【正文】 總戶數(shù)： 1064戶 建筑形態(tài)： 別墅、電梯公寓 規(guī)劃用途： 普通住宅 銷售價(jià)格： 起價(jià)： 3180元 /㎡ 均價(jià)： 3500元 /㎡ 戶型面積： 兩居室戶型： D1 D12型戶型 建筑面積 : 83㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) D2 D22型戶型 建筑面積 : 84㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 三居室戶型： A A1型戶型 建筑面積： 132㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C12型戶型 建筑面積 : 105㎡ 3室 2廳 1衛(wèi) B12型戶型 建筑面積 : 122㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) B3 B3 B4 B42 建筑面積 : 119㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) B2 B22型戶型 建筑面積 : 121㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) B1 B12型戶型 建筑面積 : 117㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C3 C32型戶型 建筑面積 : 102㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C2 C22型戶型 建筑面積 : 101㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) C1 C12型戶型 建筑面積 : 99㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 清水房標(biāo)準(zhǔn) 交房時(shí)間： 2020 年年初 銷售情況： 別墅已基本售 罄，電梯公寓已開盤部分僅有少量剩余。目前推出電梯公寓，其高層闊景電梯洋房戶型的主力戶型面積在 88㎡～ 138㎡，并帶有入戶花園與生活陽臺。 第四節(jié) 市場需求及消費(fèi)者分析 一、 購置新房情有獨(dú)鐘 經(jīng)過對該區(qū)域目標(biāo)購房人群調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占 76％；二手房占 13％，尚未決定占11％，主要以選購新房為主。 76%13%11%新房二手房尚未決定 二、自用為主導(dǎo) 購房用途的選擇中，自住占 75％，投資占 23％，其他占 2％。 75%23%2%自住投資其他 三、潛在需求旺盛 以計(jì)劃購房時(shí)間來分析：計(jì)劃最近購買的占 47％，半年以后占 27％，一年以后占 17％，兩年以后占 9％。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在 7090平米占比較大的比例，也有部分希望 90110平米和 110130平米以下。整體選擇面積的中位數(shù) M0=104平米； 六、按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。 七、環(huán)境因素很重要 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。 購房者的年齡段主要集中在 3035歲之間，占 32%；其次是 2529歲之間，占 31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。 戰(zhàn)略上看，項(xiàng)目的競爭戰(zhàn)略應(yīng)立足于“攻心為上， 攻城為下”，要脫穎而出，就要擊中消費(fèi)者的心，在其心中占據(jù)陣地，營銷即溝通，占據(jù)消費(fèi)者的心靈，是營銷的終極戰(zhàn)場。 二、把握市場需求，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。 三、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動 在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。 四、體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念 面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。通過融 合項(xiàng)目“以人為本”的經(jīng)營理念，可以把握更多潛在客戶，打動他們的心，促進(jìn)成交。通過對項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 第六節(jié) 項(xiàng)目整體定位分析 一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) 地產(chǎn)項(xiàng) 目的定位是基于： 項(xiàng)目地塊決定的地塊適宜建造的建筑功能； 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間； 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。具體如下表： 影響因素 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅別墅 中高檔住宅附加說明 A、對公共交通的依賴性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū) B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱 不宜臨貨運(yùn)交通、高壓線等 C、對大氣環(huán)境的要求 低 不高 高 很高 不宜臨近污染性工廠、鬧市 D、對小區(qū)配套要求 高 很高 較弱 弱 不宜商場上加住宅 E、對周邊自然及人文景觀要求 低 一般 高 很高 F、小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 高水準(zhǔn)物業(yè)管理公司 G、建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 質(zhì)量優(yōu)良；材料高檔 H、容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 低密度；高綠化率 I、對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 會所等康體設(shè)施配套齊全 J、景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然；稀缺景 注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會在其后有爭對性的對本項(xiàng)目進(jìn)行分析，并由此而 對整體定位提出合理的建議。 三、市場定位（開發(fā)檔次） 主要競 爭對手的物業(yè)檔次及物業(yè)類型 樓盤名稱 物業(yè)類型 物業(yè)檔次 仁和朗潤園 電梯公寓 中檔產(chǎn)品 起價(jià)： 3750 元 /㎡ 均價(jià)： 4000元 /㎡ 珠江國際花園 電梯公寓、酒店式公寓 中高檔物業(yè) 均價(jià)： 42004800元 /㎡ 西花汀 電梯公寓 中檔物業(yè) 起價(jià)： 3350 元 /M178。 泰基?花溪谷 別墅、高電梯公寓 中高檔物業(yè) 均價(jià)： 50006000元 /㎡（別墅） 邊城?