【正文】 0 月份開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資總額為 億元，同比下降 % 國(guó)內(nèi)貸款出現(xiàn)下降，截至 10 月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款 億元，同比下降 % 定金及預(yù)付款大幅增長(zhǎng)， 110 月份定金及預(yù)付款為 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期高 個(gè)百分點(diǎn) 資料來(lái)源：《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》 2020 年 11 月 24 日 目前我國(guó)從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是政府，存在多種開(kāi)發(fā)模式 以民間為主，政府輔助支持的模式 組建土地發(fā)展股份有限責(zé)任公司，該公司 的啟動(dòng)資金由各級(jí)政府投資、開(kāi)發(fā)區(qū)域所在單位投資、發(fā)行土地債券吸收社會(huì)投資等方式籌集。該公司將待開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)成熟地后，再向其他投資者轉(zhuǎn)讓，獲取土地開(kāi)發(fā)收益。投資者在177。上海市房屋土地管理局在土地出讓過(guò)程中普遍采用了這種模式 將開(kāi)發(fā)的熟地以成本價(jià) (含管理費(fèi)用 )交土地管 理部門，再由土地管理部門組織以招標(biāo)、拍賣或協(xié)議方式出讓，這是我國(guó)香港特區(qū)政府土地發(fā)展公司的運(yùn)作模式，其優(yōu)點(diǎn)是政府容易控制土地價(jià)格，有利于實(shí)現(xiàn)政府通過(guò)地價(jià)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化已成為一種趨勢(shì) 資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院信息中心 近年來(lái)，熱衷于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商呈現(xiàn)出日益增多的趨勢(shì)。與此同時(shí)，一些民營(yíng) 資本和境外資本也紛紛看好并踴躍參與北京市場(chǎng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)政策已獲審批通過(guò)，于 2020 年 3 月出臺(tái)。有兩種方式來(lái)加大資本金總量。 1999 年開(kāi)始，各大中城市相繼進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)劃，受到城鎮(zhèn)市民的熱烈追捧 國(guó)家政策大力扶持，“國(guó)八條”中有四條是關(guān)于“普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房”建設(shè)的，金融系統(tǒng)積極支持，加之價(jià)位更合適普通居民的承受能力，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)前景樂(lè)觀 稅費(fèi)優(yōu)惠：經(jīng)濟(jì)適用房在上市銷售時(shí)，稅收給與一定的優(yōu)惠，比如契稅減半；居住滿一年免收營(yíng)業(yè)稅，不滿一年按減半征收 管理費(fèi)用優(yōu)惠：經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理收費(fèi)，政府要進(jìn)行嚴(yán)格控制，北 京市要求在 元 /平以內(nèi)，對(duì)中低收入來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)承受能力好一些 投資總體成本低：政府減免土地出讓金以及各種費(fèi)用大大減輕了投資壓力，同時(shí)省掉了一大筆資金利息和在銷售過(guò)程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)與按成本計(jì)算的各種費(fèi)用 融資門檻減低：資金來(lái)源上，有政府支持、社會(huì)統(tǒng)籌、商業(yè)銀行按揭等多渠道組合，有利于開(kāi)發(fā)商尤其是民營(yíng)企業(yè)融資 投資經(jīng)濟(jì)適用房具有一系列優(yōu)勢(shì) 商業(yè)用房投資持續(xù)增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)率呈現(xiàn)波動(dòng)性下滑趨勢(shì) 19982020 年全國(guó)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資一直保持較高的增長(zhǎng)速度 自 2020 年 3 季度開(kāi)始，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始呈波動(dòng)性下 滑趨勢(shì) 資料來(lái)源：《 2020 年度 2020 年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》 商業(yè)地產(chǎn)雖然受國(guó)家調(diào)控政策影響比較大，但是投資前景良好 國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制作用 經(jīng)濟(jì)的繁榮、貿(mào)易的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的拉動(dòng)作用 城市化進(jìn)程對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的促進(jìn)作用 人均 GDP 和可支配收入提高 商業(yè)地產(chǎn) 2020 年我國(guó)的城市化水平達(dá)到了 ％，進(jìn)入了城市化快速發(fā)展時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)也必將隨著城市化進(jìn)程的加快而迅速發(fā)展 2020 年人均 GDP 達(dá)到 1270 美元，人均可支配收入達(dá)到 1140 美元，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也會(huì)逐漸增加，對(duì)商 業(yè)地產(chǎn)有很強(qiáng)的推動(dòng)作用 2020 