【正文】 修工負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部門工作，完善日常維修，保養(yǎng)工作，確保各小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，人身設(shè)備安全。負(fù)責(zé)完善、指導(dǎo)和評(píng)估服務(wù)工作安排，使物業(yè)部的工作符合業(yè)主的要求，并達(dá)到最佳的滿意程度。負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作和安全條例的執(zhí)行。負(fù)責(zé)各小區(qū)的設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)管理工作。負(fù)責(zé)指揮應(yīng)付緊急事件，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)任務(wù)。負(fù)責(zé)對(duì)新接管小區(qū)的相關(guān)工作。十、小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé) 所屬部門：物業(yè)部直接上級(jí)：物業(yè)部經(jīng)理直接下級(jí)：管理員、維修工、秩序維護(hù)員、保潔員、綠化員7：30—8：00在小區(qū)大門口值班。負(fù)責(zé)小區(qū)庫(kù)房的保管，完善手續(xù)，每月向會(huì)計(jì)匯報(bào)出入庫(kù)情況。負(fù)責(zé)安排、協(xié)調(diào)好維修人員的維修時(shí)間，檢查維修人員的維修情況，填好維修通知單及維修臺(tái)帳等。負(fù)責(zé)小區(qū)的自查、自檢，與有關(guān)人員一起做好房屋的驗(yàn)收、復(fù)驗(yàn)等工作。協(xié)調(diào)好小區(qū)居民與服務(wù)人員、警衛(wèi)人員、維修人員的關(guān)系，既要維護(hù)公司的形象，又要保護(hù)居民的合法權(quán)利和義務(wù)不受侵害，完成小區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)，給領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)好參謀。1每天對(duì)小區(qū)的日常管理工作進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。1負(fù)責(zé)本小區(qū)的收費(fèi)、成本控制工作。1每天認(rèn)真填寫工作日志。十一、管理員崗位職責(zé)部門：物業(yè)部直接上級(jí)：小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理 熟悉轄區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、排列、單元戶數(shù)、管線路走向、各種設(shè)備開(kāi)關(guān)位置，小區(qū)業(yè)主基本情況及各項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)算方法。 如小區(qū)內(nèi)發(fā)生突發(fā)事件、應(yīng)提前到場(chǎng)、維護(hù)秩序、并且掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法。 熱情接待業(yè)主和來(lái)訪客人，對(duì)業(yè)主（使用人）的投訴耐心解釋，并且及時(shí)處理。 做好相關(guān)費(fèi)用的收繳工作。 負(fù)責(zé)裝修巡查、管理工作。①工程圖紙類別：土建、排水、電氣、消防、綠化機(jī)電等②住戶資料：住戶登記、裝修資料、驗(yàn)房登記③住戶交接：房屋驗(yàn)收、工程交接資料④房屋維修資料：巡查記錄、維修單、月度年度維修統(tǒng)計(jì)匯總⑤小區(qū)管理資料：規(guī)章制度、責(zé)任制、國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)等負(fù)責(zé)打字復(fù)印并負(fù)責(zé)文件抄報(bào)熟悉小區(qū)情況及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助收費(fèi)負(fù)責(zé)上級(jí)和外來(lái)文件整理登記、歸檔根據(jù)小區(qū)維修臺(tái)帳登記內(nèi)容，負(fù)責(zé)催辦、回復(fù)、跟蹤負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙保管工作。