【正文】 小區(qū)附屬設(shè)施正常發(fā)揮作用。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場(chǎng)花木護(hù)欄、路面、臺(tái)階有無損傷。l 小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。l 廣場(chǎng)車輛出入口等其他附屬設(shè)施，要加強(qiáng)日常檢查維護(hù)，保證裝置靈活可靠。國(guó)基物業(yè)管理有限公司將在富田太陽城的物業(yè)管理范圍內(nèi)維護(hù)公共秩序，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安方案工作，為業(yè)主提供安全的工作、生活環(huán)境。巡查監(jiān)督防止罪案發(fā)生。車輛管理維護(hù)交通秩序，確保車輛安全 安全崗的分類和分時(shí)設(shè)置安全崗設(shè)置類別l 固定崗：車輛出入口、小區(qū)出入口等。l 巡邏崗（不定點(diǎn)安全崗）：設(shè)車場(chǎng)流動(dòng)崗、樓內(nèi)巡查流動(dòng)崗等。l 機(jī)動(dòng)崗：特殊設(shè)置的安全崗。屬于非常設(shè)安全崗。 公共區(qū)域管理工作內(nèi)容：公共秩序管理、消防管理，車輛進(jìn)出管理，物品進(jìn)出管理。l 有貨物進(jìn)出，必須查驗(yàn)，嚴(yán)格禁止可疑物品進(jìn)出。l 有大型活動(dòng)時(shí)，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導(dǎo)、維護(hù)秩序等工作。 交通車輛管理工作內(nèi)容：車輛出入登記管理，交通疏導(dǎo)管理，車位管理。l 嚴(yán)禁車輛在場(chǎng)內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾。l 對(duì)在車場(chǎng)內(nèi)由車輛搬運(yùn)進(jìn)出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)。l 對(duì)VIP人員的預(yù)留車位進(jìn)行監(jiān)督管理，確保VIP的正常停車。 區(qū)內(nèi)管理工作內(nèi)容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。l 完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用護(hù)管設(shè)備設(shè)施，配合人防確保安全。對(duì)樓房周圍、停車場(chǎng)等區(qū)域加強(qiáng)防范。l 各安全崗職責(zé)和安全責(zé)任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。l 非常氣候時(shí)，注意防風(fēng)、防水等問題，宣傳、檢查、關(guān)好小區(qū)門窗，檢查室外廣告牌的穩(wěn)固情況，檢查排污溝渠是否順暢。工作要點(diǎn)：l 建立消防隊(duì)伍：根據(jù)消防管理“預(yù)防為主，消防結(jié)合”方針及小區(qū)的本體結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，不同部位的使用功能，消防硬件設(shè)施情況特點(diǎn)，設(shè)置消防組織機(jī)構(gòu)，成立消防緊急應(yīng)急分隊(duì)，任命義務(wù)消防隊(duì)員（原則上為管理處全體人員）。l 加強(qiáng)對(duì)管理處員工及客戶的消防觀念和防火意識(shí)的宣傳教育，任何人都有消除火災(zāi)隱患之責(zé)任。l 對(duì)停車場(chǎng)、售樓部等消防要害部門加強(qiáng)防范和巡查。l 各崗位人員在日常工作中均應(yīng)注意巡視，保持警惕。l 針對(duì)各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應(yīng)的應(yīng)急措施和程序，建立快速反應(yīng)、快速支援的安全體系。事件處理后，相關(guān)的安全崗也應(yīng)及時(shí)將處理結(jié)果反饋上級(jí)并做好質(zhì)量記錄。l 如調(diào)動(dòng)增援人員仍不能控制或解決，則需向社會(huì)機(jī)構(gòu)求助，并迅速向省教育廳有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。l 固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，應(yīng)根據(jù)情況報(bào)告機(jī)動(dòng)崗或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。第四節(jié) 保潔服務(wù)方案 保潔工作內(nèi)容、要點(diǎn)1．小區(qū)樓外區(qū)域工作內(nèi)容：指示牌、信報(bào)箱、煙灰桶、燈飾、消防設(shè)施、公共走道地面、公共走道墻身、地腳線、垃圾清理等。l 保潔人員作業(yè)期間注意禮節(jié)禮貌，盡量減低作業(yè)引起的噪音，注意保潔工具的擺放位置。l 發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題及時(shí)向有關(guān)人員反映。工作內(nèi)容：樓梯地面、扶手、墻身、玻璃、電制開關(guān)、四周墻身、天臺(tái)。l 平日注意樓梯間的通風(fēng)，保持空氣新鮮，風(fēng)雨天注意關(guān)好門窗。