【正文】 修工負責領導本部門工作，完善日常維修，保養(yǎng)工作，確保各小區(qū)物業(yè)服務工作正常運轉，人身設備安全。負責完善、指導和評估服務工作安排，使物業(yè)部的工作符合業(yè)主的要求，并達到最佳的滿意程度。負責各項工作和安全條例的執(zhí)行。負責各小區(qū)的設備運行及維修保養(yǎng)管理工作。負責指揮應付緊急事件，完成領導交辦的臨時任務。負責對新接管小區(qū)的相關工作。十、小區(qū)項目經理崗位職責 所屬部門：物業(yè)部直接上級：物業(yè)部經理直接下級：管理員、維修工、秩序維護員、保潔員、綠化員7：30—8：00在小區(qū)大門口值班。負責小區(qū)庫房的保管，完善手續(xù)，每月向會計匯報出入庫情況。負責安排、協(xié)調好維修人員的維修時間，檢查維修人員的維修情況，填好維修通知單及維修臺帳等。負責小區(qū)的自查、自檢，與有關人員一起做好房屋的驗收、復驗等工作。協(xié)調好小區(qū)居民與服務人員、警衛(wèi)人員、維修人員的關系，既要維護公司的形象，又要保護居民的合法權利和義務不受侵害，完成小區(qū)各項指標，給領導當好參謀。1每天對小區(qū)的日常管理工作進行檢查，及時發(fā)現問題、解決問題。1負責本小區(qū)的收費、成本控制工作。1每天認真填寫工作日志。十一、管理員崗位職責部門：物業(yè)部直接上級：小區(qū)項目經理 熟悉轄區(qū)樓宇結構、排列、單元戶數、管線路走向、各種設備開關位置，小區(qū)業(yè)主基本情況及各項費用收費標準與計算方法。 如小區(qū)內發(fā)生突發(fā)事件、應提前到場、維護秩序、并且掌握突發(fā)事件應急處理方法。 熱情接待業(yè)主和來訪客人，對業(yè)主（使用人）的投訴耐心解釋，并且及時處理。 做好相關費用的收繳工作。 負責裝修巡查、管理工作。①工程圖紙類別：土建、排水、電氣、消防、綠化機電等②住戶資料：住戶登記、裝修資料、驗房登記③住戶交接：房屋驗收、工程交接資料④房屋維修資料：巡查記錄、維修單、月度年度維修統(tǒng)計匯總⑤小區(qū)管理資料：規(guī)章制度、責任制、國家相關法律法規(guī)等負責打字復印并負責文件抄報熟悉小區(qū)情況及費用標準協(xié)助收費負責上級和外來文件整理登記、歸檔根據小區(qū)維修臺帳登記內容，負責催辦、回復、跟蹤負責小區(qū)鑰匙保管工作。努力提高工作技能，打破專業(yè)界限，做一名合格的多能維修工。負責處理緊急突發(fā)事件及設備故障。服從公司安排的工作崗位調動。負責打掃維修現場的清潔衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生。水、電、暖故障隨叫隨到，及時排除，做到疏通下水管道不過夜。1積極配合小區(qū)主管工作，配合維修、收費、成本控制等，并接受考核。十四、供暖部經理崗位職責所屬部門：供暖部直接上級：公司副經理直接下級：供暖站站長負責指導本部門工作，完善日常維修，保養(yǎng)工作，保障正常供暖，人身設備安全。3負責、完善、指導和評估服務工作安排，使供暖部的工作符合業(yè)主的要求，并達到最佳的滿意程度。負責各項工作和安全條例的執(zhí)行。負責值班人員的考勤和考核工作，并組織安排日常維修及日常工作分配。負責指揮應付緊急事件，完成領導交辦的臨時任務。負責成本控制。十五、供暖站長職責所屬部門：供暖部直接上級：供暖部經理直接下級：維修工、司爐工落實公司的各項規(guī)章制度，完成交給的各項工作任務。履行成本控制計劃，對成本控制的組織實施負全責。