【正文】 結(jié)構(gòu)分類特征說明高層框架一等該類房屋主要分布于市區(qū)中心地域內(nèi)，以單體筑居多，多數(shù)興建于2000年后，其層數(shù)一般在十層以上，房屋建設(shè)標準較高，具有普通國產(chǎn)電梯和較完善的物業(yè)管理。此類房屋多為原企事業(yè)單位公房及自建房。四、成新率的確定可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。四、成新率：可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。沒有統(tǒng)一運作模式的大型商場和分割成封閉店面的大型商場的臨街距離修正系數(shù)。樓宇樣式177。樓層和朝向調(diào)節(jié)系數(shù)對寫字樓來說，一般都對應(yīng)為帶電梯的樓宇，而且主要表現(xiàn)為高層樓宇。5%全天候物業(yè)管理，車輛管理使用電子設(shè)備，+5%；物業(yè)管理不到位或有名無實的，5%；一般情形的不加減。情形二：單獨廠房，知道廠區(qū)土地規(guī)劃容積率，采用公式三計算，分攤地價由上表單位地價除以容積率。二級區(qū)包括：下洋省一建片、三鋼三化主廠區(qū)片、翻胎廠、齒輪廠、八四五0廠、三恒公司片、五金廠、玻璃廠通用機械廠、啤酒廠片、省安裝公司片、鋁制品廠、無線電一廠、農(nóng)藥廠片三級區(qū)包括：三明水泥廠片、通用機械廠、塑料廠、標準件廠、臺江片、三鋼小高爐、化機后山片。5%出入口及公共過道寬暢，+5%；出入口及公共過道狹窄，5%；一般的不作加減。2%，+2%；，2%；此中間不加減。(一)地域分區(qū)一級區(qū)：東新四路以南的列東片區(qū)；（中山路至新市南路沿線一帶）建新路至青年路區(qū)域范圍。（二）二手房調(diào)節(jié)系數(shù)：5% 。三明市別墅及別墅型住宅主要集中在新泉花園、宏宇花園、瑞云山水墅及上河城。二、基價調(diào)整系數(shù)的確定基價調(diào)整系數(shù)=1+自建房調(diào)整系數(shù)+二手房調(diào)整系數(shù)自建房調(diào)整系數(shù)地段級別一級二級三級四級五級地段類別一類二類三類一類二類調(diào)整系數(shù)15%15%15%13%11%10%8%8%說明：對磚木結(jié)構(gòu)及混合結(jié)構(gòu)三、四等的房屋，由于建設(shè)年代多為八十年代以前，所以自建房與原有公房在建設(shè)標準及配套設(shè)施上均無多大差別，所以不作修正。該類房屋主要特點是紅磚結(jié)構(gòu)，凝泥土或條石基礎(chǔ)，單體建設(shè)水準較差，小區(qū)的配套設(shè)施較差，一般較少有正規(guī)的物業(yè)管理。主要方法是：首先分析地域分布規(guī)律，確定地域分級；其次是研究區(qū)位因素以外的房屋結(jié)構(gòu)類型、樓宇檔次等主導(dǎo)因素，并按照區(qū)位和結(jié)構(gòu)類型、樓宇檔次等劃分基本房地產(chǎn)類型；接著是計算這些類型相對應(yīng)的基本價格；最后是分析基本價格之外的房價影響因素，并對確定這些因素對房價的具體影響程度，由此確定具體房地產(chǎn)的交易指導(dǎo)價格。隨著房地產(chǎn)市場狀況的變化，原《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格》（以下簡稱《指導(dǎo)價格》）已不能適應(yīng)指導(dǎo)房地產(chǎn)市場交易價格變化的實際要求。相對完整性原則在區(qū)域級別劃分中，為保持地域的相對完整性，基本按照連續(xù)完整的道路或其他大型地標性建筑物作為界線劃分，因此對大塊區(qū)域涉及等級歸類時，按多數(shù)原則和主導(dǎo)原則確定。該類房屋主要特點是帶有構(gòu)造柱的磚混結(jié)構(gòu)形式，單體建設(shè)水準一般，小區(qū)的配套設(shè)施除成片小區(qū)外，其余均相對較差，物業(yè)管理水平較差。