三明市玫瑰小區(qū)市場簡報(bào)(文件)
【正文】 075％120崇桂九九280086％74價(jià)格方面：多層為主的住宅均價(jià)都在19002000元/㎡之間，而小高層項(xiàng)目城市杰座、崇桂九九則達(dá)到了26002800元/㎡。樓層分布上，多層中間樓層（2～6層）銷售情況最好，底層及頂層則較差。媒介運(yùn)用相對單一，以工地外看板、日報(bào)為主，雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體運(yùn)用較少，工地外圍墻使用頻率都較低，媒介綜合運(yùn)用意識(shí)更是缺乏。而房地產(chǎn)市場消費(fèi)水平有待經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)外，需要以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)，并予之以更好的開發(fā)引導(dǎo)，從而形成市場的繁榮。商業(yè)規(guī)模多較小，綜合性購物場所少三明市區(qū)僅列東百貨、恒基電腦城等規(guī)模相對較大外，其余規(guī)模均較小，缺少集各種業(yè)態(tài)于一體的綜合性購物中心?？傮w而言，商業(yè)市場發(fā)展水平受城市發(fā)展?fàn)顩r的影響較大，三明現(xiàn)有的城市發(fā)展水平?jīng)Q定了其目前的狀態(tài)，但隨著三明城市的不斷發(fā)展，包括房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商業(yè)市場將逐步成熟。二級路段——東新一路至東新二路段，以及東新三路至東新四路兩個(gè)路段。㎡（），規(guī)劃總建筑面積136633㎡。其中三明行政、商業(yè)中心即位于本案南側(cè)新市路、列東街兩側(cè)。環(huán)境本案所在梅列區(qū)為三明市中心區(qū)，非傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量較好。但周邊破舊建筑物、菜市場、清潔樓及公廁等，尤其東側(cè)的紡織廠對本案居住環(huán)境影響較大。地塊南面主入口臨東新四路，受體育館及破建筑物影響，入口寬約67米，長約15米。（3） 體育配套三明市體育中心與本案緊鄰，體育配套設(shè)施齊全，利于本案營銷推廣上體育主題的運(yùn)用。（2） 主入口狹長本案南側(cè)主入口路面較窄，但進(jìn)入社區(qū)的道路較狹長，使本案主入口將十分狹長，社區(qū)尤其主入口的識(shí)別性將受極大影響，從而影響社區(qū)品質(zhì)提高。（2） 三明舊城改造的推進(jìn)舊城改造的推進(jìn)，一方面改善城區(qū)環(huán)境，另一方面促進(jìn)一定數(shù)量的客群置業(yè)買房。（6） 產(chǎn)品機(jī)會(huì)三明房地產(chǎn)市場中，現(xiàn)有產(chǎn)品包括戶型、配套等層面均較一般，以先進(jìn)合理的產(chǎn)品入市將有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。（3） 本案商業(yè)部分開發(fā)難度大本案商業(yè)部分開發(fā)位于地塊西側(cè)臨列東街部分，其地勢較高，商業(yè)氛圍不濃，在前期開發(fā)成本及后期經(jīng)營規(guī)劃上均存在較大的難度。 規(guī)模優(yōu)勢216?？腿憾ㄎ桓鶕?jù)三明城市及本案特色，建議本案客群定位如下：客群來源上，以三明市區(qū)尤其是梅列區(qū)居民為主，周邊區(qū)縣客群為輔；客群工作性質(zhì)上，以政府企事業(yè)單位公務(wù)員，教師、醫(yī)生為主，周邊工業(yè)企業(yè)職工及私營個(gè)體戶等為輔；客群購買目的上，以改善居住條件、提升生活品質(zhì)的二次（含二次以上）置業(yè)為主，中青年（成家）初次置業(yè)為輔，少量的投資置業(yè)者為補(bǔ)充。在綜合運(yùn)用社會(huì)營銷及市場營銷戰(zhàn)略的情況下，可以提升開發(fā)商的品牌形象，從而奠定其房地產(chǎn)方向發(fā)展的良好基礎(chǔ)。