【正文】 2022年 1月 4日星期二 120 167。 城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型 167。 差異 2022年 1月 4日星期二 121 167。 2022年 1月 4日星期二 123 167。因此低收入住房比高收入住房更有可能與工業(yè)發(fā)展鄰近 . 2022年 1月 4日星期二 125 167。但是，我們依然發(fā)現(xiàn)了兩者之間存在一些實質(zhì)性的共同點。 2022年 1月 4日星期二 126 167。 單中心城市與土地使用橫斷面 167。 單中心城市模型 2022年 1月 4日星期二 127 167。 2022年 1月 4日星期二 128 單中心城市與土地使用橫斷面 L L C C A A B B CBD A= 農(nóng)業(yè)租金 。 L= 位置租金 。 B= 城市邊緣 2022年 1月 4日星期二 129 167。這就是說，人口增加，保持密度和其他價格不變，租金將會均勻增加。就是說，如果大城市保持每個居住單位的租金與小城市同樣水平，那么高密度和低建設(shè)成本往往出現(xiàn)在大城市里。 2022年 1月 4日星期二 133 假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響 (C) 我們看到，引起租金上漲的原因并不是人口本身和城市面積，而是半徑的長度，也就是城市邊緣離中心區(qū)的距離。城市邊緣的租金由農(nóng)業(yè)機會成本和建筑物建設(shè)成本組成。 2022年 1月 4日星期二 134 167。但是，如果城市的密度增加，而不是區(qū)域面積增加，物業(yè)的租金與城市中心有很強的關(guān)聯(lián)性。隨著城市半徑不變，人口增加，則密度必然增加?，F(xiàn)假設(shè)每個人的運輸成本不變，隨著每平方英畝的居住人口更多，每平方英畝的運輸成本也必然增加。 2022年 1月 4日星期二 137 167。一般來說，對邊緣地帶土地經(jīng)租金的影響要視密度變化情況而定。這些城市密度降低行為反映在遠離鄉(xiāng)村購買大量房屋，比如帶公園的街道 ,或高爾夫球場 ,甚至有更多停車位的購物中心 .這種密度降低的結(jié)果是運輸成的增加，影響到邊緣地帶土地租金的增加和中心土地租金的降低。運輸成本的降低將只擴大這種減少。這往往只發(fā)生在面對嚴重變化或政府限制空間擴展。但是，在租金下降的情況下，位置離城市中心越近。必然導致城市總土地價值的下降，其中隱含的實質(zhì)就是受限空間里的土地減租的可能性。得出的結(jié)果是在城市面積擴張的情況下，城市中心的土地價值開始下降，至少相對而言。 原則 原則 4 人均凈收入的增加（保持人口恒定）降低了租金梯度，有可能引起城市中心地租明顯的下降，盡管次要的運輸成本增加對收入增加效果可以緩和這個結(jié)果或者推翻它，特別是在城市的空間擴張是被抑制的情況。這將影響周邊土地租金的增加和降低城市中心土地租金。 2022年 1月 4日星期二 146 167。 相反，單中心城市模型顯示低密度住宅的價值逐漸地增加了，至少土地價值在上漲，即使城市人口沒有增長。像理想的發(fā)展被延期 直到其他方法出現(xiàn)。建成后物業(yè)一定能夠可能轉(zhuǎn)化成以前他們希望開發(fā)農(nóng)業(yè)土地和因此轉(zhuǎn)變成城市范圍內(nèi)土地使用。 2022年 1月 4日星期二 149 城市內(nèi)外地租的組成及不確定性 位置租金 不可更改租金 建設(shè)租金 農(nóng)業(yè)租金 距 CBD距離 B= 城市邊緣 B 2022年 1月 4日星期二 150 城市內(nèi)外地租的組成及不確定性 (A) 圖表顯示城市內(nèi)部土地租金上漲和不確定性的含義，以及超出城市邊界的非都市化區(qū)域。 2022年 1月 4日星期二 151 城市內(nèi)外土地價值的組成及不確定性 位置價值 不可逆轉(zhuǎn)溢價 造價 農(nóng)業(yè)租金 與 CBD距離 B= 城市邊緣 B 溢價增加 2022年 1月 4日星期二 152 城市內(nèi)外土地價值的組成及不確定性 結(jié)果是未開發(fā)土地價值戲劇性地增長的溢價增加和不可逆轉(zhuǎn)性兩者，作為城市邊界方法。 2022年 1月 4日星期二 153 167。 邊界土地使用效應(yīng) 167。 鄰里動態(tài)與生命周期 167。 邊界土地使用效果 最重要的是認識到同質(zhì)的相關(guān)性地區(qū)的土地使用本質(zhì)結(jié)果，也就是地區(qū)間土地使用邊界。 2022年 1月 4日星期二 157 例子 圖表顯示了圍繞邊界位于上圖所是左側(cè)的商業(yè)中心的居住土地使用的叫價曲線。 2022年 1月 4日星期二 158 167。 