三級地段：包括梅列區(qū)國道東側(cè)碧口大橋以北住宅片區(qū)；三元區(qū)金鑫花園以南臺江片區(qū)；富興堡小學(xué)以東、以南范圍。(5)危房：承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的。四級荊東、莘口鎮(zhèn)、荊西街道、臺江、三鋼群英片區(qū)、陳大鎮(zhèn)、碧湖片及除三級以外的其他地段。在上文中，商場店面是根據(jù)街道進行歸類和級別劃分的，一條街道的不同之間以及同一之間的不同方向街區(qū)，商場店面的繁華度有可能有很大的區(qū)別，有時甚至兩間相鄰的店面存在成倍的價差。電梯數(shù)量及其品牌177。第六章 車庫和車位交易指導(dǎo)價格一、車庫、車位基本價格的確定車位：8萬元／個；車庫：4000元/平方米。使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部批準的《房屋完損等級評定標準（試行）》。三、成新率的確定可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。車位面積在25平方米左右。頂層，相對于次頂層減5%。出入口和大堂177。使用耐用年限法計算成新率公式為：以耐用年限法計算成新率公式：成新率=1(已使用年限—5)／耐用年限100％已使用年限從建筑物竣工年份起算。第四章 商場（店面）指導(dǎo)價格指導(dǎo)價格=基本價格（1+個別因素調(diào)節(jié)系數(shù)）成新率一、地段分級地段級別具體范圍一級一類梅列區(qū)：列東街（文化巷至東新三路之間）兩側(cè)；和仁路兩側(cè)；東新二路（列東街至江濱路之間）兩側(cè)；滿園春步行街兩側(cè)；女人街兩側(cè)。判斷依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部批準的《房屋完損等級評定標準（試行）》，分：(1)完好房：十、九、八成新；(2)基本完好房：七、六成新；(3)一般損壞房：五、四成新；(4)嚴重損壞房和危房：三成以下。二等多為自建房屋，由于地處城市規(guī)劃區(qū)死角處難于改造，以現(xiàn)狀使用。底層多為店面，在非住宅區(qū)內(nèi)時二三層以寫字樓居多。利用本指導(dǎo)價格確定具體房地產(chǎn)的價格時，應(yīng)結(jié)合附圖綜合使用、配合進行，按照不同地段等級，不同的房地產(chǎn)分類，確定房地產(chǎn)的基本價格，并根據(jù)具體房地產(chǎn)的不同狀況，選用相應(yīng)的修正系數(shù)進行綜合修正，最后得出具體房地產(chǎn)的指導(dǎo)價格。政策性住房（包括房改房、集資建房和經(jīng)濟適用住房）的定價按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本指導(dǎo)價格，但政策性住房在二級市場進行交易時適用本指導(dǎo)價格規(guī)定。該類房屋主要特點為全框架結(jié)構(gòu)形式，單體建設(shè)水準較高，小區(qū)的配套設(shè)施較完善，綠化水平較高且有一定特色，物業(yè)管理水平較好。磚木結(jié)構(gòu)一等成新度較高，能正常使用，現(xiàn)存舊房的主要結(jié)構(gòu)形式，水電管線往往為外露明線。以直觀判定法確定成新。使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部批準的《房屋完損等級評定標準（試行）》。(九)建筑物結(jié)構(gòu)類型調(diào)節(jié)系數(shù)：結(jié)構(gòu)高、多層框架和多層混合結(jié)構(gòu)低層磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)和其他簡單結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)015%25%(十)樓層差異有電動扶梯的大型商場樓層地下一層地面一層地面二層地面三層