努力提高工作技能，打破專業(yè)界限，做一名合格的多能維修工。負(fù)責(zé)處理緊急突發(fā)事件及設(shè)備故障。服從公司安排的工作崗位調(diào)動(dòng)。負(fù)責(zé)打掃維修現(xiàn)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生。水、電、暖故障隨叫隨到，及時(shí)排除，做到疏通下水管道不過(guò)夜。1積極配合小區(qū)主管工作，配合維修、收費(fèi)、成本控制等，并接受考核。十四、供暖部經(jīng)理崗位職責(zé)所屬部門：供暖部直接上級(jí)：公司副經(jīng)理直接下級(jí)：供暖站站長(zhǎng)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本部門工作，完善日常維修，保養(yǎng)工作，保障正常供暖，人身設(shè)備安全。3負(fù)責(zé)、完善、指導(dǎo)和評(píng)估服務(wù)工作安排，使供暖部的工作符合業(yè)主的要求，并達(dá)到最佳的滿意程度。負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作和安全條例的執(zhí)行。負(fù)責(zé)值班人員的考勤和考核工作，并組織安排日常維修及日常工作分配。負(fù)責(zé)指揮應(yīng)付緊急事件，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)任務(wù)。負(fù)責(zé)成本控制。十五、供暖站長(zhǎng)職責(zé)所屬部門：供暖部直接上級(jí)：供暖部經(jīng)理直接下級(jí)：維修工、司爐工落實(shí)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，完成交給的各項(xiàng)工作任務(wù)。履行成本控制計(jì)劃，對(duì)成本控制的組織實(shí)施負(fù)全責(zé)。加強(qiáng)對(duì)鍋爐房?jī)?nèi)所有運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備及外管線設(shè)備的管理工作，及時(shí)掌握了解設(shè)備的運(yùn)行狀況，巡視外線，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種不良隱患，做到預(yù)先處理，對(duì)因管理不到位、責(zé)任心不強(qiáng)造成的一切后果負(fù)全責(zé)。對(duì)采暖用戶室內(nèi)溫度進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，使其采暖用戶滿意率達(dá)100%。定期召開(kāi)會(huì)議，安排布置工作，做到班前有安排、班中有檢查、班后有小結(jié)。1充分調(diào)動(dòng)職工的積極性，協(xié)調(diào)好職工之間的關(guān)系，對(duì)職工要加強(qiáng)社會(huì)主義公德和職業(yè)道德教育，培養(yǎng)良好的職工形象，維護(hù)集體利益和公司聲譽(yù)。1上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。按照站計(jì)劃安排認(rèn)真做好水暖設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作和本站的零修、小修、中修、大修、及翻修工作，并保證修理質(zhì)量，做到一次修理到位，不留后患。對(duì)暖氣、排水閥、截門，在試壓期間做到手勤、嘴勤、腳勤，管線跑水隨時(shí)排除，暖氣不熱時(shí)隨時(shí)解決。確保工作質(zhì)量，努力做到維修不過(guò)夜，保證用戶正常供暖。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。按時(shí)上班，做到不遲到、不早退。在檢查維修線路中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，不得私自處理。在施工當(dāng)中千萬(wàn)要先切斷電源，方能施工，做到安全第一，不得違規(guī)。鍋爐房在正常用電情況下，仍需隨時(shí)檢查，保證全部供電線路運(yùn)轉(zhuǎn)正常，如人為出現(xiàn)事故，造成后果公司有權(quán)追究法律責(zé)任。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。制服外不得顯露個(gè)人衣物和物品，制服口袋不要裝過(guò)大的物品以免鼓起。