菏澤牡丹園項(xiàng)目可行性報(bào)告(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-06-30 00:22:33 本頁(yè)面
【正文】 （一）菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和前景概況菏澤是一個(gè)資源大市，九個(gè)縣區(qū)里面，七個(gè)半縣有煤，一個(gè)半縣有油有液化氣，但經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，主要資源沒(méi)有得到合理的開(kāi)發(fā)，農(nóng)業(yè)占的比例比較大。這幾年通過(guò)“突破菏澤”的發(fā)展戰(zhàn)略，財(cái)政收入，職工收入，農(nóng)民收入等這幾年都在大幅度的提高。2000年度，2007年，菏澤的GDP總量已經(jīng)達(dá)到了660億元。據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)資料顯示，“突破菏澤”戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，2003－2007五年間，%、 %、%、％%、財(cái)政收入的增幅也是全省最高的。如2006年菏澤市的財(cái)政收入便已經(jīng)是31億元，增幅在35%以上。雖然2007年人均GDP還是不到全省的三分之一，不到全國(guó)的二分之一；%，人均占有量只相當(dāng)于全省的1/4。而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別低于全省4550元和962元。初步核算并經(jīng)省統(tǒng)計(jì)局審定，2008年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%，繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)！菏澤住宅市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)其他城市雖然比較滯后，02年以前均以居住各單位的家屬院為主。特定的市場(chǎng)環(huán)境使02年以經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的“牡丹嘉園”成為了菏澤當(dāng)時(shí)最高檔的小區(qū)，單價(jià)約在1000元/平方米，開(kāi)創(chuàng)了菏澤商品房的先河。隨著菏澤經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之迅猛發(fā)展，自2003年出現(xiàn)了“帝都花園”、“金都華庭”等一批多層項(xiàng)目起，菏澤商品房正式邁開(kāi)了發(fā)展的腳步。特別是從06年以“南華康城”為首的小高層項(xiàng)目迅速拉動(dòng)了整個(gè)菏澤房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。使菏澤房產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是從價(jià)格上、還是品質(zhì)上都得到了很大提升。雖經(jīng)歷了國(guó)家?guī)纵喌暮暧^調(diào)控，卻并無(wú)太大影響。從現(xiàn)階段來(lái)看，菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于上升初期，上升速度很快。甚至在08年爆發(fā)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)普遍出現(xiàn)銷(xiāo)量劇減，售價(jià)下降等惡性危機(jī)背景下，菏澤房產(chǎn)價(jià)格依然堅(jiān)挺，銷(xiāo)售依然堅(jiān)挺。如2004年房交會(huì)上，完成房產(chǎn)交易3390萬(wàn)，來(lái)訪群眾2萬(wàn)余人，，與2004年相比。同時(shí)，，到2008年，，%和45%。2009年房交會(huì)銷(xiāo)售房屋及來(lái)訪群眾數(shù)據(jù)雖未公布，但從現(xiàn)場(chǎng)氣氛，意向客戶(hù)的咨詢(xún)、登記的熱情等方面看（我們公司展會(huì)期間，近十名售樓人員平均登記意向客戶(hù)達(dá)78頁(yè)。時(shí)代奧城及陽(yáng)光新都等項(xiàng)目也有排隊(duì)登記的現(xiàn)象）更要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2008年的房交會(huì)。因此可比較樂(lè)觀的預(yù)見(jiàn)菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景。（二）項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和前景 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃尚不明朗，而趙王河南岸項(xiàng)目與本項(xiàng)目可參考性不甚明了，或者說(shuō)不具備太多可比性，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及未來(lái)發(fā)展難以評(píng)述；（三）菏澤主力置業(yè)群體特征與分布雖然自從突破菏澤戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，菏澤經(jīng)濟(jì)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，人民收入和消費(fèi)增加迅猛，2005年。而2008年，城區(qū)人均可支配收入達(dá)到11581元，農(nóng)民人均純收入4584元。（資料來(lái)源：《山東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)20090206》）。但菏澤現(xiàn)有房?jī)r(jià)對(duì)菏澤普通大眾而言，仍是難以承受的負(fù)擔(dān)）。如今年房展會(huì)上推出的多層住宅又比較少，項(xiàng)目大多是高層小高層的項(xiàng)目，其單價(jià)均在3300元/平方米左右，一套房子下來(lái)一般要40萬(wàn)以上，別說(shuō)一次付清房款，即使按揭，按貸款的70%和正常的利率計(jì)算，僅每月1700余元的利息就很難有多少靠工資吃飯的菏澤人可以支撐！經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類(lèi)型2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）人均消費(fèi)支出（元）居住消費(fèi)支出比重%恩格爾系數(shù)%農(nóng)村居民人均純收入（元）人均生活消費(fèi)支出（元）居住消費(fèi)支出比重%恩格爾系數(shù)%（資料來(lái)源：《2006年菏澤市統(tǒng)計(jì)年鑒》）因此，對(duì)于菏澤這種工業(yè)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的農(nóng)業(yè)大市，可以說(shuō)真正能夠消費(fèi)得起又有購(gòu)房意愿的的購(gòu)房客戶(hù)，還是主要集中在國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、大中型國(guó)有企業(yè)，壟斷行業(yè)里。如公務(wù)員、教師、醫(yī)生以及銀行、電業(yè)局、移動(dòng)公司等壟斷企業(yè)里。甚至更確切的說(shuō)是集中于這些區(qū)域內(nèi)部的更少數(shù)的人手中。而這些人員也很少是沒(méi)有房子住的，他們買(mǎi)房很多都是做為投資或改善居住品質(zhì)而多次置業(yè)的。三、牡丹園項(xiàng)目SWOT分析（一）STRENGTH－優(yōu)勢(shì)分析1. 處于規(guī)劃的牡丹園、趙王河景觀帶，項(xiàng)目周邊景觀資源豐富、空氣質(zhì)量好；2. 東部緊臨人民路、西部與牡丹路相距不遠(yuǎn)，加之天香路與泰東路的建設(shè)，大學(xué)路的延
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