【正文】 )轉(zhuǎn)手交易的，普通住房銷售時(shí)可獲免征營業(yè)稅的優(yōu)惠，而非普通住房則按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。（二）重慶市政策實(shí)施細(xì)則重慶市政府出臺(tái)“11項(xiàng)”措施 規(guī)范房市穩(wěn)定房價(jià)措施一 正確把握我市房地產(chǎn)市場形勢措施二 強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)措施三 嚴(yán)格土地管理，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度措施四 嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為措施五 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管措施六 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)措施七 全面落實(shí)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求措施八 合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，促進(jìn)市場供需協(xié)調(diào)措施九 控制拆遷規(guī)模，防止城鎮(zhèn)建設(shè)盲目拆遷帶來的被動(dòng)局面措施十 完善市場信息披露制度措施十一 正確引導(dǎo)市場心理預(yù)期2005年6月1日，重慶市政府發(fā)文公布了包括改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度等在內(nèi)的11項(xiàng)措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 一年不動(dòng)工將征收閑置費(fèi) 要在土地出讓公告和合同中明確開發(fā)與竣工的條件、時(shí)間及違約責(zé)任，并建立房地產(chǎn)開發(fā)用地跟蹤監(jiān)管制度；主城區(qū)500畝以上的大宗土地供應(yīng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后再出讓；對上一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到50%的，不供應(yīng)下一個(gè)項(xiàng)目用地。 嚴(yán)查違法違規(guī)銷售行為 　　市、區(qū)縣(自治縣、市)國土房管部門要會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)國家有關(guān)法律和我市已制定的房地產(chǎn)法規(guī)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)采取“內(nèi)部認(rèn)購”、“發(fā)會(huì)員卡”方式，對違規(guī)“放號”炒作等違法違規(guī)行為，加大監(jiān)管處置力度。對虛構(gòu)交易合同，發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價(jià)以及不履行開工和竣工時(shí)間等行為，主管部門要公開曝光，并依法嚴(yán)肅查處。在預(yù)購人取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)交易、權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，權(quán)屬登記機(jī)關(guān)也不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。自2005年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通商品住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。更多的是在無形中對老百姓產(chǎn)生心理影響。 新政心理影響時(shí)間不會(huì)很長，房產(chǎn)新政不但對老百姓是個(gè)考驗(yàn)，同樣對開發(fā)商也是個(gè)考驗(yàn)，有責(zé)任的地產(chǎn)商肯定會(huì)站在對社會(huì)、市場負(fù)責(zé)任的立場上來面對這個(gè)現(xiàn)狀。5月11日，建設(shè)部、國家發(fā)改委等中央七部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》，直指當(dāng)前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲過快的問題，打擊房產(chǎn)投機(jī)。有媒體開始猜測或預(yù)測房價(jià)要降，導(dǎo)致并非投機(jī)而是有能力購房而現(xiàn)在也開始持幣觀望了。不過這只是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象，不會(huì)持續(xù)太長時(shí)間。 