菏澤牡丹園項(xiàng)目可行性報(bào)告(已修改)
2025-06-11 00:22 本頁(yè)面
【正文】 牡丹園附近地塊初級(jí)市調(diào)及投資建議負(fù)責(zé)：霍建 市調(diào)：王小將 周培紅 張博時(shí)間：2009年05月06日08日對(duì)象：牡丹園附近占地約580畝項(xiàng)目目的：初步判斷該地塊投資價(jià)值和投資定位前 言 本次調(diào)查小組于2009年05月06日至2009年05月08日對(duì)位于曹州牡丹園附近占地約580畝的目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行了為期3天的市場(chǎng)調(diào)查和總結(jié)分析，籍以對(duì)該地塊的投資價(jià)值和投資定位提供參考性意見(jiàn)。一、 地塊基礎(chǔ)資料與現(xiàn)狀概況（一）項(xiàng)目概況 位于人民路以西、牡丹路以東，泰東路以南，大學(xué)路以北，總占地約580畝。目前該地塊為打魚(yú)店和羊莊村民的聚居地，該項(xiàng)目南部大學(xué)路與人民路交界與趙王河公園北湖相距120米左右，大學(xué)路與牡丹路交界與黃河路相距1400米左右；該項(xiàng)目北部泰東路沿線與曹州牡丹園相距500米（中隔揚(yáng)莊村與長(zhǎng)城路）；該項(xiàng)目東部緊鄰菏澤南北中心大道人民路，與風(fēng)光旖旎的趙王河景觀帶隔路相望；項(xiàng)目西部偏北與牡丹路相距300左右，西部偏南與牡丹路相距400左右。周邊景觀資源豐富，有趙王河景觀帶、曹州牡丹園、百花園、古今園等，但項(xiàng)目所在區(qū)域目前基本為農(nóng)村，生活配套較差。目前該區(qū)域未來(lái)規(guī)劃為菏澤牡丹園、趙王河景觀帶，但詳細(xì)、確切的具體規(guī)劃資料尚未得到。（二）地塊環(huán)境調(diào)研（周培紅負(fù)責(zé)周邊配套資料收集）形狀地貌：規(guī)劃中的天香路以西區(qū)域地塊西南部呈現(xiàn)不規(guī)則的Z字形，天香路以東區(qū)域則比較方正。該宗土地基本都位于羊莊和打魚(yú)店村聚居的宅基地范圍內(nèi)，僅有少量地勢(shì)平坦的農(nóng)田。配套概述：沿牡丹路生活配套品質(zhì)較差但比較齊全，沿人民路則缺乏生活配套，但項(xiàng)目南行300米左右即可借助立交橋附近的超市、學(xué)校、公園等配套。道路交通：本項(xiàng)目東西緊鄰城市南北核心大道人民路和牡丹外，同時(shí)項(xiàng)目中心還即將開(kāi)通縱貫菏澤南北的天香路，項(xiàng)目北部開(kāi)通泰東路、項(xiàng)目南部開(kāi)通大學(xué)路，交通極為便利。外部景觀：外部景觀較好。項(xiàng)目泰東路與人民路交界北500余米為世界聞名的曹州牡丹園（牡丹園南臨長(zhǎng)城路），東隔人民路是風(fēng)光旖旎的趙王河景觀帶，項(xiàng)目西部臨近牡丹路，與薈萃稀世牡丹的古今園相距較近，項(xiàng)目北部大學(xué)路與人民路交界與波光滟滪的趙王河公園北湖相距120米左右。周邊學(xué)校：高等院校有菏澤學(xué)院和菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校（大學(xué)路）、山東影視藝術(shù)學(xué)校（牡丹路）、小學(xué)有趙樓小學(xué)及一些幼兒園（牡丹路），品質(zhì)較差。人民路上暫時(shí)除一個(gè)民辦的新聞學(xué)院和大風(fēng)車幼兒園外，尚無(wú)其它學(xué)校。但打魚(yú)店（項(xiàng)目所在地）至黃河路距離1400米左右有幼兒園、距離1700米左右有小學(xué)和中學(xué).周邊醫(yī)院 目前只有牡丹路曹州牡丹園對(duì)面有牡丹醫(yī)院（趙樓衛(wèi)生院）和大學(xué)路上的牡丹區(qū)中心醫(yī)院牡丹北路門診部。周邊超市 區(qū)域內(nèi)的牡丹路有一些沿街商鋪，人民路沿線沒(méi)有商業(yè)設(shè)施，需借助黃河路的生活配套(打魚(yú)店（項(xiàng)目所在地）至黃河路距離1000米左右有三信超市等商業(yè)店鋪)，大學(xué)路（牡丹路以北300米處）菏澤學(xué)院附近商業(yè)較為繁茂，有三信超市、宜佳超市等沿街商業(yè)。公共交通：目前與項(xiàng)目所在區(qū)域確定的公交線路有3路和19路，但都在牡丹路上，人民路目前尚無(wú)公交線路。 區(qū)域人口：項(xiàng)目占地主要是打魚(yú)店和羊莊兩個(gè)自然村，而這兩個(gè)自然村同屬于目睹俺去東城辦事處打魚(yú)店社區(qū)居委會(huì)，行政區(qū)劃為南至魏海社區(qū)北邊界，東至人民路，北至曹州牡丹園，西至牡丹辦事洪廟社區(qū)東邊界。有居民2459人。周邊企業(yè)：企事業(yè)單位多分布于牡丹路及大學(xué)路西段，如菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校、交警大隊(duì)等，人民路除沿線南端有一些砂石廠外，沒(méi)有其它成規(guī)模的企事業(yè)單位。 人員結(jié)構(gòu)：該區(qū)域周邊企事業(yè)單位較少，學(xué)校、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等生活配套欠缺，區(qū)域常住人口多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，知識(shí)結(jié)構(gòu)較低（雖大學(xué)路有菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)專科學(xué)校，但我項(xiàng)目將遭遇大學(xué)嘉園、清華園等學(xué)校對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)）。消費(fèi)能力：該區(qū)域企事業(yè)單位較少，牡丹路的牡丹園交管所、高速公路管理處、及沿路的一些銀行、信用社的門面，大學(xué)路的菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校，人民路的啟良洗浴休閑中心、中國(guó)石化加油站等單位收入能力較高，同時(shí)，該區(qū)域居民雖大都為農(nóng)民，但基于牡丹經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促動(dòng)(每年僅花區(qū)門票收入就達(dá)3000多萬(wàn)元，同時(shí)菏澤外銷的牡丹每年都有幾十萬(wàn)株)，居民收入水平還是比較好的（尚未進(jìn)行
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