【正文】 崗檢查 進(jìn)出口、停車場： 24 小時； 流動巡查 消防設(shè)施： 1 遍 /周； 小區(qū) 安全、違章行為 24 小時 車輛停放、車輛保管 24 小時 突發(fā)事件： 90~120 秒，責(zé)任保安或車輛管理員到達(dá)現(xiàn)場； 學(xué)習(xí)訓(xùn)練 學(xué)習(xí)法規(guī)： 1 次 /周；訓(xùn)練 1 次 /周。 處理方法 按照公司 ISO9001 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)匯報隊長及主管房管員，嚴(yán)重不合格項(xiàng)報主任。 保潔管理 保潔管理按照公司 ISO9001 質(zhì)量體系《 小區(qū) 清潔工作手冊》規(guī)范運(yùn)作，具體見表 55。 8:30~10:30 樓道清掃、噴藥； 13： 00~15： 30 樓面清掃； 15： 30~17： 00 垃圾清運(yùn)。 處理辦法 按公司 ISO9001 質(zhì)量體系標(biāo)，對輕微不合格項(xiàng)關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報主管房管員和主任并提出整改方案加以糾正。 綠化管理 表 56 綠化管理表運(yùn)作規(guī)范 工作安排 6： 30~9： 30 澆水、施肥； 9： 30~12： 00 除雜草、整形、保潔、剔除枯技葉；14： 00~16： 00 殺蟲、補(bǔ)缺、保潔； 16： 00~18： 00 澆水、施肥。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常按 ISO9001 質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)； 年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。 祥光 物業(yè)十分注重這項(xiàng)工作。 公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 公共設(shè) 施日常維修計劃及實(shí)施方案 序號 類別 項(xiàng) 目 日 常 維 修 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 道路 砼路面、人行道 每天檢查 2次，隨壞隨修 由專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施 1．路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2．人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。 2 室外照明 道路燈 每天檢查一遍 ,隨壞隨修 由專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施 1．電氣作業(yè)安全操作規(guī)程； 2．燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 其它照明 3 溝渠池井 雨水口 每周檢查一遍 ,發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施 1．井內(nèi)無積物，井壁無脫落； 2．井蓋上標(biāo)志清晰。 雨水井 污水井 閥門井 4 園林綠化 綠化 每天檢查一遍 ,發(fā)現(xiàn)問題及時維修 綜合辦負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)綠化補(bǔ)種 ,園藝維修 綠化工作標(biāo)準(zhǔn) 1．綠化設(shè)施齊全完好； 2．綠化及時補(bǔ)種率達(dá)99%以上。 平整、無積水、無缺損、完好率達(dá) 99%以上。 1．管道暢通，無堵塞； 2．無泄漏； 3．消防設(shè)施正常有效。 1．標(biāo)志設(shè)施完好率達(dá)100%； 2．標(biāo)志無損壞。 1．確保垃圾房正常使用。 1．系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行。 公共設(shè)施定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實(shí)施方案 序號 類別 項(xiàng) 目 定 期 維 護(hù) 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 道路 砼路 面 進(jìn)住裝修期及中高層施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴(yán)禁在路面上拌制砼或砂架污染路面 由管理處加強(qiáng)督查。 2 室外照明 道路燈 其它照明燈 1．燈桿每年刷漆一次； 2．每月清潔燈具 一次 3．每季檢查線路一遍。 1．線路無老化； 2．照明設(shè)施清潔完好； 3．燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 3 溝渠池井 雨水井 污水井 閥門井 1．井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 2．每季度清理井內(nèi)雜物1次； 3．每年全面維修完善一次。 1．井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程； 2．井內(nèi)無沉積物。 2．流水暢通。 2．花木每半月修剪一次； 3．草坪每月修剪一次； 4．根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺。 1．綠化工作標(biāo)準(zhǔn) 2．園林工作標(biāo)準(zhǔn) 綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊； 5 停車庫 停車庫 每年對停 車場局部損壞進(jìn)行修補(bǔ) 由維修組組織事實(shí)或委托相關(guān)施工單位 1．砼路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2．停車場施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 停車場地面均衡，有效發(fā)揮功能 6 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 排水管（消防水） 室外消防栓水泵 1．消防栓及水泵接合器每半年油漆一次； 2．消防栓每半年排一次水，檢修一次。 7 公用標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識牌 警示牌 1．每月清潔標(biāo)志一次； 2．每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)； 3．每半年對標(biāo)識維護(hù)一次。 小區(qū) 標(biāo)識、警示牌作安全及管理規(guī)定 1．標(biāo)志清潔美觀； 2．安放穩(wěn)固； 3．標(biāo)示清晰。 智能化維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。 房屋主體共用部位的維修養(yǎng)護(hù) 房屋主體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實(shí)施方案 序號 項(xiàng)目 維修類別劃分 日 常 維 修 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1)局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 日常每周 巡查一 次，特別是入駐裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由維修組按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施； 2）如因 施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報請開發(fā)單位處理 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范 1）安全、正常使用； 2）功能完好 2 外墻面 1）外墻成起鼓脫落的修補(bǔ)； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲透漏； 4）外墻面的翻新（ 25年周期） 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施 1）房修屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）外墻面修 繕作 業(yè)規(guī)程 無鼓無脫、無滲水無違章，整潔統(tǒng)一 3 公共屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破腡造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水 