【正文】 測(cè)算結(jié)果分析： （一）收支盈虧及原因（根據(jù)XX公司和XXX置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析） （二）收支虧損的彌補(bǔ)辦法 針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開(kāi)展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)?！　∷?、增收節(jié)支的措施　　（一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),努力增加營(yíng)業(yè)外收入。　?。ㄈ﹪?yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開(kāi)支?！　。ㄎ澹┘訌?qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運(yùn)行費(fèi)用?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〉谖宀糠? 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　　 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。　　有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。（四）服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)招聘周?chē)貐^(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)?！　? 二、服務(wù)項(xiàng)目 無(wú)償服務(wù)17項(xiàng)：類(lèi)　別編　號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容01 殘障人士特別服務(wù)家政02 臨時(shí)照顧小孩03 代定牛奶服務(wù)04 介紹保姆、代請(qǐng)家教05 居室裝修咨詢06 代租汽車(chē)商07 代辦旅游手續(xù)務(wù)08 代訂車(chē)、船、飛機(jī)票服09 代寄代領(lǐng)郵件務(wù)10 代訂報(bào)刊、雜志11 臨時(shí)代為保管小件物品12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典禮儀服務(wù)13 代聯(lián)系攝影、攝像14 村內(nèi)代購(gòu)、代送鮮花、禮品15 開(kāi)設(shè)棋類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所其它16 邀請(qǐng)有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來(lái)社區(qū)服務(wù)17 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)，宣傳消防常識(shí)2. 有償服務(wù) 64 項(xiàng)類(lèi)　別編　號(hào)服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格(未定) 01 窗式空調(diào)安裝 100元/臺(tái)家 02 分體式空調(diào)安裝 200元/臺(tái) 03 空調(diào)加雪種 120元/臺(tái) 04 安裝抽油煙機(jī) 50元/臺(tái)電 05 安裝熱水器 50元/臺(tái) 06 安裝排風(fēng)扇 30元/臺(tái) 07 安裝吊扇 30元/臺(tái)安 08 安裝燈具 20元/套 09 安裝用電明線 10 換電表 30元/個(gè)裝 11 換鎮(zhèn)流器 20元/個(gè) 12 拆換燈管 5元/次 13 拆換業(yè)主入戶電源線(50米) 50元/次維 14 拆換業(yè)主插座線 20元/次 15 拆換業(yè)主照明線(30米內(nèi)) 30元/次 16 拆換業(yè)主電源開(kāi)關(guān) 10元/個(gè)修 17 調(diào)試多制式彩電 30元/臺(tái) 18 調(diào)試組合音響 30元臺(tái) 19 調(diào)試收錄機(jī)、VCD機(jī) 15元/臺(tái)類(lèi)　別編　號(hào)服 務(wù) 內(nèi) 容參考價(jià)格(未定) 20 貼瓷片 40元/m2 21 鋪普通地磚 40元/m2 22 貼墻紙 1元/m2 23 墻面刷新 2元/m2裝 24 安裝坐廁 150元/套 25 安裝洗臉盆、洗菜盆 50元/套修 26 安裝空調(diào)架 150元/個(gè) 27 安裝防盜門(mén) 80元/個(gè)維 28 安裝防盜網(wǎng) 80元/個(gè) 29 換門(mén)鎖 20元/套修 30 換水龍頭(4＂口徑) 10元/個(gè) 31 換水表(4＂口徑) 30元/個(gè) 32 換門(mén)窗玻璃 20元/m2 33 砌筑灶臺(tái) 20元/ 34 木門(mén)維修 20元/ 35 清潔油煙機(jī)(提供清潔劑，下同) 30元/臺(tái) 36 清潔空調(diào) 30元/臺(tái)清 37 清潔地毯 3元/m2潔 38 清潔玻璃 5元/m2服 39 地板打蠟 4元/m2務(wù) 40 疏通地漏、廁所管道 30元/次 41 疏通排污管 30元/次 42 其他清潔服務(wù) 20元/ 43 打掃衛(wèi)生 15元/小時(shí)家　政 44 荬菜，買(mǎi)早餐 15元/小時(shí)服　務(wù) 45 做飯 30元/小時(shí) 46 送快餐 市價(jià)類(lèi)　別編　號(hào)服 務(wù) 內(nèi) 容參考價(jià)格(未定) 47 看護(hù)病人 10元/小時(shí)家 48 上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)） 2元/次 政 49 開(kāi)辦家政培訓(xùn) 10元/小時(shí)服 50 家庭綠化、盆景造型 15元/小時(shí)務(wù) 51 代購(gòu)、代售二手家私 面議 52 鐘點(diǎn)工 20元/小時(shí) 53 健康檢查 市價(jià)健　康 54 建立健康檔案 工本費(fèi)服　務(wù) 55 兒童計(jì)劃免疫檔案 工本費(fèi) 56 家庭病床 市價(jià)禮　儀 57 租售鮮花盆景 市價(jià)服　務(wù) 58 代接代送客 面議 59 電話 市價(jià)商 60 傳真 6元/張務(wù) 61 打字 服 62 復(fù)印 （A4）務(wù) 63 洗車(chē) 1020元/輛 64 電子郵件 10元/次　　說(shuō)明：　　有償服務(wù)的價(jià)格，以XX市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及XXX居住區(qū)周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按“略低于市場(chǎng)平均價(jià)格”的原則,合理確定，實(shí)施前將報(bào)XXXXX置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：　?。