某區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析及開發(fā)行銷建議-閱讀頁
2025-07-13 14:32本頁面
【正文】 產(chǎn)生的需求；本地投資需求。市場(chǎng)潛在需求雖然巨大，但針對(duì)具體產(chǎn)品的有效需求卻表現(xiàn)出明顯的不足，因此，細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，尋找產(chǎn)品與需求的差距，則成了項(xiàng)目開發(fā)前的關(guān)鍵。其實(shí)，在任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)銷售表象下，都有一股市場(chǎng)能量的運(yùn)動(dòng)在支撐與引導(dǎo)，有效地策劃即在于對(duì)此種市場(chǎng)能量認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，在可能的范圍內(nèi)，設(shè)定目標(biāo)客戶的階層、品位與檔次，設(shè)定產(chǎn)品的風(fēng)格、空間與檔次，再將經(jīng)過個(gè)性化、風(fēng)格化的產(chǎn)品傳達(dá)給階層分野的人群，在其間有效的借用或引導(dǎo)市場(chǎng)能量。本案的商場(chǎng)部分，將是開發(fā)銷售中困難的最大所在，由于本案的地勢(shì)能量不足，加之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模龐大且實(shí)力雄厚，在區(qū)位上已形成夾擊之勢(shì)。因此在實(shí)際的使用中，行人偏少，商業(yè)形態(tài)在短期內(nèi)還難以形成(視本路段江濱大道得到改造的時(shí)間)。而臺(tái)江路最為熱鬧的當(dāng)屬榕城古街與元洪步行街（購(gòu)物廣場(chǎng)），本案右側(cè)受五一南路的阻隔，無法有效地導(dǎo)通美食街與步行街的人流，左側(cè)亦受古老的沿街店面的蠶食，以及中亭街在旁虎視眈眈，前面臨臺(tái)江路還有臺(tái)順百貨的阻擋，因此，如何改造地塊的不足，有效導(dǎo)通商業(yè)氛圍與人流，借助榕城古街與元洪購(gòu)物廣場(chǎng)和步行街的大勢(shì)，則是本案商場(chǎng)經(jīng)銷成敗的關(guān)鍵。臺(tái)江區(qū)自福州有史以來，就因地域交通優(yōu)勢(shì)，而一直是福州的商貿(mào)中心，但在以前的福州，臺(tái)江的商貿(mào)發(fā)達(dá)，基本是以初級(jí)的工業(yè)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的批發(fā)交易市場(chǎng)。在商業(yè)形態(tài)與格局配比上，臺(tái)江區(qū)目前已經(jīng)是“僧多粥少”的情況，即有效的人流不足，由于受歷史沉淀的影響，臺(tái)江區(qū)一直是較為低級(jí)和低檔次的商業(yè)形態(tài)，這緣于此地域文化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)及人文特征所至。現(xiàn)在，又將面臨著中亭街這號(hào)稱東亞第一室內(nèi)步行街最為直接的沖擊和所謂的中國(guó)第一步行購(gòu)物島，中洲島的潛在競(jìng)爭(zhēng)。而對(duì)于住宅，本案的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案主要為元洪錦江二期、融僑錦江以及尚待開發(fā)的A、B地塊之潛在威脅。目前平均售價(jià)在4500元左右。元洪錦江項(xiàng)目簡(jiǎn)析：優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)：● 品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì) ◎戶型面積過大，市場(chǎng)有效需求不足● 1000M2的空中花園和走廊 ◎戶型結(jié)構(gòu)較差● 立體空間綠化 ◎建筑內(nèi)涵與項(xiàng)目定位未能有效耦合● 飄窗、落地轉(zhuǎn)角觀景窗● 優(yōu)美的立面及天際輪廓● 24小時(shí)溫泉供應(yīng)融僑錦江以400畝打造成熟、完善、高尚生活社區(qū)成為江濱板塊的“熱點(diǎn)”融僑錦江以占地400畝的大盤形象，打造成熟、完善、高尚的生活社區(qū)，并成功塑造了福州房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁品牌，目前，其B區(qū)的平均售價(jià)約在4600元左右。A、B尚待開發(fā)的地塊，是本案潛在的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案A地塊在本案的對(duì)面，即五一南路與臺(tái)江路的交叉路口處，約在8畝左右已經(jīng)平整，項(xiàng)目待建；B地塊在臺(tái)江路與瀛洲路（美食街）的叉口處，面積在約6～7畝左右，該項(xiàng)目目前已平整，即將著手興建，是本案潛在的直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。如何針對(duì)階層客戶的不同需求，設(shè)計(jì)出具有項(xiàng)目特色且能迎合及激發(fā)客戶潛在需求的產(chǎn)品將是本案的機(jī)會(huì)。本案要在江濱板塊上綻放異彩，其前提是要如何擺脫融僑錦江、元洪錦江2期等大盤的陰影，并從中找出市場(chǎng)差異性，以求達(dá)到一枝獨(dú)秀、花滿枝頭。那么，如何在福州高層住宅市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀下（2001年福州多層住宅平均價(jià)格漲幅4%，而高層住宅則下降近6個(gè)%點(diǎn)），脫穎而出取得項(xiàng)目開發(fā)的成功，重點(diǎn)在于市場(chǎng)的定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)這兩個(gè)環(huán)節(jié)。