【正文】 300=315元 /月 315元 /月 2% (4) 大堂、辦公擺花 按年支出租費(fèi) 5000元 /年計(jì) 金額 /年247。 12=416元 /月 2084元 /月 7? 七 不可預(yù)見費(fèi) 一至六項(xiàng)之和的 5%計(jì)提 110849 5%=5542元 /月 5542 元 /月 3% 八 企業(yè)管理費(fèi) 一至七項(xiàng)之和的 10%的計(jì)提 116391 10%=11639元 /月 11639 元 /月 6% 九 稅前利潤 一至八項(xiàng)之和的 10%計(jì)提 128030 10%=12803元 /月 12803 元 /月 7% 十 稅收 一至九項(xiàng)之和的 5%計(jì)提 140833 5%=11325元 /月 7042 元 /月 4% 十一 設(shè)備保險(xiǎn) 按設(shè)施設(shè)備原值 500萬元計(jì)，保費(fèi) % 設(shè)備原值之和 %247。 12=500元 /月 500 元 /月 4? 十二 折舊費(fèi) 按 10年折舊計(jì) 原值247。 12 2020000247。 12=16667元 /月 16667 元 /月 14% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 35 十三 公用水電費(fèi) 含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水 , 按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費(fèi)平均值預(yù)計(jì) 建筑面積單位面積費(fèi)用平均值 6000 =4800元 /月 4800 元 /月 6% 合 計(jì) 一 +?? +十三 158042 元 /月 100% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 36 第五部分 物業(yè)檔案建立與管理 科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理 工作提供指引和服務(wù)。 檔案資料的分類簡索 1） 開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料 產(chǎn)權(quán)資料 A、 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B、 用地批準(zhǔn)文件 C、 投資許可證 D、 規(guī)劃許可證 E、 開工許可證 F、 拆遷安置資料 技術(shù)資料 A、 物業(yè)規(guī)劃圖 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 37 B、 建筑施工圖 C、 竣工圖 a） 總平面圖 b） 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 c） 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 D、 地質(zhì)勘測報(bào)告 E、 工程合同 F、 開、竣工報(bào)告 G、 工程預(yù)決算 H、 圖紙會審記錄 I、 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定 單（包括質(zhì)量事故處理記錄） J、 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 K、 沉降觀察驗(yàn)收簽證 L、 竣工驗(yàn)收證明書 M、 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 N、 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 O、 水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 P、 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 Q、 供水的試壓報(bào)告 R、 綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料 S、 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明 T、 房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料 U、 公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明 V、 機(jī)電設(shè)備使用說明書 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 38 W、 用水、用電、用氣指標(biāo)批文 X、 水、電、氣表、校驗(yàn)報(bào)告 Y、 智能系統(tǒng)、通訊、電視等交驗(yàn)證明及相關(guān)資料 物業(yè)資料 A、 大廈基本資料 B、 分區(qū)資料 2） 管理單位自建檔案資料 （ 1） 顧客資料 A、 入住業(yè)主 資料 a） 入住業(yè)主通知書 b） 入住業(yè)主協(xié)議書 c） 顧客公約 d） 其它 B、 人員檔案 a） 企業(yè)情況登記表 b） 身份證 （ 2） 日常管理資料 A、 環(huán)境管理記錄 a） 日常巡查記錄 b） 垃圾清運(yùn)記錄 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 39 c） 消殺記錄 d） 噪音檢測記錄 B、保安管理記錄 a） 日常巡查記錄 b） 交接班記錄 c） 值班記錄 d） 物資搬運(yùn)放行記錄 e） 緊急事件處理記錄 f） 車輛管理記錄 g） 夜間查崗記錄 h） 閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄相帶 B、 出租檔案 a） 入住認(rèn)定書 b） 承租人員資料 D、車輛檔案 a）車輛詳細(xì)資料 b）車位使用協(xié)議 C、 裝修管理檔案 a） 裝修申請表 b） 裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書 c） 臨時(shí)施工人員登記表 d） 施工單位營業(yè)執(zhí)照 e） 消防審批資料 D、 維修服務(wù)檔案 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 40 a） 維 修委托單 b） 維修服務(wù)回訪記錄 E、 收費(fèi)管理檔案 a） 月收費(fèi)明細(xì)表及匯總表 b） 管理費(fèi)收支公布表 c） 管理處與外單位簽訂的各類合同 d） 其它 F、 設(shè)備管理檔案 a） 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 b） 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄 c） 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 d） 智能系統(tǒng)值班記錄 e） 設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄 f） 水箱清洗記錄 g） 二次供水設(shè)施衛(wèi)生合格證 h） 水質(zhì)抽樣檢查報(bào)告 i） 設(shè)備臺帳 G、 大廈文化檔案 a） 各項(xiàng)活動計(jì)劃及實(shí)施記錄 b） 圖片及錄像 c） 新聞媒介報(bào)導(dǎo)剪集 d） 大廈文化活動總結(jié) H、 顧客意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 I、 顧客訪問記錄 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 41 J、 顧客投訴及處理記錄 K、 員工管理檔案 a） 員工個(gè)人詳細(xì)資料 b） 員工培訓(xùn)考核記錄 c） 員工 業(yè)績考核記錄 d） 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄 L、 培訓(xùn)檔案 a） 培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 b） 培訓(xùn)考核及跟查記錄 c） 軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄 M、 行政文件 a） 政府部門文件 b） 函件 c） 物業(yè)公司及集團(tuán)公司文件 d） 管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 e） 管理處榮譽(yù)資料 N、 其它 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 42 檔案、資料的管理辦法 1） 檔案、資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖 2） 檔案資料收、發(fā)管理程序 A、 管理處重要資料（如開發(fā)商提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。 