l 發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題及時(shí)向有關(guān)人員反映。3． 消殺服務(wù)工作要點(diǎn)：l 根據(jù)季節(jié)不同調(diào)整消殺頻次，重點(diǎn)部位主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水溝、排污井等處。l 消殺前作好宣傳準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容：對(duì)小區(qū)的喬灌木進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、除草、澆水、施肥、防治病蟲害、清理垃圾，負(fù)責(zé)辦公區(qū)域花木的擺放。l 對(duì)花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害防治，并要修枝剪葉、補(bǔ)苗、淋水。l 注意防治病蟲害，及時(shí)防治和護(hù)理。l 作好愛護(hù)綠化的宣傳、監(jiān)管工作。l 每年9月進(jìn)行定期的修剪，必要時(shí)可視情況增加或減少修剪次數(shù)。54 / 54第八章 物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)一、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)地面（室內(nèi)所有公共區(qū)域的大理石、地磚）：目視地面50公分長(zhǎng)，無明顯灰塵、污漬及雜物。樓梯（室內(nèi)所有樓梯）：抽查23層，無痰漬、煙頭、香口膠、紙屑、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。衛(wèi)生間：墻面無水漬、污漬；地面無積水、煙頭、紙屑、香口膠等；洗手盆無水漬、潔凈；小便池?zé)o銹漬、煙頭等；大便池?zé)o銹漬、不積大便、煙頭等、無明顯臭味。明溝：抽查13米，不積泥沙、垃圾物等，暢通。消防設(shè)備設(shè)施：抽查23個(gè)消防拴，無灰塵、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。1廣場(chǎng)：抽查50平方米，無煙頭、果皮、紙屑等垃圾物，地面保潔衛(wèi)生。1垃圾房：垃圾清運(yùn)完后檢查地面無垃圾；污水溝無垃圾、泥沙、積水；墻面與墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；設(shè)備保潔、干凈、光亮。1樓梯扶手：抽查23層樓梯扶手，用衛(wèi)生紙擦拭，衛(wèi)生紙無明顯污漬。上崗須佩戴好工作牌。制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個(gè)人衣物，制服外不得顯露個(gè)人物品（如紀(jì)念章、筆、BB機(jī)、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。行為舉止上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。值勤時(shí)不得抽煙、吃零食，不得看小說雜志、報(bào)紙、會(huì)客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。床位鋪面保持干凈平整，不擺放雜物，被子按要求折疊方正，床下的鞋子擺放整齊。室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險(xiǎn)品。作息規(guī)定護(hù)管實(shí)行24小時(shí)值班制，每班提前10分鐘進(jìn)行交接班。每周二、四下午二時(shí)至四時(shí)軍訓(xùn)，無特殊情況，不得無故缺席。休息（假）期間，發(fā)生緊急情況，一經(jīng)召喚必須立即歸隊(duì)，聽候調(diào)遣。 稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3，上體正直。重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立正姿勢(shì)。 齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相同。 敬禮：右手指并攏抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同時(shí)注視受禮者。護(hù)管器材1．護(hù)管器械包括有對(duì)講機(jī)、警棍等，它是護(hù)管人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器，屬公司的公共財(cái)產(chǎn)，每個(gè)護(hù)管員都有責(zé)任和義務(wù)將其保管好，防止遺失或損壞。3．護(hù)管器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出，如因工作需要須報(bào)管理處批準(zhǔn)。若有損壞視情節(jié)賠償。嚴(yán)禁在檢查時(shí)通風(fēng)報(bào)信。7．護(hù)管員交接班時(shí)，應(yīng)做好護(hù)管器械的交接驗(yàn)收記錄，防止出現(xiàn)問題時(shí)互相推卸責(zé)任。固定崗位熟悉本崗位職責(zé)，熟悉小區(qū)業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時(shí)間等。若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士，應(yīng)立即起立敬禮。