加強對鍋爐房內所有運轉設備及外管線設備的管理工作，及時掌握了解設備的運行狀況，巡視外線，及時發(fā)現各種不良隱患，做到預先處理，對因管理不到位、責任心不強造成的一切后果負全責。對采暖用戶室內溫度進行數據采集，使其采暖用戶滿意率達100%。定期召開會議，安排布置工作，做到班前有安排、班中有檢查、班后有小結。1充分調動職工的積極性，協(xié)調好職工之間的關系，對職工要加強社會主義公德和職業(yè)道德教育，培養(yǎng)良好的職工形象，維護集體利益和公司聲譽。1上級領導交給的其它工作。按照站計劃安排認真做好水暖設施的維修、保養(yǎng)工作和本站的零修、小修、中修、大修、及翻修工作，并保證修理質量，做到一次修理到位，不留后患。對暖氣、排水閥、截門，在試壓期間做到手勤、嘴勤、腳勤，管線跑水隨時排除，暖氣不熱時隨時解決。確保工作質量，努力做到維修不過夜，保證用戶正常供暖。上級領導安排的其它工作。按時上班，做到不遲到、不早退。在檢查維修線路中發(fā)現問題及時向領導匯報，不得私自處理。在施工當中千萬要先切斷電源，方能施工，做到安全第一，不得違規(guī)。鍋爐房在正常用電情況下，仍需隨時檢查，保證全部供電線路運轉正常，如人為出現事故，造成后果公司有權追究法律責任。完成上級領導安排的其他工作。制服外不得顯露個人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。管理人員上崗時必須穿皮鞋。講究個人衛(wèi)生，勤洗澡、勤換衣物、勤剪指甲。二、員工儀態(tài)規(guī)范面對業(yè)主（或客人）應隨時保持微笑，不準給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。不得東張西望或經?？幢恚牟辉谘?。在為業(yè)主服務時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。行走時不要勾肩搭背，與業(yè)主（或客人）相遇應靠邊而走，不得從二人中穿行，請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。三、員工工作規(guī)范公司員工必須按規(guī)定的時間上下班，不得擅離職守，不得遲到或早退。部門負責人可批準下屬人員一天以內的假期，一天以上假期必須由公司經理批準員工執(zhí)行各項工作時，須要有禮貌。外出工作時必須在辦公室黑板上注明外出時間、地點和事由，否則按曠工論處。不屬于自己職責范圍的，則立即通知有關人員處理解決。上崗時必須保持良好的精神狀態(tài)和高水準的工作效率，如上班時吊兒郎當、消極怠工或干與工作無關的事情，一律視作曠工。發(fā)生緊急情況時，員工獲悉情況后必須立即趕赴崗位而不得以任何理由推托，否則視為曠工。工作時不得隨地吐痰，亂丟雜物，不得當眾整理個人衣物、化妝等。1維護公司一切的設備設施、工作用具，定期保養(yǎng)并妥善保管，節(jié)約用水、用電，降低易耗品消耗，杜絕浪費，不準亂拿亂扔公物。1在公司不得占用電話與人聊天；家人、朋友有事來電，應從速簡潔結束通話?！?，如遇到節(jié)日需講祝福語，如：“新年好！”等。詢問來電人的目的，確定來電人身份及要求時要說：“請問您在哪里？/有什么可以幫助您的嗎？”。如來電人所找的人不在，應說：“對不起，他（她）現在不在這里，有什么事可以幫您嗎？”。如查詢應詳細給予解答，對待業(yè)主要耐心，言語要客氣文明。并注意：若業(yè)主投訴時不希望留下姓名和地址，要尊重業(yè)主意向，并在記錄中注明。如業(yè)主報修，應與業(yè)主約定具體上門時間，提請業(yè)主在家等候?！比缓笥靡恢皇治嬷犕?，交談完畢應向對方說：“對不起，讓您久等啦。