三明市玫瑰小區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)-閱讀頁(yè)
2024-08-22 08:47本頁(yè)面
【正文】 務(wù)意識(shí)較差，服務(wù)水平較一般。（二）列東街商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)介列東街是三明最繁華的商業(yè)街，是輻射整個(gè)三明及周邊的核心商圈?，F(xiàn)就其商業(yè)繁華程度劃分如下：核心路段——東新二路至東新三路段。三級(jí)路段——列東街其余路段，包括東新四路至東新五路段，東新五路以北段。四、項(xiàng)目分析三明玫瑰小區(qū)即本案，位于三明市梅列區(qū)，西、南面分別于城市干道列東街、東新四路，東面與三明體育中心及紡織廠接壤，北面與東新五路相鄰。本案地塊現(xiàn)大部分為立豐印染股份公司在經(jīng)營(yíng)廠房。（一）立地條件分析區(qū)位本案位于三明市行政、文化、教育、商業(yè)中心區(qū)——梅列區(qū)，處在梅列區(qū)幾何中心的位置。交通本案地處列東街與東新四路交匯處，并通過(guò)東新四路、東安路等與城市主干道——新市路、濱江路相接。另外，三明市城區(qū)規(guī)模及面積相對(duì)較小，道路系統(tǒng)主要由南北向的新市路、工業(yè)路、濱江路、中山路、列東街等，并由幾條東西向道路及橋梁連接而成，城市結(jié)構(gòu)相對(duì)較簡(jiǎn)單，交通更為便利。本案東側(cè)為紡織廠，南側(cè)為體育中心及較破舊的居民樓，西側(cè)為中行大廈等較高建筑物，部分臨街，北側(cè)為居民樓。同時(shí)，地塊主要部分與交通干道有一定距離，交通干擾較小。配套本案地處三明市行政、文化、教育、商業(yè)中心，市政及商業(yè)配套齊全，而且緊鄰體育中心、三明重點(diǎn)高中三明二中，體育及教育配套突出。地塊西面約160米臨列東街，北端最高處相對(duì)高度近10米左右。地塊東面與紡織廠接壤，西面臨東安路，其一側(cè)為現(xiàn)有居民樓。（2） 規(guī)模優(yōu)勢(shì)本案總建筑面積超13萬(wàn)㎡，是目前三明市中心規(guī)模最大的待開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目，具有綜合性的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。（4） 教育優(yōu)勢(shì)本案南側(cè)即有三明市重點(diǎn)中學(xué)——三明二中，其優(yōu)良的教學(xué)環(huán)境將吸引眾多三明市民在其周邊置業(yè)。（6） 開(kāi)發(fā)商實(shí)力與背景劣勢(shì)W（1） 東側(cè)緊鄰三明紡織廠東側(cè)紡織廠繼續(xù)經(jīng)營(yíng)將很大程度上影響本案規(guī)劃及社區(qū)品質(zhì)，項(xiàng)目的整體檔次也將因此受影響。（3） 臨街部分地勢(shì)較高本案地塊臨列東街部分地勢(shì)較列東街高近10米，在商業(yè)開(kāi)發(fā)中將增加投資成本，并對(duì)商業(yè)部分規(guī)劃產(chǎn)生較大影響，從而在一定程度上影響了本案商業(yè)價(jià)值的提升。機(jī)會(huì)O（1） 三明城區(qū)及周邊縣市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將有利促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，拉動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化。（3） 三明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平尚待提高三明現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較落后，較具規(guī)模及檔次的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，這為本案的開(kāi)發(fā)介入提供了較好的發(fā)展機(jī)遇。（5） 本案未來(lái)的開(kāi)發(fā)及整合推廣戰(zhàn)略吸引更多的市區(qū)及周邊客群本案是三明市區(qū)的大型項(xiàng)目，規(guī)模上擁有較強(qiáng)的吸引力，合理的開(kāi)發(fā)思路及有效的營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略將在更大程度上吸引市區(qū)及周邊客群前來(lái)購(gòu)房置業(yè)，為本案創(chuàng)造更好的生存空間。