ㄒ唬┰O(shè)立兒童益智中心。 （二）設(shè)立健康服務(wù)中心。（三）完善小區(qū)文化娛樂(lè)設(shè)施。第七部分 未來(lái)接管中的新舉動(dòng)、新設(shè)想　第一章 建立“物業(yè)信息島”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來(lái)。我們?cè)谖飿I(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)?？傊?，隨著IT業(yè)的發(fā)展，XXX居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會(huì)所消費(fèi)、家政服務(wù)、家具維修等服務(wù)。（二）休閑娛樂(lè)網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。聊天室：小區(qū)居民可以通過(guò)聊天室或OICQ等聊天軟件，互相交流。VOD視頻點(diǎn)播：可在家點(diǎn)播最新電影，享受在線卡拉OK及音樂(lè)服務(wù)。（四）社區(qū)學(xué)校網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類(lèi)網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁(yè)制作、計(jì)算機(jī)培訓(xùn)、英語(yǔ)培訓(xùn)、假期學(xué)校等；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)使用各種互動(dòng)教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。（五）股市行情與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時(shí)行情、技術(shù)分析、證券分析、委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實(shí)現(xiàn)“家庭大戶室”。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ罹o密聯(lián)系的日常消費(fèi)品上，故這部分的利潤(rùn)相當(dāng)可觀。跳蚤市場(chǎng)：小區(qū)居民可以從網(wǎng)上舊貨交易市場(chǎng)中互通有無(wú)，物業(yè)管理處通過(guò)管理收取一定傭金。（七）物業(yè)管理提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平；另一方面，住戶可通過(guò)社區(qū)網(wǎng)站隨時(shí)在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單、服務(wù)申請(qǐng)、投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和住戶間的溝通。高速接入internet查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購(gòu)物等，高速接入其它商業(yè)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng)，方便SOHO一族居家辦公。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值，并最終促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。3．交互式管理與服務(wù)，樹(shù)立物業(yè)品牌網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實(shí)現(xiàn)了交互式的管理與服務(wù)，住戶可在網(wǎng)上查詢、投訴、報(bào)修、提出服務(wù)要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個(gè)家庭，提供更具個(gè)性化的服務(wù)。2．擁有無(wú)形資產(chǎn)，意味著可以“坐地收錢(qián)”信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源——家庭。三、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的特點(diǎn)（一）開(kāi)展“以物業(yè)管理為基礎(chǔ)、以增值服務(wù)為核心”的信息化社區(qū)經(jīng)營(yíng)模式網(wǎng)絡(luò)社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開(kāi)展增值服務(wù)提供了可能；另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其他網(wǎng)上服務(wù)提供商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從根本上解決了網(wǎng)上電子商務(wù)中存在的支付信用、商品配送等問(wèn)題。住戶及社區(qū)管理者只需一個(gè)瀏覽器，就可隨時(shí)隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時(shí)信息；并可通過(guò)各自的身份登陸，進(jìn)行管理、查詢、看樓、預(yù)約等。（三）具有較強(qiáng)的可擴(kuò)展性可根據(jù)小區(qū)智能化系統(tǒng)硬件設(shè)施情況，將社區(qū)“一卡通”系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺(tái)上，并可在網(wǎng)上進(jìn)行查詢、監(jiān)控。（五）運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)服務(wù)器端采用最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，精心設(shè)置安全選項(xiàng)，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務(wù)，設(shè)置對(duì)訪問(wèn)的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級(jí)別，做好系統(tǒng)本身的安全保護(hù)；綜合防火墻技術(shù)，禁止對(duì)所有不必要TCP/UDP端口的訪問(wèn)，防止對(duì)系統(tǒng)的惡意攻擊；加強(qiáng)系統(tǒng)管理，在安裝軟件時(shí)保證安裝盤(pán)干凈，同時(shí)安裝功能強(qiáng)大的防病毒軟件對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)病毒監(jiān)測(cè)，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。