【正文】 *物業(yè)形象的維修沒有特殊情況，當天完成。維修單處理程序（1）、設立維修電話維修電話日班設在工程部維修班，中、夜班及節(jié)假日設在工程部運行班。（2）、設立電腦程序管理維修單建立電腦維修單管理程序。（3）、維修工作驗收及統(tǒng)計規(guī)定室內(nèi)維修部分由用戶驗收。四、房屋主體的維修保養(yǎng)對**物業(yè)的主體梁，柱等結構每年進行一次檢查。對**物業(yè)的門窗每季度進行一次檢查、維修。對**物業(yè)周圍的地面及墻身每年進行一次檢查、維修。為確保設備保養(yǎng)質量達到規(guī)定要求，又能從成本費用方面達到最優(yōu)的控制，最大限度的減少業(yè)權單位費用支出，我公司擬采取如下管理措施：做好設備日常的維修養(yǎng)護工作，提高自我保養(yǎng)能力，盡量減少外判費用發(fā)生。指定工程技術人員，對承判商提供設備保養(yǎng)服務進行質量監(jiān)督，并及時向業(yè)權單位主管部門呈報質量監(jiān)督報告。第五章 清潔管理一、整體設想清潔及保潔狀況直接影響到外在形象。二、清潔標準（一）、外圍外圍地面打掃 每日三次外圍地面高壓機沖洗 每周一次低位（）外玻璃、墻身摸凈 每日一次指示牌摸凈 每日一次低位（）外玻璃、墻身清洗 每周一次圍欄抹塵 每周一次首層外玻璃、墻身及光棚清洗 每月一次指示牌及不銹鋼電動門上保護油 每月一次清潔標準：地面無垃圾、無雜物、無積水、無明顯污漬、無明顯膠漬、外玻璃（低位部分）無積塵、無污痕；不銹鋼大門干潔美觀。（三）、走廊地面拖抹 每日二次指示牌抹凈 每日一次內(nèi)玻璃抹塵、抹手印 每日一次走廊內(nèi)門、窗、把手清潔 每日一次地腳線、門頭、窗臺清潔 每周一次電器開關、消防設備、應急設備表面摸塵 每周一次天花、風口、照明燈具摸塵清潔 每月一次墻身吸塵、抹塵 每月一次機洗地面 每季一次保潔 巡回多次清潔標準：地面無污漬、無雜物；內(nèi)玻璃無塵漬、無手??；門、窗、把手等無污痕、無積塵；天花、風口、燈具表面無積塵、無不潔懸掛物。（五）、停車場地面打掃 每日二次指示牌、標志牌抹凈 每日一次巡回保潔 每日多次隔水溝、防盜門等清潔 每周一次照明燈具、管道表面抹塵 每季一次地面沖洗 每月一次地面污垢、膠漬等清理 巡回進行清理標準：地面無垃圾、無雜物；基本無油污、無膠漬；燈具、管道表面無嚴重積塵、無蛛網(wǎng)。（八）、天臺、露臺天臺、露臺打掃 每日一次排水口清理 每日一次女兒墻（內(nèi)側）抹凈 每周一次地面沖洗 每月一次清潔標準：天臺、露臺無垃圾、無雜物、無青苔；排水口不堵塞。第六章 綠化管理一、整體設想綠化管理可分兩部分，一是室外綠化，包括草坪、綠地的布置、養(yǎng)護，觀賞性植物的擺放和養(yǎng)護，閭里、花球造型和養(yǎng)護；二是在主要區(qū)域適當?shù)牡胤綌[放一些綠色植物可起到點綴美化的作用，尤其節(jié)日期間，在主要出入口或大堂擺放鮮花植物，能鮮明地烘托氣氛。大堂盆栽植物品種有：鐵樹、發(fā)財樹、輔以小盆栽綠蘿、臺黃、寧波玉、紫牡丹、芍藥；夏、秋季擺放雞冠花、鳳尾球、百日紅、變?nèi)~木、紫蘇。在大堂及各樓層電梯廳擺放兩盆常青植物品種有：巴西鐵、發(fā)財樹、綠蘿、藍寶石、綠寶石、金公主、散尾葵、鵝掌紫、變?nèi)~木、綠巨人、斑馬、綠帝王、紅帝王、棕竹、蘇鐵、等各種陰生（陽生）植物。重大節(jié)日的綠化每逢元旦、春節(jié)、五一、國慶等國家法定節(jié)日，擬在小區(qū)主要出口和業(yè)主活動場所進行節(jié)日綠化和美化，以布置植物、花和燈飾為主。每天淋水、松土、修剪、除雜草、殺蟲防病、保持綠化帶常青及衛(wèi)生。保持花木正常生長，水量、肥料施用適度，花色均一。提倡生化物防治，人工防治，使用農(nóng)藥不傷害健康；試藥時，須在晴朗無風天氣一次性完成；使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，避免藥液擴散．室內(nèi)植物，視其生長情況而更換，不同季節(jié)更換不同品種。