【正文】 主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營(yíng)業(yè)，有全國(guó)連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場(chǎng)、服裝廣場(chǎng)、KTV、銀行、便利店、門(mén)診等。以中小戶(hù)型80110平米為主，同時(shí)兼顧不同的需求，40200平米均有。20130910 毓秀雅居以80110平米中小戶(hù)型為主，全南北通透戶(hù)型。20130813 20130705 三期分10棟樓開(kāi)發(fā)，總戶(hù)數(shù)1800戶(hù)，戶(hù)型面積40200平米不等，以中小戶(hù)型80110平米為主。20130607 三期分10棟樓開(kāi)發(fā)，總戶(hù)數(shù)1800戶(hù)，戶(hù)型面積40200平米不等，以中小戶(hù)型80110平米為主。以中小戶(hù)型80110平米為主，同時(shí)兼顧不同的需求，40200平米均有。（二）項(xiàng)目配套中小學(xué)：山東師范大學(xué)第二附屬中小學(xué)幼稚園：現(xiàn)有金色童年8班幼兒園，另規(guī)劃6班公立幼兒園一處銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行幼兒園（三）交通狀況項(xiàng)目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車(chē)。衛(wèi)生間：在一個(gè)衛(wèi)生間設(shè)座便盆，預(yù)留臉盆、浴盆位置；洗衣機(jī)位設(shè)地漏。（五)樓層狀況2629層(六） 車(chē)位信息1:（七）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 毓秀雅居位于山東建筑大學(xué)西北角，屬于山東建筑大學(xué)校園整體規(guī)劃的一部分。建大花園總占地約400畝，為濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類(lèi)型運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。再加上完善、高起點(diǎn)的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤(pán)。 山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書(shū)，協(xié)議書(shū)規(guī)定本項(xiàng)目業(yè)主子女可無(wú)條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。根據(jù)建大花園3期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，山師二附中附小九年制中小學(xué)將同建大花園3期同步開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)山師二附中附小九年制中小學(xué)將于建大花園3期交房時(shí)（2014年）具備招生條件，從而實(shí)現(xiàn)了廣大業(yè)主子女在家門(mén)口讀名校的夢(mèng)想。更開(kāi)闊的視野和更充足的陽(yáng)光。對(duì)地面回家路徑和地下停車(chē)回家路徑的空間和景觀體驗(yàn)均進(jìn)行精細(xì)的探討，形成立體的人行系統(tǒng)。全南北通透戶(hù)型，居住的舒適度大大提高。目標(biāo)均價(jià)： 南北兩區(qū)整體均價(jià)實(shí)現(xiàn)不低于4000元/平米。本項(xiàng)目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟(jì)南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。 建大商業(yè)街已經(jīng)全面營(yíng)業(yè)，有全國(guó)連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場(chǎng)、服裝廣場(chǎng)、KTV、銀行、便利店、門(mén)診等。山師二附中附小為省屬重點(diǎn)中小學(xué)，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學(xué)校，教育領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。 更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率。嚴(yán)格控制樓體長(zhǎng)度和樓體間距，小區(qū)內(nèi)采用人車(chē)分流的交通系統(tǒng),構(gòu)建大面積的純?nèi)诵谢顒?dòng)區(qū)域。 以中小戶(hù)型為主（80—110平米占80%）， 同時(shí)兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。