菏澤牡丹園項(xiàng)目可行性報(bào)告-閱讀頁
2025-06-14 00:22本頁面
【正文】 劃市區(qū)形成布局廣泛、相互貫通的“五湖六河”城市水系系統(tǒng)。雷澤湖：位于城市東部新區(qū)的南側(cè)，面積約為233公頃。雙月湖：位于老城區(qū)。六河趙王河：貫穿城市中心，寬度為50—300米，結(jié)合兩側(cè)的重點(diǎn)公共建筑和綠化景觀設(shè)計(jì)，營(yíng)造城市中心的濱水特色風(fēng)貌。內(nèi)環(huán)城河：位于老城區(qū)內(nèi)，寬度為16—30米，進(jìn)行疏浚、整治，貫通青年湖、雙月湖及老城區(qū)的其他坑塘，建成內(nèi)環(huán)城公園。洙水河：位于城市中部，寬度為50—150米，既為城市水體，又是連通濟(jì)寧的水運(yùn)航道，連接趙王河、經(jīng)四溝及東湖。道路規(guī)劃：規(guī)劃形成“二環(huán)、四橫、六縱”的交通性城市道路網(wǎng)絡(luò)?！八臋M”：黃河路、丹陽路、長(zhǎng)江路、閩江路。（二） 項(xiàng)目所在區(qū)域市政規(guī)劃及發(fā)展前景項(xiàng)目東部位于菏澤規(guī)劃的行政中心北部（規(guī)劃行政中心位于趙王河西岸、黃河路北側(cè)《菏澤市城市總體規(guī)劃》，被規(guī)劃為牡丹園及趙王河風(fēng)景區(qū)。項(xiàng)目西部沿牡丹路有一些沿街商鋪，生活氣息較濃，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)檗r(nóng)村，有古今園、百花園、以及許多園林公司和農(nóng)田，具有較好的景觀資源和空氣質(zhì)量。這幾年通過“突破菏澤”的發(fā)展戰(zhàn)略，財(cái)政收入，職工收入，農(nóng)民收入等這幾年都在大幅度的提高。據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)資料顯示，“突破菏澤”戰(zhàn)略實(shí)施以來，2003－2007五年間，%、 %、%、％%、財(cái)政收入的增幅也是全省最高的。雖然2007年人均GDP還是不到全省的三分之一，不到全國(guó)的二分之一；%，人均占有量只相當(dāng)于全省的1/4。初步核算并經(jīng)省統(tǒng)計(jì)局審定，2008年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%，繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)！菏澤住宅市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)其他城市雖然比較滯后，02年以前均以居住各單位的家屬院為主。隨著菏澤經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之迅猛發(fā)展，自2003年出現(xiàn)了“帝都花園”、“金都華庭”等一批多層項(xiàng)目起，菏澤商品房正式邁開了發(fā)展的腳步。使菏澤房產(chǎn)項(xiàng)目無論是從價(jià)格上、還是品質(zhì)上都得到了很大提升。從現(xiàn)階段來看，菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于上升初期，上升速度很快。如2004年房交會(huì)上，完成房產(chǎn)交易3390萬，來訪群眾2萬余人，與2004年相比。2009年房交會(huì)銷售房屋及來訪群眾數(shù)據(jù)雖未公布，但從現(xiàn)場(chǎng)氣氛，意向客戶的咨詢、登記的熱情等方面看（我們公司展會(huì)期間，近十名售樓人員平均登記意向客戶達(dá)78頁。因此可比較樂觀的預(yù)見菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景。而2008年，城區(qū)人均可支配收入達(dá)到11581元，農(nóng)民人均純收入4584元。但菏澤現(xiàn)有房?jī)r(jià)對(duì)菏澤普通大眾而言，仍是難以承受的負(fù)擔(dān)）。如公務(wù)員、教師、醫(yī)生以及銀行、電業(yè)局、移動(dòng)公司等壟斷企業(yè)里。而這些人員也很少是沒有房子住的，他們買房很多都是做為投資或改善居住品質(zhì)而多次置業(yè)的。3. 本項(xiàng)目占地580畝，體量巨大，利于項(xiàng)目自我建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、超市等生活配套。5. 牡丹路周邊配套較為齊全，企事業(yè)單位較多，周邊農(nóng)村居民因牡丹經(jīng)濟(jì)的發(fā)展收入較高，形成了一定的市場(chǎng)消費(fèi)需求空間。（二）WEAKNESS劣勢(shì)分析 1．該區(qū)域占地為原打魚店、羊莊兩村的村民居住用地，拆遷阻力較大、成本較高，時(shí)間可能較長(zhǎng)。 3. 周邊生活配套極為欠缺，且品質(zhì)較差，嚴(yán)重影響居民的日常生活及孩子入學(xué)等需要。（三）OPPORTUNITY機(jī)會(huì)分析 立交橋以南即為菏澤也已成型的高品質(zhì)高房?jī)r(jià)高配套的上流生活區(qū)，本項(xiàng)目與該區(qū)域咫尺之遙，便于利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)撬動(dòng)市場(chǎng)。 地塊周邊暫時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。（四）THREATEN威脅分析由于目前該區(qū)域尚無具體規(guī)劃方案，因此以下因素的變化將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)、產(chǎn)品、客戶等方面的定位、左右著項(xiàng)目運(yùn)行的成敗。l 關(guān)于立交橋東北部是否有高端項(xiàng)目立項(xiàng)（有說法是水岸嘉園的開發(fā)商拿了地，約120畝，準(zhǔn)備建高層住宅）。l 關(guān)于該區(qū)域生活配套的規(guī)劃。 （五）重要提示：規(guī)劃局規(guī)劃科聲稱該區(qū)域的具體確切的詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺(tái)，而通過熟識(shí)規(guī)劃局的我公司同事打探，與我公司同事熟識(shí)的規(guī)劃局同志亦以堅(jiān)持原則為由拒絕透露。因?yàn)檫@些信息事關(guān)該地塊能否購(gòu)買、開發(fā)、定位的成敗關(guān)鍵。又如，菏澤規(guī)劃的行政中心現(xiàn)因政策擱淺，但將來會(huì)不會(huì)等風(fēng)聲過去繼續(xù)將市政府此處做行政中心？另有消息稱規(guī)劃的原行政中心區(qū)域?qū)⒏慕榇笮褪姓V場(chǎng)，如果是這兩者，還是
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