（二）接待業(yè)主來訪規(guī)范業(yè)主（客人）上門時，員工應主動向其打招呼，開門時先問候說：“您好/早上好/新年好。不得自己坐著而讓業(yè)主（客人）站著交談。”然后迅速處理手頭上事務接待業(yè)主（客人）。與業(yè)主（客人）交談詳見《文明用語規(guī)范、行為規(guī)范》。并帶齊所需工具、材料、拖鞋和工作臺布。除特殊情況外，嚴禁大力敲打或撞擊業(yè)主門窗。并說明身份及來訪目的，即：“我是鵬志物業(yè)維修員，接到您的報修，公司安排我來為您服務，請問我能為您做點什么？”。進門時業(yè)主如說：“請進”時，應立即回答“謝謝”。未經業(yè)主許可不許在沙發(fā)上就座，不許接受業(yè)主敬煙。維修完畢后收拾維修現場，并使用文明用語叫業(yè)主進行驗收，即：“麻煩您，請檢查我剛剛為您修理的?！毕驑I(yè)主告辭時需申明：“如您再需要幫忙時請您撥打69625733即可，再見。與業(yè)主交談時要求按《文明用語規(guī)范》。第四章 成本控制管理一、成本控制內容：水、電、通信、辦公用品、保潔、維修材料，維修工時、人員成本、工程外包成本、管理費用等。(2)、小區(qū)項目經理應掌握本小區(qū)上年度的各項經營成本，并作出認真分析，制定相應的成本控制辦法。(4)、小區(qū)項目經理監(jiān)督物業(yè)人員節(jié)約用水，合理安排綠地澆水時間，降低綠化成本；嚴禁物業(yè)用水用于他人洗衣、洗車及施工等。(6)、控制電話費，無特殊情況禁止用辦公電話打私人電話，對小區(qū)實行電話費定額。(7)、各小區(qū)項目經理做好保潔用品用具的管理，做到充分利用，避免浪費，降低保潔成本。(9)、維修班長負責控制維修材料成本，在采購之前做好充分的市場尋價工作；監(jiān)督維修人員的維修效率及維修時間，降低維修成本。(11)、公司將定期對各部門的經營成本進行評價，評價結果將作為各部門主責人員的考核內容。第五章 合同管理有法人授權委托書的人員有權簽定授權范圍內的合同。工程外包合同的工程造價須以總公司工程造價部的預算為依據。負責人員對合同的執(zhí)行情況進行監(jiān)督，并做詳細記錄。負責部門應確保合同正常履行，不得因我方原因造成合同不能履行或不能完全履行。合同執(zhí)行過程中，要有相應的檢查記錄；施工驗收要提供相關圖紙資料、合格證等。第六章 客戶信息管理一、客戶檔案管理：建立詳細客戶檔案資料，包括：姓名、性別、年齡、家庭住址、工作單位、聯(lián)系電話、家庭成員等，并經常對檔案資料進行合適更新；對客戶反饋的信息進行詳細記錄，尤其是反映多次還未得到及時解決的問題，并及時上報相關責任人和公司經理。三、客戶信息篩選及處理：對客戶通過各種渠道反饋上來的信息進行詳細記錄；對反饋信息及時進行跟蹤落實；對反饋信息進行分類篩選并存檔；將篩選后的信息反饋到開發(fā)公司或相關單位。收集到的信息進行篩選存電子檔案，并及時上報公司經理。(5)、配合事故原因調查。三、救護常識物業(yè)管理人員、小區(qū)項目經理、秩序維護員等要求掌握一些基本救助常識，消防器材使用方法、燃氣安全常識、和相關法律常識。四、應急處理原則加強巡查預防為主，擴大宣傳提示為輔，出現事故積極解決，能力不到立即求救，減少損失仁愛互助。熟悉國家治安的相關法規(guī)和管理規(guī)定，保持與公安、消防機關的聯(lián)系，并接受具體指導。根據考核制度和辦法，對管理范圍進行考核。對公司財產（包括出租廠房等）的合理有效使用，以保證公司財產的保值、增值。根據規(guī)定收取管理和服務費用，保證園區(qū)物業(yè)管理的良性、可持續(xù)發(fā)展和應有的經濟效應。負責定期對小區(qū)進行全面檢查，填寫巡查記錄，組織檢修。