【正文】 7) 環(huán)境園林崗職責 18) 環(huán)境園林助理員崗位職責 19) 電工崗位職責 20) 水工崗位職責 21) 水管員崗位職責 22) 泥木工崗位職責 23) 空調工崗位職責 24) 社區(qū)文化崗職責 25) 社區(qū)文化部助理員崗位職責 26) 護衛(wèi)班長崗位職責 27) 護衛(wèi)員巡邏崗崗位職責 28) 護衛(wèi)員大堂崗崗位職責 29) 護衛(wèi)員道口崗崗位職責 30) 監(jiān)控中心崗崗位職責 31) 應急機動崗崗位職責 32) 消防責任人崗位職責 33) 義務消防隊員職責 34) 各級人員在撲救火災中的主要職責 35) 電梯班班長崗位職責 管理處運作制度 內部管理制度 — 1) 員工守則 2) 員工廉潔自律十條規(guī)定 3) 員工獎懲制度 社區(qū)物業(yè)管理服務方案 20 4) 員工服務文明禮貌用語 綜合制度 — 1) 物業(yè)接管驗收移交工程資料清單 2) 機電設備驗收 3) 建筑、小型設施驗收單 4) 室外給排水驗收單 5) 綠化驗收單 6) 單元建筑接管驗收記錄 7) 單元室內電氣準許驗收記錄 8) 物業(yè)使用人登記制度 9) 與業(yè)主及物業(yè)使用人溝通辦法 10) 處理業(yè)主及物業(yè)使用人投訴指引 11) 管理工作征詢意見表 12) 關于全體員工處于警戒狀態(tài)的有關規(guī)定 財務制度 — 1) 財務工作制度 2) 公司《會計制度》 3) 有償服務收費制度 檔案管理制度 — 1) 檔案管理制度 2) 檔 案室保密制度 3) 檔案文件借閱制度 社區(qū)物業(yè)管理服務方案 21 安全護衛(wèi) /交通管理制度 — 1) 治安管理規(guī)定 2) 交通管理規(guī)定 3) 護衛(wèi)（交管）員的儀容儀表 4) 護衛(wèi)（交管）員紀律 5) 監(jiān)控中心制度 6) 護衛(wèi)員培訓制度 7) 護衛(wèi)員軍訓制度 8) 護衛(wèi)員獎懲制度 9) 護衛(wèi)員交接班制度 10) 安全護衛(wèi)工作檢驗標準 11) 緊急集合方案 12) 護衛(wèi)員處理問題的原則和方法 13) 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定，不聽勸阻的處理 14) 盜竊處理 15) 執(zhí)勤中遇到犯罪分子打劫的處理 16) 發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人醉酒滋事或精神病人闖入護衛(wèi)目標的處理 17) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處臵 18) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人斗毆的處理 19) 發(fā)生刑事、治安案件的處理 20) 對講機使 用管理規(guī)定 21) 電警棍使用管理規(guī)定 22) 護衛(wèi)值班記錄 23) 來訪登記表 24) 交通管理工作檢驗標準 25) 非機動車輛管理規(guī)定 社區(qū)物業(yè)管理服務方案 22 環(huán)境衛(wèi)生 /園林綠化制度 — 1) 環(huán)境保護部工作制度 2) 清潔工作細則及質量標準 3) 公共通道、綠化帶、垃圾池清潔工作細則及質量標準 4) 園林綠化部工作制度 5) 園林綠化部管理制度 6) 園林綠化檢驗標準 設備維修管理制度 — 1) 業(yè)主及物業(yè)使用人房屋維修管理規(guī)定 2) 房屋維修回訪制度 3) 房屋維修標準 4) 建筑設施的保養(yǎng) 5) 電氣維修規(guī)定 6) 電氣維修規(guī)定 7) 市政公用設施管理規(guī)定 消防管理制度 — 1) 防火管理制度 2) 防火安全“三級”檢查制度 3) 消防控制中心管理制度 4) 關于制定滅火應急方案預案和進行演練的規(guī)定 5) 滅火應急規(guī)程 電梯管理制度 — 社區(qū)物業(yè)管理服務方案 23 1) 電梯安全管理規(guī)定 2) 電梯安全檢測員制度 3) 電梯應急維修值班制度 社區(qū)文化制度 — （三） 其他管理文件 管理公司人員配備原則 管理公司人員素質要求 管理公司人員的培訓與考核辦法 第二節(jié) 房屋建筑與公用設施管理維護方案 一、房屋建筑管理維護方案 （一） 房屋建筑物業(yè)管理內容與要求 目的： 通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽 命。 職責： 一般情況 下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄；其它保養(yǎng)內容由工程部負責執(zhí)行，填寫公共設施保養(yǎng)記錄。 （二） 房屋建筑本體共用部位的維修管理 標志明顯 （由清潔工進行日常清潔，維修班根據損壞情況進行保養(yǎng)）： 1) 在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志，每層樓電梯廳設防火疏社區(qū)物業(yè)管理服務方案 24 散示意圖（其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位臵），安全出口疏散指示燈； 2) 地下室設備房門貼設備房標志牌，各類 設備應有標識牌。 4) 警示牌，如：“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛薄ⅰ案呖諕佄? 人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。 6) 物業(yè)管理公司應設指示牌標識，并應在適當位臵設臵管理處導向牌。 8) 兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。 10) 自行車、摩托車庫按指定位臵做標識。 12) 衛(wèi)生間打掃時，有黃色標志牌“路滑，小心滑倒” 各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強裝修管理，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一，維護環(huán)境整潔、美 觀，協(xié)調及住戶的正常生活秩序，使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境，凡業(yè)戶進行室內裝修，應當保證建筑工程質量和結構安全 ,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準，并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。嚴社區(qū)物業(yè)管理服務方案 25 禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及馬路上 ），違者視情節(jié)給予處罰。如經通告后，裝修工作未能作出適當?shù)那謇戆才?