2. 基本信息物業(yè)類(lèi)別住宅、高層項(xiàng)目特色景觀居所,低密居所,教育地產(chǎn) 建筑類(lèi)別板樓 高層裝修狀況毛坯 環(huán)線位置 二環(huán)以外所屬商圈 經(jīng)十路容 積 綠 化 率35%開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2014年下半年開(kāi)盤(pán) 交房時(shí)間預(yù)計(jì)2016年底交房 物 業(yè) 費(fèi)暫無(wú)資料 物業(yè)公司 山東建大物業(yè)管理有限公司開(kāi) 發(fā) 商 山東建大合源置業(yè)有限公司 預(yù)售許可證暫無(wú)資料物業(yè)地址歷城鳳岐路2888號(hào)（山東建筑大學(xué)西門(mén)北行100米） 交通狀況項(xiàng)目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車(chē)。結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)外墻：12層外墻裝飾為石材，327層外墻裝飾為仿石材彈性防水涂料內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間為瓷磚墻面，地下室、樓梯間為白色內(nèi)墻涂料，室內(nèi)其余墻面為水泥壓光墻面(不刷涂料)電梯：每個(gè)單元安裝電梯一至二部供氣：天然氣采暖：熱水供暖，地板采暖門(mén)窗：?jiǎn)卧T(mén)為鋁合金玻璃門(mén)，分戶(hù)門(mén)為鋼制門(mén)，室內(nèi)房間均預(yù)留門(mén)洞，外窗采用鋁合金斷橋中空玻璃窗。廚房：廚房預(yù)留燃?xì)饨涌?，廚具不安裝，不設(shè)地漏。全南北通透戶(hù)型，居住的舒適度大大提高。記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述20140414 毓秀雅居，項(xiàng)目享有山師二附中優(yōu)勢(shì)教育資源，預(yù)計(jì)2014年下半年開(kāi)盤(pán)。20140311 毓秀雅居，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年下半年開(kāi)盤(pán)。20140208 毓秀雅居，項(xiàng)目享有山師二附中優(yōu)勢(shì)教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預(yù)計(jì)2014年6月開(kāi)始招生。20140110 毓秀雅居，項(xiàng)目享有山師二附中優(yōu)勢(shì)教育資源，山師二附中建大校區(qū)主體樓現(xiàn)已封頂，預(yù)計(jì)2014年6月開(kāi)始招生。20131210 毓秀雅居，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年下半年開(kāi)盤(pán)，目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，以中小戶(hù)型80110平米為主；目前商業(yè)街已經(jīng)全面營(yíng)業(yè)。20131030 毓秀雅居，共10棟樓，總戶(hù)數(shù)1800戶(hù)。目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2014年下半年。目前110號(hào)樓正在施工，預(yù)計(jì)2015年上半年竣工，開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2014年上半年。20130628 三期分10棟樓開(kāi)發(fā)，總戶(hù)數(shù)1800戶(hù)，戶(hù)型面積40200平米不等，以中小戶(hù)型80110平米為主。20130524 毓秀雅居正在建設(shè)中，共10棟樓，總戶(hù)數(shù)1800戶(hù)。（三）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)一：濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目；賣(mài)點(diǎn)二：與建筑大學(xué)3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類(lèi)型運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施；賣(mài)點(diǎn)三：社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟(jì)南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)；賣(mài)點(diǎn)四：完善、高起點(diǎn)的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤(pán)；賣(mài)點(diǎn)五：更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率；賣(mài)點(diǎn)六：小區(qū)內(nèi)采用人車(chē)分流的交通系統(tǒng),構(gòu)建大面積的純?nèi)诵谢顒?dòng)區(qū)域；賣(mài)點(diǎn)七：產(chǎn)品線豐富，可同時(shí)滿(mǎn)足不同的需求。