【正文】 19) 電工崗位職責(zé) 20) 水工崗位職責(zé) 21) 水管員崗位職責(zé) 22) 泥木工崗位職責(zé) 23) 空調(diào)工崗位職責(zé) 24) 社區(qū)文化崗職責(zé) 25) 社區(qū)文化部助理員崗位職責(zé) 26) 護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)崗位職責(zé) 27) 護(hù)衛(wèi)員巡邏崗崗位職責(zé) 28) 護(hù)衛(wèi)員大堂崗崗位職責(zé) 29) 護(hù)衛(wèi)員道口崗崗位職責(zé) 30) 監(jiān)控中心崗崗位職責(zé) 31) 應(yīng)急機(jī)動(dòng)崗崗位職責(zé) 32) 消防責(zé)任人崗位職責(zé) 33) 義務(wù)消防隊(duì)員職責(zé) 34) 各級(jí)人員在撲救火災(zāi)中的主要職責(zé) 35) 電梯班班長(zhǎng)崗位職責(zé) 管理處運(yùn)作制度 內(nèi)部管理制度 — 1) 員工守則 2) 員工廉潔自律十條規(guī)定 3) 員工獎(jiǎng)懲制度 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 20 4) 員工服務(wù)文明禮貌用語(yǔ) 綜合制度 — 1) 物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單 2) 機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收 3) 建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單 4) 室外給排水驗(yàn)收單 5) 綠化驗(yàn)收單 6) 單元建筑接管驗(yàn)收記錄 7) 單元室內(nèi)電氣準(zhǔn)許驗(yàn)收記錄 8) 物業(yè)使用人登記制度 9) 與業(yè)主及物業(yè)使用人溝通辦法 10) 處理業(yè)主及物業(yè)使用人投訴指引 11) 管理工作征詢意見(jiàn)表 12) 關(guān)于全體員工處于警戒狀態(tài)的有關(guān)規(guī)定 財(cái)務(wù)制度 — 1) 財(cái)務(wù)工作制度 2) 公司《會(huì)計(jì)制度》 3) 有償服務(wù)收費(fèi)制度 檔案管理制度 — 1) 檔案管理制度 2) 檔 案室保密制度 3) 檔案文件借閱制度 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 21 安全護(hù)衛(wèi) /交通管理制度 — 1) 治安管理規(guī)定 2) 交通管理規(guī)定 3) 護(hù)衛(wèi)（交管）員的儀容儀表 4) 護(hù)衛(wèi)（交管）員紀(jì)律 5) 監(jiān)控中心制度 6) 護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)制度 7) 護(hù)衛(wèi)員軍訓(xùn)制度 8) 護(hù)衛(wèi)員獎(jiǎng)懲制度 9) 護(hù)衛(wèi)員交接班制度 10) 安全護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 11) 緊急集合方案 12) 護(hù)衛(wèi)員處理問(wèn)題的原則和方法 13) 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定，不聽(tīng)勸阻的處理 14) 盜竊處理 15) 執(zhí)勤中遇到犯罪分子打劫的處理 16) 發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人醉酒滋事或精神病人闖入護(hù)衛(wèi)目標(biāo)的處理 17) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處臵 18) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人斗毆的處理 19) 發(fā)生刑事、治安案件的處理 20) 對(duì)講機(jī)使 用管理規(guī)定 21) 電警棍使用管理規(guī)定 22) 護(hù)衛(wèi)值班記錄 23) 來(lái)訪登記表 24) 交通管理工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 25) 非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理規(guī)定 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 22 環(huán)境衛(wèi)生 /園林綠化制度 — 1) 環(huán)境保護(hù)部工作制度 2) 清潔工作細(xì)則及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 3) 公共通道、綠化帶、垃圾池清潔工作細(xì)則及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 4) 園林綠化部工作制度 5) 園林綠化部管理制度 6) 園林綠化檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備維修管理制度 — 1) 業(yè)主及物業(yè)使用人房屋維修管理規(guī)定 2) 房屋維修回訪制度 3) 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 4) 建筑設(shè)施的保養(yǎng) 5) 電氣維修規(guī)定 6) 電氣維修規(guī)定 7) 市政公用設(shè)施管理規(guī)定 消防管理制度 — 1) 防火管理制度 2) 防火安全“三級(jí)”檢查制度 3) 消防控制中心管理制度 4) 關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進(jìn)行演練的規(guī)定 5) 滅火應(yīng)急規(guī)程 電梯管理制度 — 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 23 1) 電梯安全管理規(guī)定 2) 電梯安全檢測(cè)員制度 3) 電梯應(yīng)急維修值班制度 社區(qū)文化制度 — （三） 其他管理文件 管理公司人員配備原則 管理公司人員素質(zhì)要求 管理公司人員的培訓(xùn)與考核辦法 第二節(jié) 房屋建筑與公用設(shè)施管理維護(hù)方案 一、房屋建筑管理維護(hù)方案 （一） 房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求 目的： 通過(guò)對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長(zhǎng)其使用壽 命。 職責(zé)： 一般情況 下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫(xiě)相應(yīng)的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫(xiě)公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。 （二） 房屋建筑本體共用部位的維修管理 標(biāo)志明顯 （由清潔工進(jìn)行日常清潔，維修班根據(jù)損壞情況進(jìn)行保養(yǎng)）： 1) 在商業(yè)設(shè)施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號(hào)標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 24 散示意圖（其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門(mén)、疏散樓梯的位臵），安全出口 疏散指示燈； 2) 地下室設(shè)備房門(mén)貼 設(shè)備房標(biāo)志牌 ，各類(lèi) 設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)牌。 4) 警示牌，如：“設(shè)備重地 非公勿入”、“機(jī)房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開(kāi)危險(xiǎn)”、“庫(kù)房重地 煙火禁入”、“線路工作 請(qǐng)勿合閘”、“高壓危險(xiǎn) 請(qǐng)勿靠近”、“設(shè)備故障 暫停運(yùn)行”、“火警無(wú)情 通道禁停”、“有電危險(xiǎn) 閑人免進(jìn)”、“消防通道 禁止停車(chē)”、“寧?kù)o致遠(yuǎn) 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋? 人怨天怒”、“吐痰棄物 請(qǐng)移玉步”、“袖手旁觀 風(fēng)度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。 6) 物業(yè) 管理公司應(yīng)設(shè)指示牌標(biāo)識(shí)，并應(yīng)在適當(dāng)位臵設(shè)臵 管理處 導(dǎo)向牌。 8) 兒童游戲場(chǎng)等場(chǎng)地應(yīng)標(biāo)明“兒童玩耍時(shí)需有大人陪同”的警示標(biāo)志。 10) 自行車(chē)、摩托車(chē)庫(kù)按指定位臵做標(biāo)識(shí)。 12) 衛(wèi)生間打掃時(shí)，有黃色標(biāo)志牌“路滑，小心滑倒” 各部位無(wú)亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強(qiáng)裝修管理，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)環(huán)境整潔、美 觀，協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序，使物業(yè)使用人有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的 工作 環(huán)境，凡業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全 ,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，并需遵守對(duì)房屋裝修有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時(shí)間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。嚴(yán)社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 25 禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所（包括公共走廊及馬路上 ），違者視情節(jié)給予處罰。如經(jīng)通告后，裝修 工作 未能作出適當(dāng)?shù)那謇戆才牛?物業(yè) 公司將自行雇用工人進(jìn)行清理，而費(fèi)用則從有關(guān)裝修戶的裝修保證金中扣除。 2) 一切屋外更改或加建。 建筑物外觀始終保持完好、整潔；外墻建材貼面無(wú)脫落；玻璃幕墻清潔 明亮、無(wú)破損；無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門(mén)窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門(mén)窗應(yīng)與原門(mén) 窗一致；掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。普通水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 26 4) 屋面工程：屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類(lèi)鐵構(gòu)件，其油漆起殼、 剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門(mén)或各類(lèi)鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。 不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。 2) 在承重墻上穿洞，隨意剔鑿梁、板、柱，拆除連接陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗的墻體，擴(kuò)大原有門(mén)社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 27 窗尺寸或者另建門(mén)窗。 4) 隨意增加樓地面靜荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等。 6) 破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施。 8) 改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。 10) 改動(dòng)進(jìn)戶門(mén)的位臵；改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。 12) 窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花，允許在廚房?jī)?nèi)陽(yáng)臺(tái)安裝防盜網(wǎng)。 二、共用設(shè)施的管理維護(hù)方案 共用設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。 3) 內(nèi)墻飾面：每 3 年進(jìn)行全面保養(yǎng)。 4) 樓梯間：樓梯間踏步每 3 年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。對(duì)其它類(lèi)型門(mén)每年對(duì)軸承上油一次。 