當(dāng)用戶搬出物品時(shí)，應(yīng)區(qū)分不同情況，必要時(shí)值班人員查驗(yàn)用戶《出入物品申報(bào)表》后予以放行，同時(shí)收回《出入物品申報(bào)表》。對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。流動(dòng)崗位護(hù)管巡查參見《護(hù)管巡查細(xì)則》。若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士，應(yīng)敬禮、致謝。重點(diǎn)檢查治安、防火、防盜等情況，消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好，防盜門是否關(guān)好等。巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員，要前往盤查，必要時(shí)檢查其所帶物品。對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。三、 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容著 裝上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。要求工作服干凈整潔。精神振作，姿態(tài)良好。工作制度愛崗敬業(yè)、服從指揮、積極主動(dòng)、任勞任怨、遵紀(jì)守法、嚴(yán)以律己。遵守作息時(shí)間不遲到早退，有事請(qǐng)假。綠化養(yǎng)護(hù)要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工成為一專多能的骨干力量。草地養(yǎng)護(hù)清除綠地、花叢內(nèi)磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。草坪修剪，綠籬、花球造型。適時(shí)松土、淋水、施肥。加強(qiáng)草坪病蟲防治工作。及時(shí)除草、松土、培土。臺(tái)風(fēng)過后及時(shí)松綁，避免橡皮帶嵌入樹皮內(nèi)。死亡喬、灌木及時(shí)補(bǔ)植。修整樹穴。樹穴內(nèi)經(jīng)常松土、除草，保持土壤細(xì)粒疏松，不見雜草，清除石雜物。澆水、施肥1． 草坪澆水 在干旱和少雨季節(jié)，要經(jīng)常進(jìn)行草坪澆水，保證草正常生長(zhǎng)的需要。至少要澆濕透土層5cm以上。 草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進(jìn)行，應(yīng)盡可能安排在早上與傍晚前后進(jìn)行。 久旱不雨，可連續(xù)澆水2～3次，否則難以解除旱情。2． 草坪施肥 堆肥施用量一般為1000～1500Kg/畝，每2～3年施用一次。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。 化肥的施用量為3kg/100m2為宜，入冬前忌施氮肥。 在每年的7月進(jìn)行。 草坪施肥要適量、均勻，防止過量或不均勻引起肥傷。 喬木施肥穴的規(guī)格為303040cm，灌木施肥穴的規(guī)格為202030cm。 回填泥土，踏實(shí)，淋足水，切忌肥料裸露。 施肥前要松土除草。 施肥時(shí)，不論哪種肥料，切忌施于花卉幼芽和新葉上，以防灼傷。2． 噴施藥物 在噴藥前至少應(yīng)提前12小時(shí)張貼通知告知業(yè)主（業(yè)主），提醒注意，避免對(duì)人、畜造成危害。3． 注意事項(xiàng) 配制、噴施農(nóng)藥應(yīng)穿長(zhǎng)袖衣、褲；戴口罩、橡皮手套。 噴施時(shí)遇大風(fēng)、下雨時(shí)要停止噴施。 保管好農(nóng)藥，不要隨意丟放，以免誤使人、畜中毒。 正確使用割草機(jī)，嚴(yán)格按操作規(guī)程和注意事項(xiàng)使用。 草坪邊緣超出生長(zhǎng)范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀，應(yīng)采用月牙鏟進(jìn)行切邊。 剪口要平滑，避免粗糙，要盡量縮小傷口面，不能起“樹釘”。 喬木移植后必須修剪，修剪程度以主枝2/3處修剪為度，保留4～5個(gè)主枝，每個(gè)主枝留取2～3個(gè)側(cè)枝，以利成活。 修剪要控制好株形。綠化設(shè)施管理保護(hù)好綠化設(shè)施（護(hù)欄、護(hù)樹架、水管、水龍頭、噴頭等），對(duì)任何人的破壞要加以制止并及時(shí)將情況反映到管理處。綠地和綠化帶內(nèi)不準(zhǔn)堆放東西，不準(zhǔn)單車、機(jī)動(dòng)車輛駛?cè)牒屯７啪G地，不準(zhǔn)在綠地內(nèi)設(shè)攤及擺賣。保護(hù)好供水設(shè)施，節(jié)約用水，淋完水后要關(guān)好水閘開關(guān)，嚴(yán)禁任何人盜用綠化用水。護(hù)樹架或護(hù)樹板霉?fàn)€或綁帶脫落斷裂要及時(shí)更換，使其達(dá)到護(hù)樹效果。工具使用做好工具的領(lǐng)用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。保持工具刀鋒利，定期打磨上油，隨時(shí)保潔，緊固接合部位。四、交通車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容著 裝上崗須著公司統(tǒng)一的護(hù)管制服，戴好帽，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，穿好皮鞋，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。