香格里 電梯公寓、疊院洋房 中高檔物業(yè) 均價(jià)： 4680 元 /㎡ 香瑞湖香草國際 別墅、電梯公寓 中檔物業(yè) 起價(jià)： 3180 元 /㎡ 均價(jià)： 3500 元 /㎡ 通過 以上所列周邊圍繞本項(xiàng)目的物業(yè)檔次、價(jià)位情況，可以發(fā)現(xiàn)競爭樓盤大多屬于中檔樓房地產(chǎn) E網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 盤。 （ 2）邊城?香格里，它 將是本項(xiàng)目的最大競爭對手，距離本項(xiàng)目較近，地段較佳，更靠近光華大道。 （ 3）萬科 本項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目位置處在光華大道板塊內(nèi)，位于光華大道與溫泉大道交界的點(diǎn)。春天大道、萬科 光華大道板塊已被人們譽(yù)為最具投資與居住的板塊。據(jù)調(diào)查：接受 4200－ 5000 元 /m178。而在關(guān)于品牌的聯(lián)想延伸調(diào)查中，由品牌聯(lián)想最多的選項(xiàng)分別是：高品質(zhì)的房子、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、不擔(dān)心有購房矛盾、有實(shí)力值得信賴。因此，要打的是一場 突圍戰(zhàn)。根據(jù)板塊內(nèi)其他情況來看，本項(xiàng)目定位于高質(zhì)中檔為佳，這樣不必?fù)?dān)心過于高檔受到國家政策抑制和有限的高端市場，也不必?fù)?dān)心由于低端而受到品質(zhì)方面的懷疑。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上找突破，同時(shí)加大內(nèi)部造景力度，完善相關(guān)配套，可以成為非常有競爭力的高品質(zhì)的中高檔樓盤。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 （ 4）歸納 本報(bào)告建議項(xiàng)目總體物業(yè)檔次定位為 ： —— 高質(zhì)中檔物業(yè)：中檔樓盤，高品質(zhì)物業(yè) 四、價(jià)格定位 本項(xiàng)目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)樓盤均價(jià)為超過 5000 元 /m178。左右，均價(jià)控制在 4400 元 /m178。（具體價(jià)格定位策劃方案以后將會詳細(xì) 的單獨(dú)列出。就我們光華大道區(qū)域樓市的調(diào)查分析，在此處的大部份購房者，最可接受的房價(jià)是 40萬到 70萬元之間，占五成左右；能承受 40萬元以下的消費(fèi)者也不多；能夠接受 100萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為 45～ 65萬元這一階段。中產(chǎn)階級在現(xiàn)階段的中國是一個(gè)新崛起的強(qiáng)大的階層， 購買力強(qiáng)，主導(dǎo)著消費(fèi)的潮流，將影響中國未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化走向。 實(shí)際成交客戶 潛在客戶群 市場需求總體 根據(jù)項(xiàng)目在市場中的地位，其目標(biāo)市場定位在 2845 歲的中高級消費(fèi)者更符合項(xiàng)目的特征。 目標(biāo)消費(fèi)者的心理分析： （ 1）民營、私企老板個(gè)體戶： 這類消費(fèi)者主要是項(xiàng)目 附近經(jīng)商的人士，其事業(yè)多在該區(qū)域，對該區(qū)域較為熟悉，加之手房地產(chǎn) E網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 頭較為寬裕，有多余的錢進(jìn)行物業(yè)投資，希望籍此改變居住環(huán)境或增大居住面積。 （ 2） 高級白領(lǐng)： 這類客戶知識層面較高，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)行為理性，對事物比較挑剔 ，屬于完美主義者。 （ 3） 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位 /國企中高層領(lǐng)導(dǎo)： 這類客戶年齡在 35歲以上，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。 （ 4） 其他客戶： 主要指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，本區(qū)域的地理位置是其首要購買的主要原因。 （ 4）他們接受信息的渠道 ● 他們喜歡閱讀，對時(shí)尚生活非常敏感，因此經(jīng)常閱讀報(bào)紙、高檔雜志 ● 他們經(jīng)常在車內(nèi)收聽廣播 房地產(chǎn) E網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ ● 他們愿意交際，注重口碑 ● 他們因工作關(guān)系會常接觸網(wǎng)絡(luò) （ 5）他們對現(xiàn)在居住條件不滿意的方面 ● 面積小，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好 ● 出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差 ● 設(shè)施不齊備，交通不方便 ● 樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化 ● 近馬路，噪音、污染 ● 和父母住一起，顯得擁擠 （ 6）他們心目中的理想居住環(huán)境 ● 園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動空間，間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通 ● 完善的小區(qū)配套，最好有運(yùn)動休閑場所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有 最好由大的、聲譽(yù)好的開發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒有閑雜人員出入，收費(fèi)也合理 ● 交通、購物方便，希望附近就有公交車站， 5分鐘內(nèi)就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū) ● 鄰里之間和睦，相互關(guān)愛 （ 7）他們購房的主要目的 ● 購房目的以“首次置業(yè)滿足居住”和“再次置業(yè)改善住房條件”為主。 商業(yè)功能的引入除了滿足社區(qū)的配套服務(wù)之外，還有如下重要的考慮因素： ●可實(shí)現(xiàn)較高的開發(fā)利潤； ●為小區(qū)完善生活配套和服務(wù)； ●充分利用景觀優(yōu)勢， 營造特色氛圍； ●觀景 休閑功能的增加，將商業(yè)街變成社區(qū)的亮點(diǎn)，成為休閑去處以及有烘托氣氛和造景的效果。春天大道 二至七房 二房兩廳、三房兩廳 85 ㎡－ 135 ㎡ 萬科如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 戶型設(shè)計(jì)要講究方正、實(shí)用，減少無謂的空間浪費(fèi)；每種戶型盡量留有自行組合空間的余地；每 戶均有良好朝向及景觀，通風(fēng)及采光良好，平面布局緊湊；各房間大小適度，動靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；廚衛(wèi)設(shè)計(jì)充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間有良好的采光及通風(fēng)，充分考慮業(yè)主的儲藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求