管理人員上崗時(shí)必須穿皮鞋。講究個(gè)人衛(wèi)生，勤洗澡、勤換衣物、勤剪指甲。二、員工儀態(tài)規(guī)范面對(duì)業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時(shí)保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。不得東張西望或經(jīng)常看表，心不在焉。在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。行走時(shí)不要勾肩搭背，與業(yè)主（或客人）相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿行，請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。三、員工工作規(guī)范公司員工必須按規(guī)定的時(shí)間上下班，不得擅離職守，不得遲到或早退。部門負(fù)責(zé)人可批準(zhǔn)下屬人員一天以內(nèi)的假期，一天以上假期必須由公司經(jīng)理批準(zhǔn)員工執(zhí)行各項(xiàng)工作時(shí)，須要有禮貌。外出工作時(shí)必須在辦公室黑板上注明外出時(shí)間、地點(diǎn)和事由，否則按曠工論處。不屬于自己職責(zé)范圍的，則立即通知有關(guān)人員處理解決。上崗時(shí)必須保持良好的精神狀態(tài)和高水準(zhǔn)的工作效率，如上班時(shí)吊兒郎當(dāng)、消極怠工或干與工作無(wú)關(guān)的事情，一律視作曠工。發(fā)生緊急情況時(shí)，員工獲悉情況后必須立即趕赴崗位而不得以任何理由推托，否則視為曠工。工作時(shí)不得隨地吐痰，亂丟雜物，不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物、化妝等。1維護(hù)公司一切的設(shè)備設(shè)施、工作用具，定期保養(yǎng)并妥善保管，節(jié)約用水、用電，降低易耗品消耗，杜絕浪費(fèi)，不準(zhǔn)亂拿亂扔公物。1在公司不得占用電話與人聊天；家人、朋友有事來(lái)電，應(yīng)從速簡(jiǎn)潔結(jié)束通話。”，如遇到節(jié)日需講祝福語(yǔ)，如：“新年好！”等。詢問(wèn)來(lái)電人的目的，確定來(lái)電人身份及要求時(shí)要說(shuō)：“請(qǐng)問(wèn)您在哪里？/有什么可以幫助您的嗎？”。如來(lái)電人所找的人不在，應(yīng)說(shuō)：“對(duì)不起，他（她）現(xiàn)在不在這里，有什么事可以幫您嗎？”。如查詢應(yīng)詳細(xì)給予解答，對(duì)待業(yè)主要耐心，言語(yǔ)要客氣文明。并注意：若業(yè)主投訴時(shí)不希望留下姓名和地址，要尊重業(yè)主意向，并在記錄中注明。如業(yè)主報(bào)修，應(yīng)與業(yè)主約定具體上門時(shí)間，提請(qǐng)業(yè)主在家等候?！比缓笥靡恢皇治嬷?tīng)筒，交談完畢應(yīng)向?qū)Ψ秸f(shuō)：“對(duì)不起，讓您久等啦。（二）接待業(yè)主來(lái)訪規(guī)范業(yè)主（客人）上門時(shí)，員工應(yīng)主動(dòng)向其打招呼，開(kāi)門時(shí)先問(wèn)候說(shuō)：“您好/早上好/新年好。不得自己坐著而讓業(yè)主（客人）站著交談。”然后迅速處理手頭上事務(wù)接待業(yè)主（客人）。與業(yè)主（客人）交談詳見(jiàn)《文明用語(yǔ)規(guī)范、行為規(guī)范》。并帶齊所需工具、材料、拖鞋和工作臺(tái)布。除特殊情況外，嚴(yán)禁大力敲打或撞擊業(yè)主門窗。并說(shuō)明身份及來(lái)訪目的，即：“我是鵬志物業(yè)維修員，接到您的報(bào)修，公司安排我來(lái)為您服務(wù)，請(qǐng)問(wèn)我能為您做點(diǎn)什么？”。進(jìn)門時(shí)業(yè)主如說(shuō)：“請(qǐng)進(jìn)”時(shí)，應(yīng)立即回答“謝謝”。未經(jīng)業(yè)主許可不許在沙發(fā)上就座，不許接受業(yè)主敬煙。維修完畢后收拾維修現(xiàn)場(chǎng)，并使用文明用語(yǔ)叫業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收，即：“麻煩您，請(qǐng)檢查我剛剛為您修理的。”向業(yè)主告辭時(shí)需申明：“如您再需要幫忙時(shí)請(qǐng)您撥打69625733即可，再見(jiàn)。與業(yè)主交談時(shí)要求按《文明用語(yǔ)規(guī)范》。