菏澤牡丹園項(xiàng)目可行性報(bào)告-資料下載頁
2025-05-30 00:22本頁面
【正文】 伸，項(xiàng)目周邊交通狀況較好，出行便利。3. 本項(xiàng)目占地580畝，體量巨大，利于項(xiàng)目自我建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、超市等生活配套。4. 本項(xiàng)目所在區(qū)域有菏澤政府的臉面曹州牡丹園、中國(guó)林展館及趙王河景觀帶，未來該區(qū)域必將形成完善品質(zhì)的市政及生活配套規(guī)劃。5. 牡丹路周邊配套較為齊全，企事業(yè)單位較多，周邊農(nóng)村居民因牡丹經(jīng)濟(jì)的發(fā)展收入較高，形成了一定的市場(chǎng)消費(fèi)需求空間。6. 項(xiàng)目東南部步行百米即可在波光滟滪的趙王河公園休閑，項(xiàng)目東部過人民路即可在趙王河垂釣，項(xiàng)目北部俯瞰千畝曹州牡丹園絕世美景，項(xiàng)目西部生活配套較為齊全，具有濃厚生活氛圍。（二）WEAKNESS劣勢(shì)分析 1．該區(qū)域占地為原打魚店、羊莊兩村的村民居住用地，拆遷阻力較大、成本較高，時(shí)間可能較長(zhǎng)。 2．該區(qū)域周邊企事業(yè)單位極少、農(nóng)民住房往往能通過自建及項(xiàng)目建設(shè)回遷等方法解決，地塊周邊難以形成大量的優(yōu)勢(shì)客群。 3. 周邊生活配套極為欠缺，且品質(zhì)較差，嚴(yán)重影響居民的日常生活及孩子入學(xué)等需要。 4. 地塊東部沒有公共交通，牡丹路雖有城市感覺，但據(jù)城市中心相距較遠(yuǎn)。（三）OPPORTUNITY機(jī)會(huì)分析 立交橋以南即為菏澤也已成型的高品質(zhì)高房?jī)r(jià)高配套的上流生活區(qū)，本項(xiàng)目與該區(qū)域咫尺之遙，便于利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)撬動(dòng)市場(chǎng)。 牡丹路區(qū)域已經(jīng)有大量的企事業(yè)單位及收入較高的花農(nóng)群體，具備了相應(yīng)的品質(zhì)住房需求，而市場(chǎng)上卻欠缺相應(yīng)產(chǎn)品。 地塊周邊暫時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 如原行政中心規(guī)劃不做大的改變，則周邊生活配套必將完善。（四）THREATEN威脅分析由于目前該區(qū)域尚無具體規(guī)劃方案，因此以下因素的變化將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)、產(chǎn)品、客戶等方面的定位、左右著項(xiàng)目運(yùn)行的成敗。即l 關(guān)于菏澤規(guī)劃的行政中心的前途：是規(guī)劃不變，到風(fēng)聲小時(shí)繼續(xù)搬遷市政府？還是建設(shè)市政廣場(chǎng)？還是做為住宅項(xiàng)目用地？目前眾說紛紜，沒有定論。l 關(guān)于立交橋東北部是否有高端項(xiàng)目立項(xiàng)（有說法是水岸嘉園的開發(fā)商拿了地，約120畝，準(zhǔn)備建高層住宅）。立交橋以北，林展館以南、人民路以東區(qū)域的具體規(guī)劃需要落實(shí)，看看是否還有那些房產(chǎn)項(xiàng)目或其它市政規(guī)劃。l 關(guān)于該區(qū)域生活配套的規(guī)劃。目前該區(qū)域生活配套設(shè)施比較缺乏，規(guī)劃局雖說該區(qū)域會(huì)建有學(xué)校、醫(yī)院和超市等，但具體規(guī)劃未出，生活配套何時(shí)得到完善也是決定項(xiàng)目是否成功運(yùn)作的重要因素。 （五）重要提示：規(guī)劃局規(guī)劃科聲稱該區(qū)域的具體確切的詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺(tái)，而通過熟識(shí)規(guī)劃局的我公司同事打探，與我公司同事熟識(shí)的規(guī)劃局同志亦以堅(jiān)持原則為由拒絕透露。建議公司動(dòng)用關(guān)系和資金，設(shè)法從規(guī)劃局等知情人員打探出該區(qū)域具體規(guī)劃消息。因?yàn)檫@些信息事關(guān)該地塊能否購(gòu)買、開發(fā)、定位的成敗關(guān)鍵。如果得不到這些真實(shí)、確切的規(guī)劃信息，本次市調(diào)將失去意義，與之相應(yīng)的基于市場(chǎng)調(diào)研之上的市場(chǎng)定位體系及相關(guān)建議，均將成為無根之木、無水之魚，從而失去存在意義，公司若基于這些定位及建議影響決策，則必面臨巨大的威脅和風(fēng)險(xiǎn)！如人民路調(diào)研的重點(diǎn)項(xiàng)目是南華康城、水岸嘉園等，但當(dāng)?shù)匕傩招闹?，黃河路以北就不再是城市，何況項(xiàng)目還遠(yuǎn)離黃河路，人氣更難接續(xù)。又如，菏澤規(guī)劃的行政中心現(xiàn)因政策擱淺，但將來會(huì)不會(huì)等風(fēng)聲過去繼續(xù)將市政府此處做行政中心？另有消息稱規(guī)劃的原行政中心區(qū)域?qū)⒏慕榇笮褪姓V場(chǎng)，如果是這兩者，還是利好消息。如果是改做住宅項(xiàng)目用地，那何時(shí)建？以什么樣的品質(zhì)和檔次則對(duì)我地塊影響甚巨！再如，立交橋以北至林展館的人民路以東區(qū)域的可能規(guī)劃是什么？120畝臨河區(qū)域建設(shè)高層住宅的規(guī)劃是否確切？這些規(guī)劃信息對(duì)我區(qū)域的開發(fā)、定位也是至關(guān)重要的！如果在這些規(guī)劃信息不能得到確切詳細(xì)的資料，則建議該地塊暫不購(gòu)買，或開發(fā)、定位再三斟酌慎重為好！四、項(xiàng)目定位（一）客戶定位 區(qū)域構(gòu)成 客戶特征（二）價(jià)格定位 定價(jià)原則 定價(jià)建議 （三） 產(chǎn)品定位 容積率 綠化率 景觀配套 物業(yè)類型與分布 戶型布局與面積 區(qū)域布局與開工、銷售等方面的建議五、投資收益分析 成本及效益估算 項(xiàng)目建議
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