因此，建議應(yīng)在項(xiàng)目整體運(yùn)營思路下進(jìn)行綜合開發(fā)，以提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)成為本案社區(qū)品質(zhì)及形象提升的起始環(huán)節(jié)。建筑規(guī)劃建筑風(fēng)格上，建議在本案整體定位條件下，確立社區(qū)建筑風(fēng)格，并在一定程度上保證其現(xiàn)代明麗的特色。其次在組團(tuán)規(guī)劃中，以園林規(guī)劃增強(qiáng)各組團(tuán)的景觀及環(huán)境的共融性。（四）營銷推廣本案是三明市區(qū)綜合性社區(qū)，開發(fā)體量大，但三明市場消化水平有限，且市場發(fā)展不成熟，提高項(xiàng)目認(rèn)知度、提升項(xiàng)目品質(zhì)及促進(jìn)項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵就在于如何整合利用合理的營銷推廣策略。31 / 32。此外，應(yīng)注重營銷推廣的整體性，在前后期開發(fā)中須擁有統(tǒng)一的營銷推廣策略，以有效整合本案資源，綜合提升項(xiàng)目形象與品質(zhì)。因本案南側(cè)即為體育中心，故建議會(huì)所設(shè)置以休閑、人際交流為主題，為各年齡層的住戶提供休閑、交流空間。建筑物類別上，建議設(shè)計(jì)以多層為主，小高層為輔，并根據(jù)組團(tuán)及景觀需要調(diào)整兩者比例，同時(shí)可考慮適當(dāng)規(guī)劃低層樓宇。戶型總體上，本案為綜合性的中高檔社區(qū)，因此建議本案在家庭居住型戶型為主，控制戶型面積，增強(qiáng)戶型的居住舒適性，創(chuàng)造精致而舒適的居住空間。商業(yè)部分的開發(fā)是本案整體運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)，它的成功開發(fā)對于提高開發(fā)收益，以及項(xiàng)目的整體品質(zhì)有著重要意義。因而，一方面要注重項(xiàng)目前后期開發(fā)的整體性，另一方面避免三明房地產(chǎn)市場中趨同性，使本案真正領(lǐng)袖三明房地產(chǎn)市場。但鑒于三明的城市特色，較目前在（待）推個(gè)案而言，本案除規(guī)模優(yōu)勢外，其余均相對較不突出，且受周邊環(huán)境影響，項(xiàng)目的檔次及價(jià)值難以充分體現(xiàn)，因此欲提升項(xiàng)目的檔次及品質(zhì)，關(guān)鍵在于有效運(yùn)用整體性的項(xiàng)目運(yùn)營及企劃推廣戰(zhàn)略。（三）項(xiàng)目綜合評述由上述分析內(nèi)容可見，本案的優(yōu)勢與劣勢，機(jī)會(huì)與隱憂是并存的，但綜合開發(fā)必須認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的強(qiáng)勢，即本案在綜合開發(fā)中可充分利用的資源，具體內(nèi)容包括：216。（2） 本案開發(fā)推廣不合理將影響項(xiàng)目的整體性本案是三明市區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目，前期開發(fā)與推廣必須以項(xiàng)目整體形象為基礎(chǔ)，綜合利用以提高項(xiàng)目的整體價(jià)值。（4） 三明房地產(chǎn)企劃代理水平一般三明現(xiàn)有房地產(chǎn)企劃代理水平，包括營銷推廣水平相對較一般，尤其缺乏先進(jìn)城市成熟的營銷推廣理念，這也是本案綜合開發(fā)的機(jī)遇之一。（4） 主入口東側(cè)緊鄰清潔樓本案社區(qū)主入口東側(cè)10米左右范圍即有清潔樓及公廁設(shè)置，對社區(qū)入口識(shí)別及社區(qū)形象影響大。（5） 城市生態(tài)環(huán)境好三明依山傍水的城市特色，使其擁有較好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)及景觀特色。（二）SWOT分析優(yōu)勢S（1） 地段優(yōu)勢
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1