隱憂T（1） 三明房地產(chǎn)市場(chǎng)消化水平有限三明城市以工業(yè)為基礎(chǔ)，且規(guī)模相對(duì)較小，而房地產(chǎn)置業(yè)客群中呈現(xiàn)高收入大量外流，中低收入者置業(yè)較困難的局面，可預(yù)見(jiàn)的三明未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況不容樂(lè)觀。尤其是作為本案有機(jī)組成部分——一期商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)推廣容易忽略項(xiàng)目的整體性，從而影響本案的二期開(kāi)發(fā)，及社區(qū)的整體形象及品質(zhì)。（4） 社區(qū)入口設(shè)置不便，識(shí)別性不高本案地塊僅西側(cè)及南側(cè)可設(shè)置社區(qū)入口，但西側(cè)地勢(shì)較高，設(shè)置社區(qū)入口難度大，而南側(cè)入口將較狹長(zhǎng)，社區(qū)入口識(shí)別性較差，社區(qū)形象將受影響。 市中心的地段216。 成熟而突出的配套：教育及體育運(yùn)動(dòng)基于上述三項(xiàng)可見(jiàn)，本案開(kāi)發(fā)利用資源有利于住宅項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)。五、項(xiàng)目綜合發(fā)展建議（一）項(xiàng)目定位整體定位建議定位為三明市中心中高檔次的綜合性、生態(tài)型大社區(qū)，并成為領(lǐng)袖三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)志性項(xiàng)目。（二）開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略綜合開(kāi)發(fā)建議建立整體性的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，整合各方資源與優(yōu)勢(shì)，提升本案綜合品質(zhì)。社會(huì)營(yíng)銷首先，與政府方面協(xié)商進(jìn)行紡織廠、破舊建筑、菜市場(chǎng)、清潔樓等本案周邊環(huán)境改善工作，以提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)；其次，在上述基礎(chǔ)上，與政府及社會(huì)之間進(jìn)行一系列的社會(huì)營(yíng)銷活動(dòng)，在提升項(xiàng)目形象與品質(zhì)的同時(shí)，提高開(kāi)發(fā)商的知名度與美譽(yù)度。商業(yè)部分開(kāi)發(fā)本案沿列東街部分長(zhǎng)約160米，總面積預(yù)計(jì)約2萬(wàn)㎡，商業(yè)體量較大。但其作為第一期開(kāi)發(fā)，受地塊因素影響，以及項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)還未成型，因而本案商業(yè)價(jià)值無(wú)法在前期充分體現(xiàn)。（三）建筑規(guī)劃本部分內(nèi)容主要針對(duì)本案住宅部分規(guī)劃。戶型配比上，建議以三房為主，兩房及四房為輔，樓中樓次之，可依本案具體規(guī)劃情況設(shè)計(jì)一房或單身公寓戶型。建筑排布上，建議各棟樓宇以組團(tuán)式排布，保證景觀、視野及通風(fēng)采光的均好性。社區(qū)配套園林規(guī)劃上，首先必須注重園林規(guī)劃的重要性，以園林規(guī)劃體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。會(huì)所設(shè)置上，以滿足社區(qū)居民需求為出發(fā)點(diǎn)，依據(jù)社區(qū)檔次設(shè)計(jì)不同內(nèi)容。小區(qū)配套上，處于社區(qū)檔次及品質(zhì)的考慮，建議應(yīng)保證足夠的車(chē)位（自行車(chē)、摩托車(chē)及私家車(chē)），設(shè)置與社區(qū)品質(zhì)相一致的安防配備。同時(shí)，三明房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)仍處于發(fā)展階段，代理水平較一般，因此本案營(yíng)銷推廣方面需要予以突破，以先進(jìn)的營(yíng)銷推廣理念入市，并達(dá)到引領(lǐng)三明房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)。注重項(xiàng)目整體運(yùn)作的基調(diào)，即保持項(xiàng)目檔次及形象，以形成項(xiàng)目獨(dú)具特色的品質(zhì)，與三明目前在推個(gè)案及產(chǎn)品相區(qū)分，提高本
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