【正文】 是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。 （ $）安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。要求小修工程中的事故率和違章率降為最低。一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。房屋維修范圍是劃分出租人（主要指產(chǎn)權(quán)人）或承租人承擔(dān)修繕責(zé)任，提負(fù)修繕費(fèi)用的界限。 （一）產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn) 這是重要的標(biāo)準(zhǔn)，即由房管部門(mén)負(fù)責(zé)修繕的房屋必須是由房管部門(mén)所經(jīng)營(yíng)管理的公產(chǎn)代管產(chǎn)或委托管理的房屋及其附屬設(shè)備。均應(yīng)由用戶（或產(chǎn)權(quán)人）自行負(fù)責(zé)修繕。 （二）損壞原因標(biāo)準(zhǔn) 凡是屬于房管部門(mén)經(jīng)營(yíng)或委托代管的房屋，由于自然損壞或因不可抗拒的事故，如震災(zāi)、水災(zāi)、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等造成的損壞，由房管部門(mén)負(fù)責(zé)修繕。 （三）工程項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 屬于房管部門(mén)經(jīng)營(yíng)或代管的，又是屬于自然損壞的，原則上應(yīng)由房管部門(mén)修繕，但又要根據(jù)該工程項(xiàng)目是屬于修繕項(xiàng)目還是屬于改善項(xiàng)目，分輕重緩急，區(qū)別對(duì)待。 （ 2）屬于改善工程，應(yīng)根據(jù)需要與可能適當(dāng)安排。在房屋進(jìn)行大修時(shí)，可以按抗震加固標(biāo)準(zhǔn)和采取抗震加固措施進(jìn)行施工。對(duì)房屋定期進(jìn)行蟻情檢查，發(fā)現(xiàn)蟻情，及時(shí)滅治和維修。 二、房屋維修質(zhì)量管理 （一）房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容 房屋維修質(zhì)量管理的具體內(nèi)容有房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評(píng)定，為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、繪制修繕工程概預(yù)算作出投資計(jì)劃提供依據(jù)。 （二）房屋完損等級(jí)鑒定 房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞劃分的等級(jí)，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)理等級(jí)。這項(xiàng)工作專(zhuān)業(yè)技術(shù)既有目觀檢測(cè)，也有定量、定性的分析。 （ 2）按結(jié)構(gòu)布置情況分類(lèi)，可分為框架結(jié)構(gòu)、框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)、框 — 筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框 — 支結(jié)構(gòu)。 （ 3）既考慮承重構(gòu)件材料，又考慮結(jié)構(gòu)布置情況的分類(lèi)方法。作為房屋完損等級(jí)評(píng)定時(shí)需鑒定的部位通常包括： （ 1）結(jié)構(gòu)部分：包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等項(xiàng)目； （ 2）裝修部分：包括門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目； （ 3）設(shè)備部分：包括水衛(wèi)、電照、暖氣及特殊設(shè)備（如消防檢、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目。 五、建筑物基本構(gòu)造 建筑物的類(lèi)型多種多樣，包括住宅、寫(xiě)字摟、商場(chǎng)、工業(yè)廠房或倉(cāng)庫(kù)等。這也是物業(yè)管理人員必須掌握的專(zhuān)業(yè)知識(shí)之一。 （ 3）樓板。 （ 4）屋頂。 （二）工業(yè)建筑 工業(yè)建筑指廠房、貨倉(cāng)塔架、坑池、煙囟等。 貨倉(cāng)除特殊物品貨倉(cāng)以外（如冷庫(kù)），與廠房的建筑結(jié)構(gòu)大致相同。 （ 3）工業(yè)建筑的裝飾和其他。 （二）房屋完損等級(jí)的分類(lèi) 根據(jù)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損等級(jí)即房屋質(zhì)量評(píng)定分為以下五個(gè)等級(jí)： （ 1）完好房。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。 （ 2）基本完好房。 （ 3）一般損壞房。部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。 （ 4）嚴(yán)重?fù)p壞房。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見(jiàn)底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋（詳見(jiàn)建設(shè)部頒發(fā)的 $%— ’《 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 》 ）。 （ 2）其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定。