2022年 1月 4日星期二 159 多中心城市的租金梯度 MAC NBD CBD MAC NBD=近鄰商務(wù)區(qū) CBD=中央商務(wù)區(qū) MAC=主要活動中心 2022年 1月 4日星期二 160 多中心城市的租金梯度 土地價值和土地租金梯度往往決定均衡通過每個位置最高叫價曲線的實用性，導致長期以來最高最好的土地使用。土地租金粗的實體直線，最高叫價曲線超過每個點。 周邊動態(tài)與生命周期 這里說的是城市的自然動態(tài)、進化進程及鄰里關(guān)系。 2022年 1月 4日星期二 162 鄰近地區(qū)連續(xù)模型 土地價值 成長期 成熟期 有敏感性 ? 衰退期 返回 ? I II III IV 時間 2022年 1月 4日星期二 163 鄰近地區(qū)連續(xù)模型 (A) 讓我們跟蹤一個美國西部地區(qū)典型地區(qū)的模型。這個階段開始于 I點，圖中表示在橫水平軸線上。 2022年 1月 4日星期二 164 鄰近地區(qū)連續(xù)模型 (B) 當開發(fā)完成后，西側(cè)的成長期和為開發(fā)土地最終價值快速上漲，但是鄰里關(guān)系進入了一個長期成熟期，加之總體來說是固定的。 2022年 1月 4日星期二 165 鄰近地區(qū)連續(xù)模型 (C) 然而，任何城市大都市化區(qū)域的發(fā)展整個全部壓力放在西部地區(qū)能夠引起逐步形成兩種遠離成熟期的可能。最大的一種可能是西部土地價值大幅回升。圖中顯示此時重新開發(fā)將獲得更多土地使用權(quán)益。任何地區(qū)的都市化區(qū)域都可能演化成一個事實，那就是減少 West Side的價值。當然，下降能持續(xù)，直到 West Side 永遠地停留在低價值狀態(tài)逐漸地結(jié)束。這個轉(zhuǎn)折點在圖中 IV示意。如果 West Side 有一些能夠抓住的有利的特質(zhì)，或者任何城市的演化對 West Side 產(chǎn)生直接的有利條件，重新開發(fā)和重修將更有利。 繼承理論不間斷提出兩種土地租金和土地價值的方向。第二，突然轉(zhuǎn)折可能性崔在，因黑區(qū)導致土地租金和土地價值的突然變化。 物業(yè)生命周期與折舊結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資者意識到物業(yè)生命周期對他們來說很重要的，這是投資回報本質(zhì)的基礎(chǔ)，也是物業(yè)的現(xiàn)實期望。 圖中物業(yè)生命周期簡化模型說明了這兩個組成部分之間的關(guān)系。圖中顯示的是城市單點位置貫穿水平線全部歷史持續(xù)時間。在那些時間點上，結(jié)構(gòu)建造或重新建造成就最高最好使用該地塊。該建筑物用來追蹤土地使用價值的演變。 2022年 1月 4日星期二 172 物業(yè)價值的組成 (C) 地塊的位置價值不間斷地增長，被 向上延伸 U點價值證明。 在任何時候，土地價值加上建造成本的總和等于物業(yè)價值， P表示。 6 房地產(chǎn)資產(chǎn)分析 167。 金融理論：房地產(chǎn)融資決策基礎(chǔ) 167。 房地產(chǎn)作為一個投資者：一些背景信息 167。 衡量投資成果：投資回報的概念 2022年 1月 4日星期二 175 167。 金融市場的定義 167。 美國全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源 167。 房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場 2022年 1月 4日星期二 176 167。 2022年 1月 4日星期二 177 167。 一旦形成債務(wù)，債務(wù)單元（由債券、信托契據(jù)、票據(jù)和抵押單據(jù)等代表）就可以在二級金融市場中交易了。 美國全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源 退休基金1 3 9 3 億美元 3 8 . 6 %外國投資者 4 6 2 億美元%人壽保險公司 3 6 0億美元%商業(yè)銀行2 1 億美元%儲蓄協(xié)會1 3 億美元% 房地產(chǎn)投資信托1 3 6 0 億美元 3 7 . 7 %機構(gòu), 萬億美元非機構(gòu),萬億美元權(quán)益總額： 3609億美元 債務(wù)總額： 14300億美元 商業(yè)銀行：5521億美元,38%民間CMBS發(fā)行人：2417億美元, 17%其他：390億美元, 3%外國投資者：1830億美元,13%儲蓄協(xié)會：1345億美元,9%退休基金：312億美元, 2%房地產(chǎn)投資信托：135億美元, 1%人壽保險公司：1822億美元, 13%聯(lián)邦相關(guān)抵押貸款： 528億美元, 4%2022年 1月 4日星期二 179 167。監(jiān)控房地產(chǎn)資本流量的信息來源： ； ； 。 