第四章 成本控制管理一、成本控制內(nèi)容：水、電、通信、辦公用品、保潔、維修材料，維修工時(shí)、人員成本、工程外包成本、管理費(fèi)用等。(2)、小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)掌握本小區(qū)上年度的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本，并作出認(rèn)真分析，制定相應(yīng)的成本控制辦法。(4)、小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督物業(yè)人員節(jié)約用水，合理安排綠地澆水時(shí)間，降低綠化成本；嚴(yán)禁物業(yè)用水用于他人洗衣、洗車及施工等。(6)、控制電話費(fèi)，無(wú)特殊情況禁止用辦公電話打私人電話，對(duì)小區(qū)實(shí)行電話費(fèi)定額。(7)、各小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理做好保潔用品用具的管理，做到充分利用，避免浪費(fèi)，降低保潔成本。(9)、維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)控制維修材料成本，在采購(gòu)之前做好充分的市場(chǎng)尋價(jià)工作；監(jiān)督維修人員的維修效率及維修時(shí)間，降低維修成本。(11)、公司將定期對(duì)各部門的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果將作為各部門主責(zé)人員的考核內(nèi)容。第五章 合同管理有法人授權(quán)委托書的人員有權(quán)簽定授權(quán)范圍內(nèi)的合同。工程外包合同的工程造價(jià)須以總公司工程造價(jià)部的預(yù)算為依據(jù)。負(fù)責(zé)人員對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，并做詳細(xì)記錄。負(fù)責(zé)部門應(yīng)確保合同正常履行，不得因我方原因造成合同不能履行或不能完全履行。合同執(zhí)行過(guò)程中，要有相應(yīng)的檢查記錄；施工驗(yàn)收要提供相關(guān)圖紙資料、合格證等。第六章 客戶信息管理一、客戶檔案管理：建立詳細(xì)客戶檔案資料，包括：姓名、性別、年齡、家庭住址、工作單位、聯(lián)系電話、家庭成員等，并經(jīng)常對(duì)檔案資料進(jìn)行合適更新；對(duì)客戶反饋的信息進(jìn)行詳細(xì)記錄，尤其是反映多次還未得到及時(shí)解決的問(wèn)題，并及時(shí)上報(bào)相關(guān)責(zé)任人和公司經(jīng)理。三、客戶信息篩選及處理：對(duì)客戶通過(guò)各種渠道反饋上來(lái)的信息進(jìn)行詳細(xì)記錄；對(duì)反饋信息及時(shí)進(jìn)行跟蹤落實(shí)；對(duì)反饋信息進(jìn)行分類篩選并存檔；將篩選后的信息反饋到開(kāi)發(fā)公司或相關(guān)單位。收集到的信息進(jìn)行篩選存電子檔案，并及時(shí)上報(bào)公司經(jīng)理。(5)、配合事故原因調(diào)查。三、救護(hù)常識(shí)物業(yè)管理人員、小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理、秩序維護(hù)員等要求掌握一些基本救助常識(shí)，消防器材使用方法、燃?xì)獍踩ＷR(shí)、和相關(guān)法律常識(shí)。四、應(yīng)急處理原則加強(qiáng)巡查預(yù)防為主，擴(kuò)大宣傳提示為輔，出現(xiàn)事故積極解決，能力不到立即求救，減少損失仁愛(ài)互助。熟悉國(guó)家治安的相關(guān)法規(guī)和管理規(guī)定，保持與公安、消防機(jī)關(guān)的聯(lián)系，并接受具體指導(dǎo)。根據(jù)考核制度和辦法，對(duì)管理范圍進(jìn)行考核。對(duì)公司財(cái)產(chǎn)（包括出租廠房等）的合理有效使用，以保證公司財(cái)產(chǎn)的保值、增值。根據(jù)規(guī)定收取管理和服務(wù)費(fèi)用，保證園區(qū)物業(yè)管理的良性、可持續(xù)發(fā)展和應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。負(fù)責(zé)定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面檢查，填寫巡查記錄，組織檢修。