每天檢查一遍 ，發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由工程維修組按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；維修費(fèi)用按 20逐年遞增 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）外墻面修 繕作 業(yè)規(guī)程 1）無積水、無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷網(wǎng)無間斷 4 電梯 1）牽引繩張緊度所調(diào)整維護(hù)； 2）導(dǎo)鉗的工作情況維護(hù)； 3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)； 4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)； 5）電腦控制板等的維護(hù)檢測 每 天 巡 視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時同 公 司 電梯 工 程 組聯(lián)系維修 由電梯公司實(shí)施維修 電 梯維 修保 養(yǎng)主 要標(biāo)準(zhǔn)（一）（二） 1）安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)； 2）轎廂整潔； 3）電梯各組成部分完好率100% 續(xù)上表 序號 項(xiàng)目 維修類別劃分 日 常 維 修 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 5 機(jī)電設(shè)備 1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組組織實(shí)施 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 1）無故障停電； 2）保障安全運(yùn)行 6 共用防盜監(jiān)控 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門維修養(yǎng)護(hù) 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組組織實(shí)施 1）無故障停電； 2）保 障安全運(yùn)行； 3）線路無亂搭接 7 公用照明 1）線路的檢修維護(hù)； 2）燈具的維修及更新 每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具 1）由工程維修組負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）照明器具每 15年更換一次 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程 1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用； 2）燈具正常使用照明完好 8 公共消防通道 1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù) 2）室內(nèi)消火 栓（箱）的有效維護(hù)航檢修 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 1）標(biāo)識制定 及維 護(hù)管理規(guī)定； 2）消火栓維 修操 作規(guī)程 1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無損； 2）靈敏，準(zhǔn)確報警 9 公共通道門廳、樓梯間 1）公用地面的維修改造； 2）公共通道、門廳墻、天棚維護(hù)； 3）樓梯墻面、扶手、踏步的維護(hù) 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 1）相應(yīng)建筑 部分 修繕 技術(shù) 規(guī)程； 2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 1）整潔、無缺損，無霉跡； 2）扶手完好，無張貼痕跡 10 上、下水主管 1）按口及砂眼漏水； 2）管道堵塞，破裂； 3）固定碼松脫 每 天 檢 查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修組專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修 1）排水管維 護(hù)修 繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）給水管維 護(hù)修 繕標(biāo) 準(zhǔn) 上下水通暢，無滲漏 房屋主體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實(shí)施方案 序號 項(xiàng)目 維修類別劃分 日 常 維 修 計 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 1）每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性物質(zhì)的侵害； 2）及時了解業(yè)主家庭有無白蟻情況 1）由公司維修組負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）維修費(fèi)用每年遞增40% 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用 ； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題 1）每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蛟及腐蝕性液體的侵害； 2）及時了解業(yè)主有無白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理 1）由維修組負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）維修費(fèi)用每 年 遞 增10% 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn) 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好 3 公共屋面 1）隔熱層破損 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）每年對屋面防水層檢修一次，每 5年翻新更換老化部分 1）由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施； 2）屋面防水、隔熱層每 15 年全面翻新一次 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）屋面防炎、隔熱層每 15 年全面翻新一次 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程 1）無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏； 2）隔熱層完好； 3）避雷系統(tǒng)完好 4 電梯 1）引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； 2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)； 3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)； 4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)； 5）電腦控制板等的維護(hù)檢測 1）每月檢查引繩張緊度一次； 2）每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油； 3）每季檢查一次層軌、安全鉗工作情況； 4）每 半年進(jìn)行一次全面檢查 由電梯公司負(fù)責(zé)實(shí)施定期維修（全保）； 2）每 年更換一次 電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)（一）（二） 1）減少故障，改善并增進(jìn)電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運(yùn)行； 2）確保順利通過安全監(jiān)督部門檢查 5 機(jī)電設(shè)備 1）水泵等機(jī)電設(shè)各的維護(hù)保養(yǎng)； 2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修更換 1）月檢制控設(shè)備一次； 2）季檢開關(guān)靈敏及開關(guān)昆固件完好情況； 3）年檢電源切換及自動保護(hù)裝置； 1）