三、銷(xiāo)售策略總體推售策略，各種產(chǎn)品搭配推出，保持均衡銷(xiāo)售。推售節(jié)奏表批次戶(hù)型樓棟套數(shù)第一批兩居室戶(hù)型 三居室戶(hù)型14800第二批兩居室戶(hù)型 三居室戶(hù)型2 500第三批兩居室戶(hù)型 三居室戶(hù)型3500四、價(jià)格策略（一）策略總綱整體價(jià)格策略地王價(jià)值綜合優(yōu)勢(shì)價(jià)格領(lǐng)跑競(jìng)爭(zhēng)壓力保證速度價(jià)格領(lǐng)跑是基于整體均價(jià)的領(lǐng)跑；同時(shí)也是在不同推售階段的標(biāo)桿價(jià)格的領(lǐng)跑。啟動(dòng)區(qū)價(jià)格策略選擇一：中形象、中價(jià)格、低速度——風(fēng)險(xiǎn)模式選擇二：中形象、低價(jià)格、高速度——利潤(rùn)損失選擇三：高形象、中價(jià)格、高速度——穩(wěn)健操盤(pán)選擇四：高形象、高價(jià)格、中低速度——風(fēng)險(xiǎn)模式（二）比準(zhǔn)樓盤(pán)選擇競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)選擇原則區(qū)域相關(guān)性產(chǎn)品同質(zhì)性 建筑形式 戶(hù)型范圍 品質(zhì)檔次競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)性 銷(xiāo)售時(shí)間重疊性樓盤(pán)比較表1內(nèi)容分項(xiàng)　建大花園二期中建鳳棲第本項(xiàng)目地理位置環(huán)境高新濟(jì)南市東部新城，山東建筑大學(xué) 西側(cè)經(jīng)十東路，東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳岐路歷城鳳岐路2888號(hào)，山東建筑大學(xué)西北角交通　 31311路山東建筑大學(xué)下，30321路安家站下，K3013301130303路到田莊西下。北側(cè)：世紀(jì)大道，雙向8車(chē)道，濟(jì)南市重要的城市主干道。 115路、116路、311路、317路、308路、321路等公交站牌配套中小學(xué)： 9年制義務(wù)教育中小學(xué)綜合商場(chǎng)： 1萬(wàn)平米建大商業(yè)街幼稚園： 社區(qū)幼兒園 銀行： 農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、建行醫(yī)院： 建大醫(yī)院家家悅超市教育：項(xiàng)目配置有區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的36班九年義務(wù)教育中小學(xué)，一路之隔即為已建成的建大幼兒園，另一個(gè)幼兒園正在建設(shè)中。小區(qū)：家家悅超市，7+1美食廣場(chǎng)、服裝廣場(chǎng)、KTV、銀行、便利店、門(mén)診 學(xué)校：中小學(xué)：山東師范大學(xué)第二附屬中小學(xué) 幼稚園：現(xiàn)有金色童年8班幼兒園，另規(guī)劃6班公立幼兒園一處 銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行樓盤(pán)本體素質(zhì)規(guī)模占地面積：251400平方米 建筑面積：329500平方米1棟多層，5棟11層小高層，占地：㎡ 建面：41萬(wàn)㎡板樓和高層，主要為2933層高層住宅，占地面積：㎡建筑面積：162000㎡11棟高層，平面設(shè)計(jì)90160平方米寬景大宅，一梯兩戶(hù)75126 m2105㎡，一梯兩戶(hù)設(shè)備水電暖，有線、電話(huà)、寬帶接口寬帶電話(huà)、CATV、接口水電暖，有線、電話(huà)、寬帶接口裝修　毛坯，簡(jiǎn)裝　毛坯毛坯是否送電器無(wú)無(wú)無(wú)（開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)：彩電、冰箱、電腦）景觀豐富的坡地景觀，喬木、灌木、綠地多層次綠化覆蓋，另有水系景觀，建筑小品，綠化率45%綠化率：%噴泉、廣場(chǎng)、古木棧道、涼亭、人工湖，綠化率45%車(chē)位停車(chē)位:80%2127（地上、地下）停車(chē)位:80%1152開(kāi)發(fā)商建大教育置業(yè)山東中建昕盛置業(yè)有限公司山東建大合源置業(yè)有限公司投資商建大教育置業(yè)中國(guó)建筑第八工程局山東建大合源置業(yè)有限公司物管品牌建大物業(yè)山東昕庭物業(yè)管理有限公司山東建大物業(yè)管理有限公司收費(fèi)價(jià)格　