四、綠化監(jiān)管管理處在巡樓時，專門檢查綠化狀況，包括：以《綠化檢查標準》為準則，檢查室內(nèi)及廣場范圍的綠化養(yǎng)護狀況，凡發(fā)現(xiàn)與《綠化標準》不相符的，迅速整改或更換。檢查**物業(yè)范圍植物的擺設和造型，要求高低整齊，觀賞面正對客人視線。檢查驗收盆栽植物，所有送至盆栽植物必須整齊、鮮艷、無黃葉、無積塵、無蟲口，株型健康，驗收結果記錄于《盆栽植物更換驗收記錄表》內(nèi)。第七章 服務管理服務是物業(yè)管理的生命線，我公司一直做好服務作為物業(yè)管理的最高原則。我公司管理物業(yè)，不僅是為用戶提供安全、舒適、美觀的商住環(huán)境，更要為用戶提供別處難以得到的五星級服務。禮貌——儀容端莊、儀表大方、語言規(guī)范、談吐文雅、舉止斯文、熱情主動、笑臉相迎、親切問候、耐心作答。高效——精干的管理隊伍，簡明的工作程序，快捷的辦事效率。員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠微笑為用戶提供熱情服務，做到文明禮貌，語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方等。加強**物業(yè)建筑主體、空調、通訊、電力、消防等設備設施的監(jiān)管，使之始終處于完好狀態(tài)，避免發(fā)生由管理引起的設備故障。通過規(guī)范的管理不僅使員工具有良好的服務意識，更重要的是使員工具有扎實過硬的業(yè)務素質，如工程維修人員具備過硬的設備管理及維修技術，保安人員具備過硬的治安消防本領，財務人員具有豐富的財務管理知識等。除了確保**物業(yè)設備運行正常這一基本任務外，還要為**物業(yè)用戶提供各種優(yōu)質的服務，使他們享受到無微不至的關懷和熱情周到的服務。除了規(guī)范管理，依法管理外，還應設身處地為**物業(yè)用戶著想，努力為其提供各種靈活的服務方式，在辦事手續(xù)、服務時間、服務范圍等方面提供方便。各種設備操作程序，各種服務一項接一項，一環(huán)扣一環(huán)，符合規(guī)范要求，體現(xiàn)出管理公司的服務品質。節(jié)約能耗、合理開支、勤儉持家，通過規(guī)范的管理和優(yōu)質的服務達到為開發(fā)商減輕**物業(yè)運行的經(jīng)濟負擔。建立并在實踐中完善一整套清晰有序，易于操作的服務制度，從而使管理服務工作由人治到法治，由自發(fā)的分散管理轉為自覺系統(tǒng)的綜合管理。不斷提高員工素質，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務效率，從而使用戶享受方便快捷的服務。包括保安服務、裝修代辦、送信報、征訂報刊、迎賓指南、雨傘和工具借用、代鎖（封）門服務、電召的士、信報服務；（二）有償服務有償服務項目開設的原因：日常生活類的優(yōu)先開設；消費周期短的優(yōu)先開設；易損易耗的優(yōu)先開設；優(yōu)勢特色項目優(yōu)先開設；中介服務項目優(yōu)先開設。我公司還將根據(jù)**物業(yè)的配套服務設施，配合設計服務項目，以滿足用戶多方面需要。組織乒乓球、羽毛球、籃球、足球、保齡球、象棋、橋牌、拔河、游泳、健美操等比賽。組織跳交誼舞、唱卡拉ok、舉辦聯(lián)歡會、聯(lián)誼會、游藝活動等。組織開展如美容化妝、股票、房地產(chǎn)投資、法律、經(jīng)濟、管理、時事政治、旅游等方面專題講座。舉辦英語、綠化、烹調等培訓班，對業(yè)主進行文化、技能的培訓，使用戶掌握更豐富更全面的技術。另外，我公司可以組織由用戶和管理處員工共同參加的活動，達到既增進感情交流又節(jié)約費用的雙重目的。我公司欲將這套較規(guī)范的制度應用與**物業(yè)的工作中，使其在短期內(nèi)達到較高的管理水平。其次，我們很重視這一次機會，組織了力量制作管理方案。但是，我們感到“紙上得來終覺淺”，許多管理運作的見識難在紙上表現(xiàn)，真正的功夫在實操舞臺上。我們?nèi)w**物業(yè)員工有信心提供最優(yōu)質物業(yè)管