國家政策出臺(tái)的目的是為了抑制房價(jià)，打擊在房地產(chǎn)行業(yè)人為抬高房價(jià)的投機(jī)行為，這對某些投資型的樓盤會(huì)產(chǎn)生一定的影響。新盤供應(yīng)量減少，均價(jià)回調(diào)2005年1月~11月重慶住宅均價(jià)走勢圖2005年1月~11月重慶新增供應(yīng)總量走勢圖據(jù)本部數(shù)據(jù)顯示，2005年6月主城區(qū)住宅供應(yīng)均價(jià)（按套內(nèi)面積計(jì)算）3351元/平方米，％。截至今年8月，全市住宅銷售均價(jià)所有回暖，2005年8月全市商品房住宅銷售均值均價(jià)3382元/平方米，％。同時(shí)，隨著部分蓄水以久的中高端住宅項(xiàng)目及高端別墅項(xiàng)目的入市，其均價(jià)將會(huì)帶動(dòng)整體市場均價(jià)的上揚(yáng)。報(bào)紙媒體樓盤廣告投放量減少2005年1月~10月廣告投放走勢圖（版面）自2005年5月七部委新政出臺(tái)之后，全市樓盤報(bào)媒廣告投放量驟然減少，％。通過兩個(gè)月的調(diào)整期，到8月份報(bào)紙媒體廣告投放逐步回升表明市場放量增加，逐漸走入低谷期，同時(shí)整體市場也逐步恢復(fù)，無論是需求市場還是供應(yīng)市場都在好轉(zhuǎn)，只要政府不進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策，今年的系列新政對市場造成的影響會(huì)在今年底明年初趨于淡化，市場將歸于平穩(wěn)，需求市場將歸于理性，營銷將回歸于項(xiàng)目本身的產(chǎn)品力。隨著人們越來越注重產(chǎn)品以及這種推廣、銷售模式的泛化、人們對這種營銷模式的麻木，很多開發(fā)商都將在推廣、銷售方式上進(jìn)行創(chuàng)新，采取一種更有針對性、更有效的營銷模式，比如投入額度及投放媒體的改變，采取直銷模式、活動(dòng)營銷模式等?，F(xiàn)階段對營銷提出幾點(diǎn)建議：其一：放穩(wěn)心態(tài)，不宜繼續(xù)盲目追高價(jià)格，追求利潤，以平緩的市場價(jià)格以取得市場去化為主；其二：強(qiáng)化營銷策劃，以務(wù)實(shí)的銷售手法贏取消費(fèi)者關(guān)注，少做概念的炒作，專注于提升產(chǎn)品的性價(jià)比，；其三：關(guān)注市場變化，擇機(jī)選擇開盤時(shí)間、推案規(guī)模，目前不宜一次性大體量上市；其四：開發(fā)商要以平和心態(tài)接受樓盤銷售周期變長的景況，對銷售周期應(yīng)有一個(gè)充分時(shí)間段的預(yù)測，；其五：在開發(fā)產(chǎn)品方面盡量規(guī)避“純投資”類產(chǎn)品。對發(fā)展商和代理商來說2005年既定計(jì)劃完成的機(jī)會(huì)相對渺小，由于在2004年年底和2005年年初的市場表現(xiàn)都非常樂觀，此次調(diào)控超過各個(gè)公司對市場變化的心理預(yù)期，各個(gè)公司的2005新年目標(biāo)計(jì)劃中都非常樂觀。無論是銷售面積還是銷售金額都將出現(xiàn)一個(gè)巨大的差額。從現(xiàn)有出臺(tái)的政策力度來看，政策調(diào)控年會(huì)經(jīng)歷一個(gè)較長期的、漸進(jìn)的調(diào)控過程，使房價(jià)逐步回落。附錄（一）近年來國家宏觀調(diào)控政策一覽房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控方面法令內(nèi)容日期發(fā)布單位《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(第18號令)國家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)定位為拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展03年8月12日國務(wù)院《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》04年5月13日建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部和人民銀行《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》05年年3月26日國務(wù)院《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)整的八條措施》05年4月27日國務(wù)院物業(yè)管理方面法令內(nèi)容日期發(fā)布單位首部《物業(yè)管理?xiàng)l例》03年6月國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通知》物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從04年10月1日起實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)04年7月底國家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)稅開征相關(guān)問題05年第二季度國務(wù)院金融信貸方面法令內(nèi)容日期發(fā)布單位《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā)［2003］121號)2003年6月5日國務(wù)院《提高存款準(zhǔn)備金率的通知》，即存款準(zhǔn)備金率由7％％04年4月25日中國人民銀行提高項(xiàng)目資本金比例通知房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)項(xiàng)目資本金20%提高到35% 