【正文】 完成并經(jīng)驗收，等待以后轉(zhuǎn)讓和用作房屋的建造。各幢房屋用地面積如下： 203商品房 3,000平方米 302出租房 3,000平方米 351周轉(zhuǎn)房 2,000平方米 2022/5/26 交付拆遷費 借： 開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 201工程） 42,000 — 商品房（ 202工程） 63,000 — 經(jīng)營房（ 301工程） 42,000 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā) (401工 )210,000 — 自用土地開發(fā) (412工程 )168,000 貸： 銀行存款 525,000 2022/5/26 承付前期工程款 借： 開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 201工程） 10,000 — 商品房（ 202工程） 15,000 — 經(jīng)營房（ 301工程） 10,000 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā) (401工 ) 50,000 — 自用土地開發(fā) (412工程 ) 40,000 貸：應付賬款 — 應付工程款 125， 000 2022/5/26 支付建筑工程款 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 201工程） 12,000 — 商品房（ 202工程） 18,000 — 經(jīng)營房（ 301工程） 12,000 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā) (401) 60,000 — 自用土地開發(fā) (412工程 )48,000 貸： 銀行存款 150,000 2022/5/26 401商品性土地分攤開發(fā)間接費用 借： 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（ 401工 程）40,000 貸：開發(fā)間接費用 40,000 401商品性土地等待以后轉(zhuǎn)讓 借：開發(fā)產(chǎn)品 — 土地（ 401工程） 360， 000 貸： 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（ 401工程） 360,000 451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收，以后用作房屋的建造 借：開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地（ 451工程） 256,000 貸： 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 自用土地開發(fā)（ 451工程） 256,000 2022/5/26 451自用土地用于建造 203商品房， 302出租房和 351周轉(zhuǎn)房 借： 開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 203工程） 96,000 — 經(jīng)營房（ 302工程） 96,000 — 周轉(zhuǎn)房（ 351工程） 64,000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地（ 451工程） 256,000 2022/5/26 七、 配套設(shè)施開發(fā)的成本核算 （ 一 ） 配套設(shè)施開發(fā)成本科目的設(shè)置 核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項配套設(shè)施所發(fā)生的各項直 接費用 開發(fā)成本 —配套設(shè)施開發(fā) 明細科目：大配套設(shè)施開發(fā) ， 非營業(yè)性公共配套設(shè)施開發(fā) （二 ） 配套設(shè)施開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖 2022/5/26 銀 行 存 款 應 付 賬 款 庫 存 材 料 應 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2022/5/26 八、 代建工程開發(fā)的成本核算 （一）建工程科目的設(shè)置 代建有兩種情況： 接受委托； 投標中標 開發(fā)成本 —代建工程開發(fā) （二 ）代建工程 開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖 2022/5/26 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 代建工程 銀 行 存 款 應 付 賬 款 庫 存 材 料 應 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 代 建 工 程 開 發(fā) 2022/5/26 銀 行 存 款 應 付 賬 款 庫 存 材 料 應 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 代 建 工 程 開 發(fā) 開 發(fā) 產(chǎn)品 — 房 屋 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 土 地 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 代 建 工 程 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2022/5/26 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 一 收入的確認 ? 收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。 2022/5/26 ? 根據(jù) 《 企業(yè)會計準則第 14號 ——收入 》 的規(guī)定， 銷售商品收入同時滿足下列五個條件，才能予以確認： （ 1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 商品所有權(quán)上的風險，主要指商品所有者承擔該商品價值發(fā)生 損失 的可能性，如貶值、損壞。 2022/5/26 A 大多數(shù)情況下，所有權(quán)上的風險和報酬的轉(zhuǎn)移伴隨著 所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移或?qū)嵨锏慕桓抖D(zhuǎn)移 。 C有些情況下，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，但實物尚未交付。 2022/5/26 （ 2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制； 例如 ，房地產(chǎn)開發(fā)商將一片住宅小區(qū)銷售給客戶，并受客戶的委托代售小區(qū)商品房和管理小區(qū)物業(yè)。 （ 3）收入的金額能夠可靠地計量； （ 4）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè) （ 5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。從理論上講，在提供商品過程中，滿足以上五個標準的時點，就是收入實現(xiàn)的時點，在哪個會計期實現(xiàn)的，就應歸屬該期的收入。 對于一般的生產(chǎn)和銷售過程，能夠確認收入的可能時點見下圖 2022/5/26 時點 1 投入 ↓ 時點 2 生產(chǎn) ↓ 時點 3 產(chǎn)成品 ↓ 時點 4 商品銷售 ↓ 時點 5 收取現(xiàn)金 2022/5/26 ? 根據(jù)收入的確認標準，收入不可能在時點 1確認，在其他的時點都可能確認收入。認為收入只有在交付商品后，收到款項之時才能確認 。 零售商業(yè)企業(yè) 基本上采用這 —方法來確認收入。 在一般 工商企業(yè) 中，都是在銷售成立時確認營業(yè)收入。這類行業(yè)的企業(yè)通常是根據(jù)與客戶簽訂的長期工程合同來組織生產(chǎn)的。 2022/5/26 1）房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。 。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收人的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠嚴謹。 ? 房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個層次的標準，即法律標準和專業(yè)標準。法律標準是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標準： ? 如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應當清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件； ? 對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā) (即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的 25％以上 )的，以及權(quán)屬有爭議的、本依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。 2022/5/26 ? 專業(yè)標準。 2022/5/26 ? 具體確認時點： ? （ 1）以簽訂預售合同并收取預收房款作為收入確認的依據(jù) ? 簽訂預售合同收取預收貨款其性質(zhì)是 預收貨款 ，因為房地產(chǎn)預售合同是在房屋尚未建成竣工前預先銷售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實現(xiàn)銷售應根據(jù)工程的進展情況及買主的最后意想決定。 2022/5/26 ? （ 3）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認 ? ? 以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過戶確認收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認原則。因為我們知道辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書時間并非開發(fā)商或買主所能控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當 協(xié)助 商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 ? 因此 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購買者來做決定。（ 2）開發(fā)商在此期間承擔擔保的連帶責任。 2022/5/26 滿足收入確認的條件： 第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購買方，滿足條件一。 第三，房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖然多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，房地產(chǎn)價款的流入不成問題。 2022/5/26 2) 代建工程結(jié)算收入 代建工程是房地產(chǎn)經(jīng)營商事先與委托方簽訂了合同，按合同要求開發(fā)的工程，代建工程結(jié)算收入的確認應按 《 企業(yè)會計準則 ——建造合同 》 的規(guī)定來處理。合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn) 2022/5/26 三 主營業(yè)務(wù)收入的科目設(shè)置 ? “主營業(yè)務(wù)收入” 科目，用于核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的主營業(yè)務(wù)收入。 ? “主營業(yè)務(wù)成本” 科目，用于核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本。 2022/5/26 四 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算的核算 1) 商品房銷售的核算 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)住宅樓一幢，已預收購房定金500 000元。 借：銀行存款 500 000 貸：預收賬款 500 000 該幢住宅樓完工，預售住宅已移交給預購單位和個人使用，按合同規(guī)定，已預售住宅價值 520 000元確認主營業(yè)務(wù)收入，并收到購房單位和個人交來所欠的購房款。 借：主營業(yè)務(wù)成本 ——商品房銷售成本 480 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ——房屋 480 000 2022/5/26 ? 特例：周轉(zhuǎn)房出售 根據(jù) 財 政 部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定 》 （１９９９年）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。土地已經(jīng)移交，發(fā)票賬單已提交買方，款已收存銀行。 （ 1）確認土地轉(zhuǎn)讓收入時： 借：銀行存款 2 590 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 —土地轉(zhuǎn)讓收入