好的規(guī)劃可提升土地價(jià)值、街區(qū)價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)。一）整體規(guī)劃本案的總體規(guī)劃上，應(yīng)以江景為重點(diǎn)，以觀景為中心，展開項(xiàng)目的整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)建筑以人為本，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性；在前瞻性上，應(yīng)充分考慮住戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求，及建筑本身在人居與時(shí)間上所具有的兼容性。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，融合實(shí)用與美觀的兩個(gè)目的。風(fēng)格具有三個(gè)方面的作用：一從建筑本身而言，是通過風(fēng)格來取得雙重效果：即美觀與識(shí)別；二是良好的建筑風(fēng)格將對(duì)樓盤的銷售起到促進(jìn)的作用；三，對(duì)特定的客戶階層，設(shè)定與目標(biāo)客戶心理特征相符的建筑風(fēng)格，能獲得他們心智的認(rèn)同，并引致精神上愉悅，使建筑風(fēng)格（可能）成為住戶的精神寄托之一。1） 立面作為建筑外在形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要的作用，因此在設(shè)計(jì)中可從局部進(jìn)行變化和處理，如：● 局部鏤空，可做景觀或觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果；● 局部連接，使樓棟之間在空中相通，形成整體；● 陽臺(tái)上進(jìn)行綠化，● 同一立面上施以不同的色彩，形成對(duì)比，增強(qiáng)動(dòng)感；● 將立面的直線變成曲線。一方面，色彩可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足；另一方面，它又可通過抽象手法，直接表達(dá)出一種風(fēng)格來。三）平面規(guī)劃高層住宅有一個(gè)共同的缺點(diǎn)，即一般的高層建筑，其有效使用率較低，同時(shí)，在戶型的通風(fēng)采光，以及朝向和景觀上均不甚理想或合理。如下圖所示： 參考方案一 參考方案二 采用平板錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，突出普通高層住宅不曾有過立體空間的生活享受，同時(shí)又有別于樓中樓和復(fù)式住宅。四）戶型設(shè)計(jì)戶型是住宅產(chǎn)品的核心組成部分，好產(chǎn)品關(guān)鍵體現(xiàn)在戶型上，從市場(chǎng)發(fā)展和消費(fèi)需求的走勢(shì)來看，戶型朝著嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性，以及良好的觀景及采光、通風(fēng)的效果的方向發(fā)展。通常，一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，要結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)的有效需求和客戶群體的結(jié)構(gòu)，在細(xì)分市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)需求特征下，充分發(fā)掘目標(biāo)客戶的潛在需求，打造個(gè)性產(chǎn)品，方能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，進(jìn)而達(dá)到營(yíng)銷的成功。目前，如下所提出的項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)參考方案，是經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)而又細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研分析下，所提出的住宅開發(fā)概念。SOHOCBD投資商務(wù)自用休閑驛站江景豪宅晶品名宅小戶型所謂的時(shí)機(jī)尚未成熟。三、包裝與推廣（具體略）資源準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外廣告軟性報(bào)道新聞炒作多方位媒體宣傳廣告派夾報(bào)媒體投放費(fèi)用控制認(rèn)購(gòu)書（單） 簡(jiǎn)裝樓書 單位平面圖價(jià)格表模型四、銷售定價(jià)與資金回籠通行價(jià)格定價(jià)法評(píng)估外部因素評(píng)估內(nèi)部因素收集定價(jià)信息消費(fèi)者需求市場(chǎng)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)成本商品銷售能力利潤(rùn)目標(biāo)確定單價(jià)確定總價(jià)確定付款方式選擇最優(yōu)方式地段遠(yuǎn)近、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合反映掌握客源、及市場(chǎng)定位成本導(dǎo)向型競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向型市場(chǎng)導(dǎo)向型成本加成定價(jià)法目標(biāo)定價(jià)法名聲價(jià)格定價(jià)法端數(shù)定價(jià)法市場(chǎng)定價(jià)法具體方案暫略
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