7) 窗：每年保養(yǎng)一次，對(duì)門(mén)窗框松動(dòng)、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開(kāi)，將鐵腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門(mén)窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤(rùn)濕后，用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實(shí)墻洞，等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后，撤去木楔，把門(mén)窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。翹曲或損壞嚴(yán)重的門(mén)窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。 8) 公共地磚：日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修，每 3 年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。 10) 玻璃幕墻 (包括玻璃門(mén) )：每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對(duì)玻璃幕墻（玻璃門(mén)）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對(duì)玻璃門(mén)軸上油一次。 12) 在臺(tái)風(fēng)、大雨等來(lái)臨前夕，應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，以免發(fā)生意外。 1) 管道：原則上管道每 3 年應(yīng)全部刷油一次，但對(duì)重點(diǎn)部位，有必要時(shí)可以增加次數(shù)（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對(duì)室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油）。 院內(nèi)路燈，公共照明完好。 2) 物業(yè) 公司對(duì)樓宇進(jìn)行重 大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運(yùn)作和在樓宇供電負(fù)荷量允許范圍。 4) 應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物料需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。 6) 使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障作好記錄。 人行道、車(chē)行道：日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車(chē)行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；每年保養(yǎng)道路一次，對(duì)表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后， 用高強(qiáng)速凝水泥砂漿 修復(fù)。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn) 行的機(jī)械進(jìn)行盤(pán)車(chē)、試車(chē)（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。 （三） 二級(jí)保養(yǎng) 對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪 聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車(chē)；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 31 承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門(mén)（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。更換率一般在 10%～ 30%，周期 3～ 5 年。更換率一般超過(guò) 30%，周期 6～ 10 年。 （七） 事后（故障）維修 設(shè)備發(fā)生 故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。 二、設(shè)備管理模式 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 32 采用計(jì)劃預(yù)修制（日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。 對(duì)于變配設(shè)備及機(jī)電控制設(shè)備進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 三、公共機(jī)電設(shè)備維修與保養(yǎng) 計(jì)劃 每年 12 月中旬按保養(yǎng)周期、級(jí)別編制出委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃并上報(bào)有關(guān)單位。 檢查 （ 1）運(yùn)行和維修人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 評(píng)審 評(píng)審設(shè)備完好率：設(shè)備完好率 =完好設(shè)備臺(tái)數(shù) /設(shè)備總臺(tái)數(shù) 100% 評(píng)審紅旗設(shè)備率：紅旗設(shè)備率 =紅旗設(shè)備臺(tái)數(shù) /設(shè)備總臺(tái)數(shù) 100% 質(zhì)量管理 社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 33 1) 按 ISO9000 質(zhì)量管理模式實(shí)行規(guī)范化管理 在嚴(yán)格按照 ISO9000 質(zhì)量管理體系運(yùn)行的前提下，實(shí)行每半年的業(yè)戶意見(jiàn)征詢，以及主管部門(mén)的定期和不定期相結(jié)合的抽檢工作，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際運(yùn)行情況與管理目標(biāo)的偏差。在 樓層 果皮箱、樓層垃 圾桶及垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾桶 ， 設(shè)臵美社區(qū)物業(yè) 管理服務(wù)方案 34 觀、實(shí)用的環(huán)保分類(lèi)垃圾桶，同時(shí)增添一些漂亮、精致的環(huán)保標(biāo)識(shí)等。 清潔過(guò)程中的環(huán)保措施。 將在 科技園辦公 大廈定期開(kāi)展環(huán)保宣傳工作，讓大家共同參與環(huán)?；顒?dòng)，如：節(jié)水、節(jié)電、不隨地吐痰、不亂扔垃圾等，這樣就逐步形成全員參與的環(huán)保意識(shí)，從而可真正為 科技園辦公 大廈創(chuàng)造一個(gè)清潔、環(huán)保、溫馨、 優(yōu)美和舒適的環(huán)