04年4月27日國家發(fā)改委、建設(shè)部上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮，%%，%%。 中國人民銀行個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則05年3月17日中國人民銀行土地政策法令內(nèi)容日期發(fā)布單位11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》02年5月9日 國土資源部《關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》撤并整合各類開發(fā)區(qū)2046個(gè)03年2月18日國土資源部、國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備體系04年3月30日國土資源部、監(jiān)察部《農(nóng)用地暫停轉(zhuǎn)為建設(shè)用地》半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批04年4月28日國務(wù)院《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知》全國國土部門將以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，到2005年3月31日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查04年12月2日國土資源部重慶市房地產(chǎn)市場分析篇2004年重慶房地產(chǎn)市場2004年重慶商品房住宅市場2004年，重慶住宅市場在“漲聲”中度過，供需兩旺的局面保持了大半個(gè)年頭。單就各區(qū)數(shù)據(jù)來看，九龍坡區(qū)2004年的新增個(gè)案數(shù)量及新增體量都居全市之首，占全市新增供應(yīng)量的22％。如果說2003年“輕軌效應(yīng)”的最大贏家是大渡口樓市，那么在2004年則是老工業(yè)基地——九龍坡。/ 供應(yīng)價(jià)格重慶市2004年全年在售住宅（不含別墅）銷售均價(jià)走勢圖： 本部對重慶市主城8大區(qū)域進(jìn)行全年的市場跟蹤，取得各區(qū)域在售住宅（不含別墅）銷售均價(jià)（按套內(nèi)面積計(jì)算），從而計(jì)算出重慶市全年在售住宅銷售均價(jià)為2986元/平方米。%。而進(jìn)入下半年后，各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策相繼實(shí)施，房地產(chǎn)市場進(jìn)入政策適應(yīng)及調(diào)整期，各類投資、投機(jī)行為減少，致使全市價(jià)格增幅趨于平緩，%。渝中、江北、渝北三區(qū)均價(jià)與其他幾區(qū)明顯拉開，500—1000元的價(jià)格差距劃分了整個(gè)市場格局。但從市場供應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格來看，西部的產(chǎn)品更為大眾化，客層也更為廣泛。在嘉陵江以北，大批資金雄厚的大型外地開發(fā)商紛紛安營扎寨，躊躇滿志……試問，在重慶的人均GDP尚不足以支撐眾多高檔高價(jià)盤的時(shí)候，作為“富人區(qū)”的北部樓市大規(guī)模擴(kuò)張靠誰來買單？可以預(yù)見，2005年以產(chǎn)品價(jià)格劃分區(qū)域之間產(chǎn)品形態(tài)/客層差異的格局將更為明顯。戶型不是一種可以將就的東西，個(gè)人對戶型的要求也是各不相同，有的人特別鐘情于坐在陽臺(tái)的藤椅上泡一壺咖啡翻翻雜志這樣的生活，因此會(huì)特別留意采光和景觀俱佳的大陽臺(tái)?！叭纸橙?，七分主人”，對戶型的要求，不僅是開發(fā)商同時(shí)也是購房者的需求。相反，這是市場最理性的回歸與反思。著眼細(xì)部是今后市場的一大特色。不難看出目前重慶市場仍然以傳統(tǒng)的三大戶型做為供應(yīng)主體，%。其發(fā)展和變化與民眾的生活息息相關(guān)。產(chǎn)品類型也異常豐富，從二十平方米的小戶型到近千平方米的超大戶型，從四、五層的花園住宅到超百米高層住宅，應(yīng)有盡有。小戶型求新求變，成為市場熱點(diǎn)小戶型自從在市場上出現(xiàn)以后一度是處于不溫不火的局面。