均價(jià)：7400元/ m2均價(jià)7900元/m2 樓盤(pán)比較表2內(nèi)容分項(xiàng)　恒生伴山百替御園華府三箭匯福山莊地理位置環(huán)境歷城經(jīng)十東路與鳳岐路交叉路口以北，山東建筑大學(xué)西臨歷城經(jīng)十東路以北，雪山南側(cè)，山東建筑大學(xué)西鄰歷下經(jīng)十東路武警總隊(duì)南側(cè)，水華路南端交通北臨世紀(jì)大道工業(yè)南路，南臨貫穿濟(jì)南東西的交通大動(dòng)脈經(jīng)十路，東邊有繞城高速、往西距至奧體中心僅需56分鐘的車(chē)程，距燕山立交有20分鐘的車(chē)程1111136等公交車(chē)到臨港南區(qū)下車(chē)，過(guò)馬路100米即是。醫(yī)療配套:省立醫(yī)院東院項(xiàng)目西邊還有沿街商鋪中小學(xué)：山師附小等綜合商場(chǎng)：銀座超市銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等醫(yī)院：省立醫(yī)院、武警醫(yī)院等便利超市，健身娛樂(lè)休閑場(chǎng)所超市、幼兒園小區(qū)配套齊全。占地面積:46342平方米 建筑面積:120000平方米 樓層狀況：18別墅、平層官邸和高層容積率：占地面積:84599平方米 建筑面積:140000平方米12棟11層的觀景洋房，10棟多層花園洋房和8棟雙拼別墅組成，平面設(shè)計(jì)主力戶(hù)型69143平米107188 m2主力型82162m2）設(shè)備唯一三重安防系統(tǒng)，可視對(duì)講、家庭保安報(bào)警系統(tǒng)、寬帶、電話(huà)、CATV接口，唯一一個(gè)通過(guò)認(rèn)證3A級(jí)住宅社區(qū)寬帶電話(huà)、CATV、接口周界防范管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)，一卡通門(mén)禁管理系統(tǒng)，車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等完善的安防系統(tǒng)水電暖，電話(huà)、寬帶接口，高性能的外墻保溫材料、中空窗和標(biāo)配的太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)相結(jié)合，共同打造了一個(gè)低碳、環(huán)保的綠色家園。依地勢(shì)造出臺(tái)地、坡地景觀，自下而上借助地勢(shì)層層推進(jìn)，借勢(shì)建園車(chē)位停車(chē)位比率1:，停車(chē)位905個(gè)，售價(jià)在10萬(wàn)12萬(wàn)之間停車(chē)位:460個(gè)（1:1）約750個(gè)車(chē)位（1:1）開(kāi)發(fā)商恒生地產(chǎn)百替集團(tuán)有限公司山東經(jīng)世置業(yè)有限公司,山東三箭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商恒生投資（香港）有限公司百替集團(tuán)有限公司山東三箭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物管品牌物管顧問(wèn)世邦魏理仕山東中旭物業(yè)公司山東三箭物業(yè)管理有限公司收費(fèi)暫無(wú)資料價(jià)格　均價(jià)：8100 元/m2均價(jià)8200元/m2 均價(jià)8800元/m2樓盤(pán)比較分析表住宅售價(jià)估算價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素價(jià)值權(quán)重 價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度建大花園二期中建鳳棲第恒生伴山百替御園華府三箭匯福山莊本項(xiàng)目A區(qū)位條件40%0 0 0 0 0 0A1地段20%8 8 8888A2交通3%7777 7 7 A3環(huán)境2%8 8 8 8 A4配套5%7 7 7 7 7 A5氛圍10%7 7 8 8 8 B產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平25%0 0 0 0 0 0 B1規(guī)劃布局2%77 B2產(chǎn)品類(lèi)型9%7 7 7 B3戶(hù)型及面積10%8 8 8 7 8 8 B4建筑自身配套1% 7 8 8B5建筑質(zhì)量1% C升值潛力12%7 8 7 7 7 D市場(chǎng)地位5% 7 8 8 8 8 E商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理10%8 8 8 88 F營(yíng)銷(xiāo)宣傳水平5% 9 9 9 G發(fā)展商品牌價(jià)值5%7 7 權(quán)值總量 總計(jì)% % % % % % 加權(quán)類(lèi)比值1 1 銷(xiāo)售均價(jià)7433元/ m2