，物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理，而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。 2) 一切屋外更改或加建。 建筑物外觀始終保持完好、整潔；外墻建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔 明亮、無破損；無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門 窗一致；掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。 社區(qū)物業(yè)管理服務方案 26 4) 屋面工程：屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。內墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。外墻勒腳損壞的，應修復。天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、 剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。 不得改變建筑物結構和外觀。 2) 在承重墻上穿洞，隨意剔鑿梁、板、柱，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門社區(qū)物業(yè)管理服務方案 27 窗尺寸或者另建門窗。 4) 隨意增加樓地面靜荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。 6) 破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施。 8) 改變廚房、衛(wèi)生間的結構和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道。 10) 改動進戶門的位臵；改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。 12) 窗戶允許在內側安裝防盜窗花，允許在廚房內陽臺安裝防盜網。 二、共用設施的管理維護方案 共用設施完好，無隨意改變用途。 3) 內墻飾面：每 3 年進行全面保養(yǎng)。 4) 樓梯間：樓梯間踏步每 3 年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。對其它類型門每年對軸承上油一次。 7) 窗：每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。 8) 公共地磚：日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每 3 年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。 10) 玻璃幕墻 (包括玻璃門 )：每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。 12) 在臺風、大雨等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。 1) 管道：原則上管道每 3 年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油）。 院內路燈，公共照明完好。 2) 物業(yè)公司對樓宇進行重 大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。 4) 應達到原來照明標準，對物料需進行嚴格的驗證。 6) 使用方便、安全為標準，并把故障作好記錄。 人行道、車行道：日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補；每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后， 用高強速凝水泥砂漿 修復。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運 行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。 （三） 二級保養(yǎng) 對機械設備進行全面清洗、調整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪 聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸社區(qū)物業(yè)管理服務方案 31 承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調整，軟件維護；對管道、風道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。更換率一般在 10%～ 30%，周期 3～ 5 年。更換率一般超過 30%，周期 6～ 10 年。 （七） 事后（故障）維修 設備發(fā)生 故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。 二、設備管理模式 社區(qū)物業(yè)管理服務方案 32 采用計劃預修制（日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。 對于變配設備及機電控制設備進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 三、公共機電設備維修與保養(yǎng) 計劃 每年 12 月中旬按保養(yǎng)周期、級別編制出委托范圍內的設備下年度保養(yǎng)計劃并上報有關單位。 檢查 （ 1）運行和維修人員日常對設備進行巡視時，對設備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 評審 評審設備完好率：設備完好率 =完好設備臺數(shù) /設備總臺數(shù) 100% 評審紅旗設備率：紅旗設備率 =紅旗設備臺數(shù) /設備總臺數(shù) 100% 質量管理 社區(qū)物業(yè)管理服務方案 33 1) 按 ISO9000 質量管理模式實行規(guī)范化管理 在嚴格按照 ISO9000 質量管理體系運行的前提下，實行每半年的業(yè)戶意見征詢，以及主管部門的定期和不定期相結合的抽檢工作，可及時發(fā)現(xiàn)實際運行情況與管理目標的偏差。在樓層果皮箱、樓層垃 圾桶及垃圾中轉站的垃圾桶，設臵美社區(qū)物業(yè)管理服務方案 34 觀、實用的環(huán)保分類垃圾桶，同時增添一些漂亮、精致的環(huán)保標識等。 清潔過程中的環(huán)保措施。 將在科技園辦公大廈定期開展環(huán)保宣傳工作，讓大家共同參與環(huán)?；顒?，如：節(jié)水、節(jié)電、不隨地吐痰、不亂扔垃圾等，這樣就逐步形成全員參與的環(huán)保意識，從而可真正為科技園辦公大廈創(chuàng)造一個清潔、環(huán)保、溫馨、 優(yōu)美和舒適的環(huán)