檔案資料管理要求 1） 采用各種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。 3） 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期清除過期失效文件。當(dāng)文件狀況有所變動時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。 6） 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號，登記造冊，編輯目錄，最好按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。 7） 檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文件管理要求，必須做到檔案標(biāo)識清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材，潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。我們將通過推行各級目標(biāo)責(zé)任管理，實(shí)現(xiàn)量化考核，實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩頭擔(dān)責(zé) 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 44 任，爭取在接管民寧園商業(yè) 物業(yè)二年內(nèi)達(dá)到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，我們對新保輝大廈各類指標(biāo)做以下承諾，請考評和監(jiān)督實(shí)施。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。 4 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 維修工程師全程控制，部長監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時(shí)回訪。 6 停車場完好率 95% 99% 7 大廈內(nèi)治安案 件發(fā)生率 1?以下 0 建立閉路監(jiān)控、報(bào)警，巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng)，實(shí)行 24小時(shí)保安巡查制度，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以人防和技防相結(jié)合。 10 違章發(fā)生率 1?以下 ?以下 建立以交叉巡視制度 ,跟蹤管理 ,及時(shí)發(fā)現(xiàn) ,及時(shí)處理加強(qiáng)宣傳 ,杜絕違章發(fā)生 ,并建立相應(yīng)的回訪記錄 11 違章處理率 90%以上 100% 12 業(yè)戶 有效投訴率 2?以下 1?以下 采取措施，加強(qiáng)與顧客溝通，定期走訪，設(shè)立接待日，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 45 16 綠化完好率 95% 99% 劃定責(zé)任區(qū)域，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)。 18 管理費(fèi)收繳率 90% 95% 按規(guī)定定期公布管理費(fèi)收支帳目，接受業(yè)戶查詢，公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項(xiàng)目及費(fèi)用為準(zhǔn)， 19 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 98% 100% 人員培訓(xùn)有計(jì)劃，有考核、有記錄，制度落實(shí)，各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制，考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)。 完善的質(zhì)量體系 三九物業(yè)管理有限公司具有 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系認(rèn)證。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 46 物業(yè)管理一條龍服務(wù) 三九物業(yè)積累了多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對各類物業(yè)基本設(shè)施從電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水措施、保安系統(tǒng)、大樓中央控制系統(tǒng)直至停車場管理、衛(wèi)生、綠化工程等均有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識，從而可以按大樓的設(shè)計(jì)、實(shí)用需求，安排、規(guī)劃出一個(gè)最經(jīng)濟(jì)而實(shí)用的物業(yè)管理方案，并確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常，維修及時(shí)，使業(yè)主、客戶享受更完善的服務(wù)。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗(yàn)，配合網(wǎng)絡(luò)的管理與維護(hù)，采取自己獨(dú)特的方式和專業(yè)技術(shù)，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術(shù)實(shí)力，與此同時(shí)也帶出了一大批專家型的技術(shù)和管理人才。安全管理人員必須熟悉大廈情況，規(guī)范安全保衛(wèi)程序，文明服務(wù)、禮貌執(zhí)勤。 綠化管理集中為對大廈的環(huán)境綠化實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及日常護(hù)理，保證物業(yè)的自然環(huán)境優(yōu)美與完好。 停車管理服務(wù)：大廈建有停車場，保證 24 小時(shí)為住戶開放，并實(shí)行智能化監(jiān)控管理。 代理、代辦服務(wù)：代購飛機(jī)、車船票，代租車輛，代訂報(bào)刊、雜志、鮮花、禮品，代辦電話、互聯(lián)網(wǎng)、等服務(wù) 五、對民寧園商業(yè)物業(yè)管理 的整體設(shè)想和策劃 提高民寧園商業(yè)物業(yè)服務(wù)水平的管理手段。 “三種模式” 分別是：“業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管模式”、“寓管理 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 48 服務(wù)之中的模式”、“無人化管理模式”。 “ 一種現(xiàn)代化管理手段” 是：“無紙化辦公、信息資源共享”。 附件： 程序文件或作業(yè)指導(dǎo)清單 序號 編 號 名 稱 01 文件控制程序 02 文件控制細(xì)則 03 質(zhì)量體系文件分類 (發(fā)放 )表 04 重要資料控制程序 05 重要資料一覽表 06 人力資源調(diào)配管理辦法 07 各類員工考核及獎懲辦法 08 質(zhì)量記錄控制程序 09 質(zhì)量記錄一覽表 10 員工培訓(xùn)程序 11 崗位任職要求 12 合同評審程序 13 常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表 14 采購管理程序 15 A類物資清單 16 A類物資指定的供應(yīng)商或建議品牌名單 17 設(shè)備 (服務(wù) )合格 分承包方名單 18 公用設(shè)施和服務(wù)過程的標(biāo)識辦法 19 裝修管理程序 20 公共預(yù)警信息發(fā)布程序 21 入住手續(xù)辦理程序 22 工程遺留問題處理程序 23 房屋移交驗(yàn)收程序 24 服務(wù)質(zhì)量統(tǒng)計(jì)、分析評定程序 25 不合格服務(wù)的識別及處理程序 26 糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 49 27 重大質(zhì)量事故的處理程序 28 顧客投訴處理辦法 31 保安工作管理程序 32 保安崗位管理辦法 33 保安員及保安設(shè)備管理程序 34 閉路監(jiān)控系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書 35 管理處鑰匙管理程序 36 消防管理程序 37 高空作業(yè)吊裝重物搬運(yùn)安全管理程序 38 樓內(nèi)保潔程序 39 樓內(nèi)地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書