非當(dāng)值班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。頭發(fā)要整潔，不留長(zhǎng)發(fā)。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?。注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。工作紀(jì)律愛業(yè)敬業(yè)，服從指揮；遵紀(jì)守法，嚴(yán)于律己；文明服務(wù)，禮貌待人；積極主動(dòng)，勇敢無畏。提高警惕，堅(jiān)守崗位。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，不遲到、早退，更不能誤班、漏班。 內(nèi)部車輛出場(chǎng): 敬禮，車主交回《車輛出入卡》（或核對(duì)車牌號(hào)碼，確認(rèn)無疑后放行車輛）。 外來臨時(shí)車輛出場(chǎng)：敬禮，核對(duì)車牌號(hào)碼無誤后放行。 軍警車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)，敬禮，在《臨時(shí)停車卡》上填寫車牌號(hào)碼、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間后放行。 軍警車輛進(jìn)出，應(yīng)嚴(yán)格記錄，有疑問要求出示行駛證，下半夜進(jìn)出場(chǎng)的軍警車，要實(shí)行跟蹤管理。流動(dòng)崗位按規(guī)定每半小時(shí)巡視所負(fù)地下室車輛情況，每15分鐘巡視廣場(chǎng)臨時(shí)停車情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主，并在《停車場(chǎng)交接班記錄表》上做好記錄。發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場(chǎng)（庫(kù)），要及時(shí)勸其離開，若有緊急情況按有并規(guī)定進(jìn)行處理。檢查車場(chǎng)內(nèi)設(shè)備設(shè)施是否完好，發(fā)現(xiàn)異常情況在《停車場(chǎng)交接班記錄表》記錄并及時(shí)上報(bào)，以便及時(shí)處理。五、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng) 目周 期內(nèi) 容 及 標(biāo) 準(zhǔn)一、供配電系統(tǒng)（一）變壓器巡 查每 日通風(fēng)良好，無異常氣味和噪音，溫度正常年 檢1 年保潔變壓器機(jī)身、線圈、電纜支架和通風(fēng)口；檢查溫控儀表和跳閘信號(hào)接線；測(cè)量高低壓線圈及線圈間絕緣電阻不低于30 MΩ（用1000V兆歐表）（二）高壓環(huán)網(wǎng)柜巡 查每 日柜體無灰塵，室內(nèi)無異常氣味、噪音，開關(guān)指示正常，通風(fēng)良好年 檢1 年柜內(nèi)各零部件，電纜頭連接螺栓無松動(dòng)斷裂，無電擊痕跡，保潔內(nèi)部各部件；饋電開關(guān)操作靈活，和機(jī)械連鎖可靠；跳閘線圈功能正常；熔斷器上、下端硅膠膜無破裂凝固；測(cè)量相間接地電阻不低于500MΩ（用1000V兆歐表）（三）低壓配電柜、箱巡 查每 日低壓配電室、各設(shè)備房、豎井，檢查柜、箱體外觀無灰塵（必要時(shí)保潔），無異常氣味噪音；電表指示正常；低壓抽屜柜電容補(bǔ)償投入使用，年 檢1 年保潔柜（箱）體內(nèi)灰塵（用吹風(fēng)機(jī)保潔線圈、開關(guān)、接線端子上的灰塵）；緊固松動(dòng)的部件、接線端子；檢查各元件、標(biāo)記標(biāo)號(hào)、電度表鉛封是否完好；檢查具備自動(dòng)合閘功能開關(guān)是否正常（四）照明器具、供電線路巡 查每 日發(fā)現(xiàn)燈具和線路問題，及時(shí)安排人員維修更換。樓外射燈按規(guī)定的時(shí)間停送，并根據(jù)季節(jié)變化適當(dāng)調(diào)整。（三）水池、水箱檢 查1個(gè)月檢查水質(zhì)、水位，浮球閥及附件等清 洗3個(gè)月清洗工作將委托具備資質(zhì)的專業(yè)清洗公司進(jìn)行，管理處負(fù)責(zé)配合和監(jiān)督工作。l 物業(yè)管理本身是微利行業(yè)，物業(yè)公司介入后，須投入大量人力物力，本身物資裝備成本是按五年折舊分?jǐn)偟焦芾矸?wù)費(fèi)中的，如果物業(yè)管理合同只簽訂一年，對(duì)物業(yè)公司來說風(fēng)險(xiǎn)太大。結(jié) 束 語高品味的設(shè)計(jì)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)施工、高水平的物業(yè)管理必將給居住生活帶來質(zhì)的變化。我們相信，有富田太陽城優(yōu)越的硬件條件作保障，有國(guó)基人對(duì)高檔多層住宅小區(qū)管理的深入了解，有河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的大力支持，通過國(guó)基物業(yè)人細(xì)致入微的管理與服務(wù)，通過廣大業(yè)主的大力配合，富田太陽城定能成為鄭州最亮麗、最溫馨、最舒適、最宜人的生活區(qū)。謹(jǐn)望各位領(lǐng)導(dǎo)能從本方案中了解國(guó)基物業(yè)的實(shí)力以及與省振興公司合作的強(qiáng)烈愿望。衷心感謝各位專家領(lǐng)導(dǎo)百忙之中對(duì)本物業(yè)管理服務(wù)方案