此類(lèi)結(jié)構(gòu)的房屋，在評(píng)定完損等級(jí)時(shí)按以上兩種方法評(píng)定。 （ 2）在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)。 （ 3）評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評(píng)定，這是因?yàn)槠渲械鼗A(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度，是決定該房屋的完損等級(jí)的主要條件。 （ 4）完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項(xiàng)一定都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，這樣做才能保證完好房屋的質(zhì)量。 （ 6）評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。 （ 8）正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評(píng)定。 （ 10）評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，遇到公私房交叉若公房無(wú)屋面、承重墻、基礎(chǔ)等，其評(píng)定方法不宜本方法進(jìn)行，可視實(shí)際損壞的程度評(píng)定。這種評(píng)定因其面廣量大，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備（包括制定評(píng)定工作計(jì)劃、建立評(píng)定組織、評(píng)定人員進(jìn)行培訓(xùn)等）；實(shí)施查勘；統(tǒng)計(jì)匯總等三個(gè)階段。 房屋安全檢查鑒定 房屋是長(zhǎng)期耐用消費(fèi)品，需要經(jīng)常維修保養(yǎng)。有些構(gòu)件損壞到一定程度，就會(huì)產(chǎn)生危險(xiǎn)點(diǎn)。結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋，就稱(chēng)為危險(xiǎn)房屋。因此房屋檢查和危險(xiǎn)房屋鑒定，就成為房屋維修管理的一項(xiàng)經(jīng)常性任務(wù)。如木材的腐爛蛀朽，磚瓦的風(fēng)化，鐵件的銹蝕，鋼筋混凝土的漲裂，塑料的老化等尤其是構(gòu)件的外露部分更加損壞。 設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣 房屋在建筑或修理時(shí)，由于設(shè)計(jì)不適當(dāng)，施工質(zhì)量差，或者用料不符合要求因素，影響了房屋的正常使用，加速了房屋的損壞。下雨時(shí)排水慢，造成漏水；磚墻砌筑質(zhì)量低劣，影響墻體承重能力而損壞變形；有的木結(jié)構(gòu)所用的木材質(zhì)量關(guān)系，或制作不合格，安裝使用后不久變形、斷裂、腐爛、造成危險(xiǎn)；有的水泥曬臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、因混凝土震搗質(zhì)量差，鋼筋位置擺錯(cuò)，造成斷裂等；由于施工時(shí)用料不當(dāng)或不慎導(dǎo)致房屋構(gòu)件的強(qiáng)度降低，主要是蟲(chóng)害（白蟻等）和菌類(lèi)（霉菌等）。如鋼筋凝土露筋，鐵件、白鐵落水設(shè)備未能油漆保養(yǎng)、門(mén)窗鉸鏈松動(dòng)等，所有這些若不及時(shí)保養(yǎng)都可以釀成大患。 十一、房屋維修工程管理 房屋維修工程管理根據(jù)管理施工單位劃分，可分為自營(yíng)維修工程管理和發(fā)包維修工程管理。房屋維修的工程，即房屋維修施工管理，其中房屋維修工程成本管理是房屋維修工程管理的主要內(nèi)容之一。 十二、房屋維修的特點(diǎn) 房屋修繕是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，它是為房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)的，房屋修繕與新建房屋在設(shè)計(jì)、施工基礎(chǔ)理論上是相通的，它們有共性的一面，比如產(chǎn)品的固定性和生產(chǎn)的流動(dòng)性；建筑的多樣性、綜合性、實(shí)踐性；建筑體積大、重量大、用料品種多、其產(chǎn)品（房屋）使用期限長(zhǎng)；露天作業(yè)、受氣候等自然條件影響大等。表現(xiàn)在： （ 1）房屋修繕是在已有房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，工作上受到很大的限制。 （ 2）房屋修繕，有時(shí)需要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)，尤其是對(duì)有歷史、文化保留價(jià)值的房屋修繕，在技術(shù)上一般比新建要求高，要求修繕技術(shù)管理人員既要掌握新建的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，又要掌握修繕的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，才能勝任修繕工作。 （ 3）房屋修繕是在舊有房屋范圍內(nèi)進(jìn)行，是對(duì)房屋的構(gòu)件、部分項(xiàng)目進(jìn)行維修，局部或全部的更新、修復(fù)。 （ 4）房屋修繕項(xiàng)目多，涉及廣，零星分散，各類(lèi)房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用的材料規(guī)格品種多。 （ 5）房屋修繕多數(shù)是在用戶不搬遷的情況下進(jìn)行的，可以吸收用戶參與和監(jiān)督，這對(duì)工程質(zhì)量和房修隊(duì)伍的素質(zhì)提高是有好處的。例如，小修工人，瓦、木、油、電等活都會(huì)干；對(duì)各種不同的結(jié)構(gòu)采用因地制宜的各種加固技