菏澤牡丹園項(xiàng)目可行性報(bào)告(參考版)
2025-06-02 00:22本頁面
【正文】 如果是改做住宅項(xiàng)目用地，那何時(shí)建？以什么樣的品質(zhì)和檔次則對(duì)我地塊影響甚巨！再如，立交橋以北至林展館的人民路以東區(qū)域的可能規(guī)劃是什么？120畝臨河區(qū)域建設(shè)高層住宅的規(guī)劃是否確切？這些規(guī)劃信息對(duì)我區(qū)域的開發(fā)、定位也是至關(guān)重要的！如果在這些規(guī)劃信息不能得到確切詳細(xì)的資料，則建議該地塊暫不購買，或開發(fā)、定位再三斟酌慎重為好！四、項(xiàng)目定位（一）客戶定位 區(qū)域構(gòu)成 客戶特征（二）價(jià)格定位 定價(jià)原則 定價(jià)建議 （三） 產(chǎn)品定位 容積率 綠化率 景觀配套 物業(yè)類型與分布 戶型布局與面積 區(qū)域布局與開工、銷售等方面的建議五、投資收益分析 成本及效益估算 ，項(xiàng)目建議書。如果得不到這些真實(shí)、確切的規(guī)劃信息，本次市調(diào)將失去意義，與之相應(yīng)的基于市場調(diào)研之上的市場定位體系及相關(guān)建議，均將成為無根之木、無水之魚，從而失去存在意義，公司若基于這些定位及建議影響決策，則必面臨巨大的威脅和風(fēng)險(xiǎn)！如人民路調(diào)研的重點(diǎn)項(xiàng)目是南華康城、水岸嘉園等，但當(dāng)?shù)匕傩招闹?，黃河路以北就不再是城市，何況項(xiàng)目還遠(yuǎn)離黃河路，人氣更難接續(xù)。建議公司動(dòng)用關(guān)系和資金，設(shè)法從規(guī)劃局等知情人員打探出該區(qū)域具體規(guī)劃消息。目前該區(qū)域生活配套設(shè)施比較缺乏，規(guī)劃局雖說該區(qū)域會(huì)建有學(xué)校、醫(yī)院和超市等，但具體規(guī)劃未出，生活配套何時(shí)得到完善也是決定項(xiàng)目是否成功運(yùn)作的重要因素。立交橋以北，林展館以南、人民路以東區(qū)域的具體規(guī)劃需要落實(shí)，看看是否還有那些房產(chǎn)項(xiàng)目或其它市政規(guī)劃。即l 關(guān)于菏澤規(guī)劃的行政中心的前途：是規(guī)劃不變，到風(fēng)聲小時(shí)繼續(xù)搬遷市政府？還是建設(shè)市政廣場？還是做為住宅項(xiàng)目用地？目前眾說紛紜，沒有定論。 如原行政中心規(guī)劃不做大的改變，則周邊生活配套必將完善。 牡丹路區(qū)域已經(jīng)有大量的企事業(yè)單位及收入較高的花農(nóng)群體，具備了相應(yīng)的品質(zhì)住房需求，而市場上卻欠缺相應(yīng)產(chǎn)品。 4. 地塊東部沒有公共交通，牡丹路雖有城市感覺，但據(jù)城市中心相距較遠(yuǎn)。 2．該區(qū)域周邊企事業(yè)單位極少、農(nóng)民住房往往能通過自建及項(xiàng)目建設(shè)回遷等方法解決，地塊周邊難以形成大量的優(yōu)勢(shì)客群。6. 項(xiàng)目東南部步行百米即可在波光滟滪的趙王河公園休閑，項(xiàng)目東部過人民路即可在趙王河垂釣，項(xiàng)目北部俯瞰千畝曹州牡丹園絕世美景，項(xiàng)目西部生活配套較為齊全，具有濃厚生活氛圍。4. 本項(xiàng)目所在區(qū)域有菏澤政府的臉面曹州牡丹園、中國林展館及趙王河景觀帶，未來該區(qū)域必將形成完善品質(zhì)的市政及生活配套規(guī)劃。三、牡丹園項(xiàng)目SWOT分析（一）STRENGTH－優(yōu)勢(shì)分析1. 處于規(guī)劃的牡丹園、趙王河景觀帶，項(xiàng)目周邊景觀資源豐富、空氣質(zhì)量好；2. 東部緊臨人民路、西部與牡丹路相距不遠(yuǎn)，加之天香路與泰東路的建設(shè)，大學(xué)路的延伸，項(xiàng)目周邊交通狀況較好，出行便利。甚至更確切的說是集中于這些區(qū)域內(nèi)部的更少數(shù)的人手中。如今年房展會(huì)上推出的多層住宅又比較少，項(xiàng)目大多是高層小高層的項(xiàng)目，其單價(jià)均在3300元/平方米左右，一套房子下來一般要40萬以上，別說一次付清房款，即使按揭，按貸款的70%和正常的利率計(jì)算，僅每月1700余元的利息就很難有多少靠工資吃飯的菏澤人可以支撐！經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）人均消費(fèi)支出（元）居住消費(fèi)支出比重%恩格爾系數(shù)%農(nóng)村居民人均純收入（元）人均生活消費(fèi)支出（元）居住消費(fèi)支出比重%恩格爾系數(shù)%（資料來源：《2006年菏澤市統(tǒng)計(jì)年鑒》）因此，對(duì)于菏澤這種工業(yè)經(jīng)濟(jì)、市場經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的農(nóng)業(yè)大市，可以說真正能夠消費(fèi)得起又有購房意愿的的購房客戶，還是主要集中在國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、大中型國有企業(yè)，壟斷行業(yè)里。（資料來源：《山東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)20090206》）。（二）項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和前景 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃尚不明朗，而趙王河南岸項(xiàng)目與本項(xiàng)目可參考性不甚明了，或者說不具備太多可比性，該區(qū)域房地產(chǎn)市場及未來發(fā)展難以評(píng)述；（三）菏澤主力置業(yè)群體特征與分布雖然自從突破菏澤戰(zhàn)略實(shí)施以來，菏澤經(jīng)濟(jì)獲得了
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