早期小戶型給人的感覺，除了面積小以外，就并無其它的特點(diǎn)和個(gè)性了，更談不上亮點(diǎn)，反而由于其使用功能的不合理（許多小戶型項(xiàng)目甚至沒有廚房），給人以品質(zhì)低下的印象。其中也有一些項(xiàng)目因在宣傳策劃上的成功而取得了不俗的銷售業(yè)績。如：一城新界、建工新康橋、鉆石年代等。其購買者主要是一些剛剛參加工作的年青人和從外地進(jìn)入大城市的打工一族。再次是社會(huì)上單身貴族，丁克家庭越來越多，也未必會(huì)盲目追求大戶型。所以，提高產(chǎn)品的居住品質(zhì)，并深層挖掘其個(gè)性特征，是使小戶型項(xiàng)目真正成為房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一大類型并長久地占有相應(yīng)的市場份額，是開發(fā)設(shè)計(jì)界應(yīng)重點(diǎn)解決的問題。其中原因既有銷售策略的考慮，也有擴(kuò)大客戶群體的目的，但數(shù)量較少。兩種不同階層業(yè)主之間都有尷尬，難以產(chǎn)生融洽的社區(qū)氛圍和統(tǒng)一的社區(qū)文化。所以小戶型產(chǎn)品不應(yīng)只是拾遺補(bǔ)缺，而應(yīng)用為項(xiàng)目策劃定位時(shí)的主要產(chǎn)品考慮，才能形成一個(gè)真正意義上的小戶型樓盤。小戶型說到本質(zhì)上仍然是以供人們居住為主，它并不是辦公室或酒店。很多小戶型沒有廚房，沒有廳或沒有居室，看起來更象一個(gè)酒店標(biāo)準(zhǔn)間或一間辦公室，縱使做到了精裝修，但在管理服務(wù)與配套設(shè)施方面還不如普通的酒店。在采光、通風(fēng)等方面更存在著嚴(yán)重的不健康隱患。面積標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)地有所放松。如駿逸江南，~，并做到了明廚明衛(wèi)，更是設(shè)計(jì)有陽光陽臺(tái)和生活陽臺(tái)以滿足居家需求。此外，很多小戶型項(xiàng)目也更重視社區(qū)園林景觀和各種服務(wù)配套設(shè)施的完善，并且在這方面并不亞于某些高檔樓盤。仔細(xì)回想重慶九十年代以前的住宅，大多在70平方米以下，以現(xiàn)在的觀點(diǎn)來看，恐怕都屬于小戶型，但其居住品質(zhì)和近來經(jīng)過改良的小戶型相比還是有相當(dāng)差距的，這樣的產(chǎn)品至今在重慶市內(nèi)住宅中還占有很大的比例。因此，小戶型作為一種住宅產(chǎn)品類型將會(huì)在重慶這樣的超大型城市中存在相當(dāng)長一段時(shí)間，其生命力不容置疑。正因?yàn)槿绱?，許多多層住宅樓盤甚至高層住宅常常被開發(fā)商冠以花園的名頭以凸現(xiàn)其檔次。雖然從學(xué)術(shù)角度來說，并無花園住宅這一特殊稱謂，其出現(xiàn)大概是廣告媒體宣傳的產(chǎn)物。因此大致可以這樣認(rèn)為，花園住宅就是將社區(qū)及庭院園林景觀和住宅緊密有機(jī)結(jié)合而產(chǎn)生的住宅產(chǎn)品，通常為多層或低層。是花園和住宅的整體性設(shè)計(jì)，而不是二者的簡單疊加。大多數(shù)花園住宅項(xiàng)目其住宅本身和普通產(chǎn)品相比也無特別之處。更有一些項(xiàng)目，因?yàn)榭拷粭l河流，或周邊有城市公園、綠地、或用地內(nèi)有幾棵原生樹木，便被稱為花園住宅，而大肆渲染。這也必然影響到花園住宅的最終品質(zhì)。因此花園住宅是園林景觀向建筑滲透，從平面向立體延伸，同時(shí)建筑又向室外空間擴(kuò)展而產(chǎn)生的具有豐富的視覺效果和空間變化的住宅產(chǎn)品，在某些方面，其追求的是別墅的品質(zhì)特征就是最大限度地促進(jìn)人與自然的交流，不能依靠單純的追求住宅單體設(shè)計(jì)或園林景觀設(shè)計(jì)，不然花園住宅將會(huì)逐漸被湮沒在普通住宅之中，其名稱的特殊意義也不復(fù)存在。其在室內(nèi)外景觀及空間的融合方面有了明顯的進(jìn)步。這些花園住宅在創(chuàng)造了豐富的室內(nèi)外景觀的同時(shí)更形成積極融洽的社區(qū)交流氛圍。并爭相在這方面尋求賣點(diǎn)、亮點(diǎn)。雖然其中有些項(xiàng)目走得過于極端，并經(jīng)過使用后證明空間的變化反而在一定程度上影響了居住的舒適性、并造成一些面積的浪費(fèi)。追求室內(nèi)外空間的豐富變化本身無可指責(zé)，其不僅能為人們創(chuàng)造更有生活情趣的居住空間，還能改善城市景觀風(fēng)貌。在室內(nèi)外空間的變化方面，近年來重慶樓市也涌現(xiàn)出一些較為成功的項(xiàng)目。而上下層之間極具格調(diào)和情趣的個(gè)性化扶梯，在完成居室動(dòng)靜過渡的同時(shí)，更增加空間層次可分可合的趣味性，和空間的通透性、開放性、互動(dòng)性，無論您拾級而上或者信步而下，每次是不同的體驗(yàn)與享受。至于配套設(shè)施，在開發(fā)商看來，是能少則少，盡量將其交給政府公用事業(yè)部門來做。建設(shè)之初對底商的經(jīng)營模式、經(jīng)營類型和范圍沒有任何限定，飯館、發(fā)廊、歌廳自發(fā)地混雜其間，產(chǎn)生大量的噪聲、廢氣污染