房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場 (A) 所有權(quán)形式 成立難易程度 籌集資金能力 管理 個人責任 所得稅待遇 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 解散 個人獨資 簡單，成本低 有限 靈活，獨立，可能不夠?qū)I(yè) 無限 單一 簡單，成本低 極容易 公共投資 簡單，成本低 有限，但好于個人獨資 依賴于所有者，可能難以管理 無限 單一 可能很難 可能困難 一般合伙 較容易 有限，但好于個人獨資 通常由指定合伙人管理 無限 單一 很難 相當簡單 有限合伙 較困難 ,成本較高 有限，但好于一般合伙 好，由一般合伙人或代理人管理 對有限合伙認為有限；對一般合伙人為無限 單一 一般合伙人：很難；有限合伙人：相對容易 可能很費時間而且占用所投入的資金 一般公司(C公司 ) 復雜，成本高 如果被緊密控制則沒有問題；如果是公共公司則依賴于投資 連續(xù)而且集中 有限 雙重 很容易 過程簡單，但需要股東的通過 S公司 復雜，成本高 有限，不適用于收益性房地產(chǎn) 取決于所有權(quán)的相對比例 有限 單一 受股東人數(shù)上限的妨礙 簡單但需要股東的通過 房地產(chǎn)投資信托 復雜，成本高 很好 集中，由顧問集團管理 有限 有限制的單一 很容易 復雜 2022年 1月 4日星期二 181 167。 – ◎調(diào)整銀行必須為其存款持有的儲備； – ◎調(diào)整保證金要求； – ◎調(diào)整銀行向美聯(lián)儲銀行借款時必須支付的利率（貼現(xiàn)率）； – ◎購買和出售政府證券（公開市場操作）。 金融理論：房地產(chǎn)融資決策基礎(chǔ) 167。 權(quán)益角度的融資 167。 還本付息能力 167。 房地產(chǎn)收益能力 :起點 衡量房地產(chǎn)收益能力的凈經(jīng)營收入 (NOI)是貸款人和權(quán)益投資者的收益來源。 融資決策：權(quán)益透視 使用債務(wù)資金的一個主要效益是它能通過杠桿效應(yīng)提高權(quán)益資本的回報；債務(wù)資金的使用還降低了任意給定項目所需的最小投資額；根據(jù)客戶（投資者）需要調(diào)整投資機會的靈活性，是債務(wù)融資的另一種效益。而且，在的情況下，如果項目的凈收入降低到還本付息金額以下，投資者將面臨著違約和贖取權(quán)的喪失。 貸款人角度的融資以及房地產(chǎn)價值估計 貸款人在進行貸款決策時要考察兩個基本的問題： (1)房地產(chǎn)作為貸款抵押物的充分性； (2)房地產(chǎn)收入流償還貸款的能力。 2022年 1月 4日星期二 188 167。 MC= 貸款數(shù)額 DS 2022年 1月 4日星期二 189 167。 金融創(chuàng)新 167。 房地產(chǎn)投資信托 167。 傳統(tǒng)的商用房地產(chǎn)投資者和貸款人 2022年 1月 4日星期二 191 167。然后，再尋找獨立承包商，來運作這些處于困境中的房地產(chǎn)。 2022年 1月 4日星期二 192 167。在 20世紀 60年代緩慢啟動之后， REIT在 20世紀 70年代初期迅速增長。 與機會基金的運作環(huán)境相同， REIT能使用個人投資者通過股票市場提供的資金，以低廉的價格購買房地產(chǎn)。 商業(yè)抵押貸款支持證券 商業(yè)抵押貸款支持證券（ CMBS）是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構(gòu)投資者出售。 2022年 1月 4日星期二 194 167。通過發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款，人壽保險公司避開了抵押貸款 REIT 在 20世紀 70年代和 Samp。 ◎ 短期房地產(chǎn)信貸市場同樣在變化。與僅提供建設(shè)貸款不同，大型商業(yè)銀行現(xiàn)在安排幾乎所有類型的房地產(chǎn)融資。 ◎ 湯姆 2022年 1月 4日星期二 195 167。 投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色 167。 投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色 167。 投資者特征含義 167。 投資者的目標與焦點 (A) 增長目標或存款目標，意味著一個相對長時間的范圍內(nèi)與投資無直接關(guān)系或向中等程度使用的現(xiàn)金流。 2022年 1月 4日星期二 198 167。 投資者特征含義 一個區(qū)分投資目標和投資限制的重要含義是指投資者是有特征的 —— 他們有不同的個人目標和生活方式，他們的不同點在于生活圈子和財富與收益的數(shù)量。 特征的另一個含義是對各種不同投資產(chǎn)品和投資工具的需求