會(huì) 設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)舉牌價(jià) 可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià) ≥2人填寫(xiě)投標(biāo)書(shū) 一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì) ≥2人 競(jìng)買（投）≥1人人數(shù)在交易中心、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，公告發(fā)布地一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商并在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深點(diǎn) 發(fā)布報(bào)》刊登 圳商報(bào)》刊登 公告期限 不少于30日公告發(fā)布方 由委托方發(fā)布（三）招標(biāo)、拍賣委員會(huì)的組成與職責(zé)組成：以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)，招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)由5人以上單數(shù)組成，委托人選派1名工作人員作為招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)主任，其余人員從土地交易市場(chǎng)專家?guī)熘须S機(jī)抽出確定。招標(biāo)委員會(huì)主要職責(zé)：審定招標(biāo)最低中標(biāo)價(jià)，審查投標(biāo)人資格，主持開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認(rèn)書(shū)。拍賣委員會(huì)職責(zé)：審定拍賣最低成交價(jià)，審查競(jìng)買人資格，指定拍賣主持人。第五篇：土地招拍掛主要一些流程土地招拍掛主要一些流程一、★前提一，該片土地是國(guó)有土地，如果不是需進(jìn)行土地報(bào)征（報(bào)征費(fèi)用政府先行墊支）取得省政府土地報(bào)征批次文件。★前提二，鄉(xiāng)鎮(zhèn)需有供地計(jì)劃。二、規(guī)劃局出具該片土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（此規(guī)劃條件建立在場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)劃基礎(chǔ)上），需進(jìn)行場(chǎng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃或者總規(guī)修編。三、中介公司評(píng)估該宗地值多少錢？為招拍掛最低價(jià)做參考。四、土地利用科取得拍賣計(jì)劃（供地計(jì)劃）。如果沒(méi)有計(jì)劃，要與國(guó)土局土地利用科聯(lián)系。文件彭府辦發(fā)〔2012〕20號(hào)文件五、拍賣之前應(yīng)該完成的事：農(nóng)民的土地費(fèi)用到位（含土地款、青苗費(fèi)、房屋拆遷等費(fèi)用）農(nóng)民社保到位場(chǎng)地平整（場(chǎng)平）●國(guó)土局批文（規(guī)劃科郭波）●規(guī)劃部門規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（余姜?。駠?guó)土局土地利用科編制土地編號(hào)（田有權(quán)）●與國(guó)土局土地交易中心加強(qiáng)聯(lián)系（張科長(zhǎng)）●需上土管會(huì)通過(guò)該宗地是否適合招拍掛，到成都進(jìn)行招拍掛●關(guān)鍵該宗地拍賣成功（3家以上報(bào)名）