【正文】 整合推廣戰(zhàn)略吸引更多的市區(qū)及周邊客群本案是三明市區(qū)的大型項目，規(guī)模上擁有較強的吸引力，合理的開發(fā)思路及有效的營銷推廣戰(zhàn)略將在更大程度上吸引市區(qū)及周邊客群前來購房置業(yè)，為本案創(chuàng)造更好的生存空間。社會營銷首先，與政府方面協(xié)商進行紡織廠、破舊建筑、菜市場、清潔樓等本案周邊環(huán)境改善工作，以提高項目的整體品質(zhì)；其次，在上述基礎(chǔ)上，與政府及社會之間進行一系列的社會營銷活動，在提升項目形象與品質(zhì)的同時，提高開發(fā)商的知名度與美譽度。小區(qū)配套上，處于社區(qū)檔次及品質(zhì)的考慮，建議應(yīng)保證足夠的車位（自行車、摩托車及私家車），設(shè)置與社區(qū)品質(zhì)相一致的安防配備。社區(qū)配套園林規(guī)劃上，首先必須注重園林規(guī)劃的重要性，以園林規(guī)劃體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。五、項目綜合發(fā)展建議（一）項目定位整體定位建議定位為三明市中心中高檔次的綜合性、生態(tài)型大社區(qū)，并成為領(lǐng)袖三明市房地產(chǎn)市場的標志性項目。機會O（1） 三明城區(qū)及周邊縣市經(jīng)濟的發(fā)展經(jīng)濟的發(fā)展，將有利促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，拉動房地產(chǎn)項目的消化。同時，地塊主要部分與交通干道有一定距離，交通干擾較小。現(xiàn)就其商業(yè)繁華程度劃分如下：核心路段——東新二路至東新三路段。營銷推廣三明現(xiàn)有房地產(chǎn)市場營銷代理水平較一般，多數(shù)以開發(fā)商自銷為主，缺乏營銷推廣的策略，僅部分部分項目引進了相對專業(yè)的營銷代理公司，如福州點石、東方代理等。其中樓中樓一般位于多層頂樓。 ? 臺江居住區(qū)：主要服務(wù)于臺江工業(yè)小區(qū)，以多層為主，居住人口2萬人。%%。按可比價計算比上年增長10%。全市總面積22959平方公里，其中市區(qū)1178平方公里，轄永安市、三元區(qū)、梅列區(qū)和明溪、清流、寧化、大田、沙縣、尤溪、將樂、泰寧、建寧等九個縣。 城關(guān)： 位于沙溪河?xùn)|岸，北起麒麟山、南至富興堡，以商業(yè)服務(wù)、生活居住為主，兼有工業(yè)，面積520公頃。全年接待游客280萬人次，分別比上年下降34%和36%。以居住和部分商住為主。區(qū)域分布上，三元區(qū)在推項目較梅列區(qū)多，但梅列區(qū)在推項目規(guī)模相對更大。樓層分布上，多層中間樓層（2～6層）銷售情況最好，底層及頂層則較差?？傮w而言，商業(yè)市場發(fā)展水平受城市發(fā)展狀況的影響較大，三明現(xiàn)有的城市發(fā)展水平?jīng)Q定了其目前的狀態(tài)，但隨著三明城市的不斷發(fā)展，包括房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商業(yè)市場將逐步成熟。環(huán)境本案所在梅列區(qū)為三明市中心區(qū)，非傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較好。（2） 主入口狹長本案南側(cè)主入口路面較窄，但進入社區(qū)的道路較狹長，使本案主入口將十分狹長，社區(qū)尤其主入口的識別性將受極大影響，從而影響社區(qū)品質(zhì)提高。 規(guī)模優(yōu)勢216。建筑規(guī)劃建筑風(fēng)格上，建議在本案整體定位條件下，確立社區(qū)建筑風(fēng)格，并在一定程度上保證其現(xiàn)代明麗的特色。此外，應(yīng)注重營銷推廣的整體性，在前后期開發(fā)中須擁有統(tǒng)一的營銷推廣策略，以有效整合本案資源，綜合提升項目形象與品質(zhì)。商業(yè)部分的開發(fā)是本案整體運營的重要環(huán)節(jié)，它的成功開發(fā)對于提高開發(fā)收益，以及項目的整體品質(zhì)有著重要意義。（2） 本案開發(fā)推廣不合理將影響項目的整體性本案是三明市區(qū)大規(guī)模項目，前期開發(fā)與推廣必須以項目整體形象為基礎(chǔ)，綜合利用以提高項目的整體價值。（二）SWOT分析優(yōu)勢S（1） 地段優(yōu)勢本案位于三明市行政、文化、教育、商業(yè)中心區(qū)——梅列區(qū)，屬其幾何中心的位置，擁有市中心絕版的地段優(yōu)勢。另外，本案為三明市重點舊城改造項目。而影響力較高的則主要集中在列東街、新市南路等街區(qū)，其中三明市的核心商圈為列東街。城市杰座－18％車位華廈商城－10％車位新南小區(qū)2期20%14%綠化帶、保安系統(tǒng)、健身區(qū)、停車場等。而商品房成交均價則在近三年均保持著平穩(wěn)的增長勢頭。市區(qū)住宅區(qū)分布：? 列東居住區(qū)：綜合居住區(qū)，以居住和部分商貿(mào)為主。%。三明市梅列區(qū)、三元區(qū)為南方重點林業(yè)市縣（區(qū)）、全國重點毛竹基地之一?！妫?0℃積溫6215℃，年降水量1700毫米，無霜期305天。消費品市場發(fā)展平穩(wěn)。居住標準和居住用地：規(guī)劃提出2020年人均居住面積15—18㎡。雖然如此，三明商品房空置面積均有較大幅度的降低。龍崗花園1期（水榭坊）35%12％幼兒園、中央花園、親子樂園、老人活動中心、健身區(qū)、保安系統(tǒng)、智能網(wǎng)絡(luò)、停車場等。三、商業(yè)市場簡述（一）三明商業(yè)市場簡述三明商業(yè)分布較廣泛，但多數(shù)為社區(qū)型或小區(qū)域商圈，商業(yè)影響能力有限。本案地塊現(xiàn)大部分為立豐印染股份公司在經(jīng)營廠房。地塊東面與紡織廠接壤，西面臨東安路，其一側(cè)為現(xiàn)有居民樓。隱憂T（1） 三明房地產(chǎn)市場消化水平有限三明城市以工業(yè)為基礎(chǔ)，且規(guī)模相對較小，而房地產(chǎn)置業(yè)客群中呈現(xiàn)高收入大量外流，中低收入者置業(yè)較困難的局面，可預(yù)見的三明未來房地產(chǎn)市場需求情況不容樂觀。商業(yè)部分開發(fā)本案沿列東街部分長約160米，總面積預(yù)計約2萬㎡，商業(yè)體量較大。同時，三明房地產(chǎn)營銷代理業(yè)仍處于發(fā)展階段，代理水平較一般，因此本案營銷推廣方面需要予以突破，以先進的營銷推廣理念入市，并達到引領(lǐng)三明房地產(chǎn)市場的態(tài)勢。建筑排布上，建議各棟樓宇以組團式排布，保證景觀、視野及通風(fēng)