房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目ppt課件-閱讀頁(yè)
2025-05-14 02:21本頁(yè)面
【正文】 （售）的客戶 10）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步?jīng)Q定租金或售 價(jià)水平 11）對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算 12）對(duì)承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分 承包商進(jìn)初步洽商 13）開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談 前期工作內(nèi)容包括以下幾方面： 7 是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間上的過程即開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過程 8 第二節(jié) 地租與地價(jià)理論 一、我國(guó)城市土地使用制度的改革 ：城市土地屬于國(guó)家所有 “ 無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)并不得出租轉(zhuǎn)讓 ” 使用改為 “ 有償、有限期、有流動(dòng)、可以依法轉(zhuǎn)讓 ” 使用，使土地作為生產(chǎn)要素真正納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道 租及其所表現(xiàn)出來的地價(jià) 9 二、地租理論 ： 是指報(bào)酬或收益，是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其它產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式 ： 是土地使用者為使用土地及其附屬物支付給土地所有者的全部代價(jià) ： 地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外還含有土地資本的利息，以及一部分平均利潤(rùn)和工資 10 ： 1）級(jí)差地租： 實(shí)質(zhì)是占有較優(yōu)土地經(jīng)過經(jīng)營(yíng)而獲得的超額利潤(rùn)，地租根據(jù)形成條件不同可分為級(jí)差地租 Ⅰ （本意是對(duì)于相同面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的大小不等的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租，對(duì)于城市土地，主要是由于地理位置決定，而肥沃程度不起作用）和級(jí)差地租Ⅱ （本意是指在同一塊土地上連續(xù)投入同量的資本，而產(chǎn)生大小不等的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租，對(duì)于城市土地，返加投資所產(chǎn)生的超額利潤(rùn) 不是土地的直接貢獻(xiàn)而是投資者的投資貢獻(xiàn)） 11 ： 2）絕對(duì)地租： 是由于土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離所產(chǎn)生的，租用任何土地都必須交納的地租 3）壟斷地租： 由土地所有權(quán)壟斷而帶來的壟斷利潤(rùn) 12 三、地價(jià)理論 （一）地價(jià)的概念 是購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，可表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等形式。項(xiàng)目開發(fā)周期為 3年，建設(shè)周期為 2年，地價(jià)于開始一 次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期 內(nèi)均勻投入；年貸款利率為 12％，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款 利息的 10％。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為 4 500平方 米。 開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為 1000元／平 方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的 ％，用電權(quán)費(fèi)和電貼費(fèi)等 其他費(fèi)用之和的 ％，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為正常經(jīng)營(yíng)后第 一年凈租金收入的 20％，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的收益率 ％；項(xiàng)目 開發(fā)周期為 18個(gè)月，建設(shè)期為 12個(gè)月，可出租面積系數(shù)為 ， 試通過計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步
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