（二）給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的好處開(kāi)發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質(zhì)，改變物業(yè)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值；而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，能夠提供更多的利潤(rùn)空間。（三）給住戶帶來(lái)的好處滿足住戶對(duì)高速獲取信息的需要，同時(shí)可以通過(guò)定制，獲取個(gè)性化的社區(qū)服務(wù)，實(shí)實(shí)在在享受方便、快捷的信息化生活。同時(shí)物業(yè)管理處也可以利用自身優(yōu)勢(shì)，幫助經(jīng)營(yíng)者形成有效交易，并從中獲取利潤(rùn)。一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。信息化社區(qū)所提供的網(wǎng)上購(gòu)物、VOD視頻點(diǎn)播、家政服務(wù)、家具維修、費(fèi)用查詢等信息服務(wù)，不但同社區(qū)住戶息息相關(guān)，更是物業(yè)管理處的日常事務(wù)。第二章 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化　　計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理方面正得到越來(lái)越廣泛的應(yīng)用，隨著管理規(guī)模的不斷拓展，我們?cè)谖飿I(yè)管理辦公自動(dòng)化方面做了一些有益的嘗試，主要用于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)自動(dòng)化、行政辦公業(yè)務(wù)自動(dòng)化及建立XX物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息服務(wù)等?！　∫?、網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化的實(shí)現(xiàn)方式 我們將利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在XXX居住區(qū)管理處建立一個(gè)WINDOW NT局域網(wǎng)，以實(shí)現(xiàn)管理處內(nèi)部的信息共享，同時(shí)通過(guò)電話網(wǎng)與深圳總公司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，實(shí)現(xiàn)與公司的信息共享。該系統(tǒng)采用Lotus Domin Notes RDelphi作為開(kāi)發(fā)工具，選用SQL Server、Aceess作為數(shù)據(jù)庫(kù)，可有效實(shí)現(xiàn)房管、客管、工程、保安、行政等日常工作信息的電腦化管理。另外可通過(guò)電話與深圳總公司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，及時(shí)獲取公司的信息，或?qū)⒐芾硖幍男畔⒀杆賯鞯娇偣净蚱渌止尽＃ǘ┪飿I(yè)管理模塊化：根據(jù)XXX居住區(qū)管理處實(shí)際運(yùn)作度身定做一個(gè)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)系統(tǒng)，對(duì)諸如設(shè)備管理、物料管理、保安管理、消防管理等業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行模塊化設(shè)置，一種業(yè)務(wù)即以一個(gè)模塊形式設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作的每個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)管理處的運(yùn)作得以專(zhuān)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化處理。人事部門(mén)通過(guò)網(wǎng)上系統(tǒng)可以直接將員工得分復(fù)制到電腦工資系統(tǒng)，完成當(dāng)月工資的計(jì)算，同時(shí)還可以對(duì)各部門(mén)的考核認(rèn)真度進(jìn)行監(jiān)督。為人事勞資管理節(jié)省了大量時(shí)間和工作量。二、網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的管理為保證電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，保證數(shù)據(jù)的安全和可靠，我們將采取如下措施進(jìn)行管理。 （二）定期對(duì)系統(tǒng)使用人員進(jìn)行最新的安全技術(shù)培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)安全管理，有效降低網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。 （四）通過(guò)定期將相關(guān)系統(tǒng)備份磁盤(pán)，配備良好的服務(wù)器電源保護(hù)等措施確保系統(tǒng)的可靠性和數(shù)據(jù)的完整性。生活因文化而美麗。他們追求時(shí)尚，品味高雅。精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點(diǎn)。一個(gè)設(shè)計(jì)合理，美觀適用的生活空間，需要用文化的元素點(diǎn)綴才顯得豐滿完美。良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺(jué)的養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。（二）軟件建設(shè)的構(gòu)想軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動(dòng)的核心，包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、各項(xiàng)活動(dòng)的籌備實(shí)施過(guò)程、效果、業(yè)主的參與配合以及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度等。通過(guò)精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通。為了多角度深層次滿足社區(qū)居民的文化需求，我們建立了三個(gè)“結(jié)合”兩點(diǎn)“要求”的指導(dǎo)方針：堅(jiān)持大與小的結(jié)合，遠(yuǎn)與近的結(jié)合，高雅與通俗的結(jié)合，要求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨(dú)特。社區(qū)活動(dòng)除開(kāi)展常規(guī)活動(dòng)外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口