年國(guó)際零售、家居、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)巨頭以前所未有的速度加快進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的步伐，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，拉動(dòng)作用明顯 “地根嚴(yán)控”、“銀根緊縮”以及相關(guān)一系列配套政策和法規(guī)的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范、整頓，商業(yè)地產(chǎn)也受到一定的影響和限制 隨著城市人口的增加，商業(yè)地產(chǎn)將有巨大的未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間 資料顯示，目前世界發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)面積為 平方米，而在中國(guó)的主要城市中，上海的人均商業(yè)面積不足 1 平方米，天津市僅有 平方米，濟(jì)南市只有 平方米 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的 投資前景十分廣闊 2020 年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了四大特征 資料來(lái)源 :《 2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》 大型企業(yè)紛紛進(jìn)入 外企在內(nèi)的一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛戰(zhàn)略性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。海外資金、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托投資基金等融資方式出現(xiàn) 開(kāi)發(fā)方式發(fā)生變化 由于受商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率所累，一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式，以往“先開(kāi)發(fā)、后銷售”的 住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式正被“先招商、后投資建設(shè)”的開(kāi)發(fā)模式取代。 2020 年底，在新加坡上市的豐樹(shù)物流房地產(chǎn)投資基金宣布，收購(gòu)了位于上海浦東空港的歐羅物流園項(xiàng)目，其代價(jià)為 億元人民幣 2020 年 1 月，海外工業(yè)地產(chǎn)巨頭 AMB 宣布，終于完成了其在中國(guó)首筆收購(gòu)，從爪哇控股有限公司購(gòu)得上海一工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 2020 年 2 月高力國(guó)際協(xié)助 GE 東芝有機(jī)硅公司選得其在華第四家工業(yè)廠房，這個(gè)位于南通的新工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總投資將達(dá) 7800 萬(wàn)美元 2020 年 2 月 8 日，上海復(fù)地集團(tuán)宣布進(jìn)軍工業(yè)地 產(chǎn)領(lǐng)域，與合作公司共同開(kāi)發(fā)上海寶山國(guó)際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目，復(fù)地在合資公司中占 50%的股權(quán)比例。相對(duì)便宜的土地價(jià)格，日益增長(zhǎng)的強(qiáng)勁需求，清晰可見(jiàn)的高回報(bào)率，都吸引著越來(lái)越多的投資商進(jìn)入這一領(lǐng)域 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)贏利模式 土地增值型 拿到了房屋開(kāi)發(fā)用地自己不開(kāi)發(fā)，而是擱置一邊靜候土地升值。土地增值型的投資者據(jù)此賺取土地升值后溢價(jià)出手而獲得額外收益 開(kāi)發(fā)物業(yè) 銷售型 投資者拿到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地后，自行開(kāi)發(fā)物業(yè)然后將物業(yè)出售。這種模式既可以穩(wěn)收土地增值帶來(lái)的收益，還可以獲得產(chǎn)品銷售帶來(lái)的收益，因此其一般都能獲得合理的投資回報(bào)。目前很多跨國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)都較多地采用這種模式 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要開(kāi)發(fā)模式 奧林匹克花園模式 主題與專業(yè)開(kāi)發(fā)型：概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)，主題地產(chǎn)；注重速度與創(chuàng)新；注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場(chǎng)注意力，實(shí)現(xiàn)快速營(yíng)銷；由項(xiàng)目公司到專業(yè)化公司；與眾不同的是在技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達(dá)到了高度專業(yè)化 另類模式 個(gè)性張揚(yáng)炒作型：如現(xiàn)代城等；差異化策略，前瞻，前衛(wèi)，求新求異，以奇制勝；注重包裝炒作，把某種趨勢(shì)性的消費(fèi)需求極端化，針對(duì)精英階層、前衛(wèi)一族 局限于局域性市場(chǎng) 金地模式 專業(yè)化精品型： 注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)；精品路線；品牌與企業(yè)成長(zhǎng)性很強(qiáng)；開(kāi)始由區(qū)域市場(chǎng)向全國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張 順馳模式 快速擴(kuò)張型：通過(guò)縮短開(kāi)發(fā)周期來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。兩個(gè)項(xiàng)目的占地面積分別都達(dá)到了 1 平方公里左右，總建筑面積不少于 280 萬(wàn)平方米。 房子的消費(fèi)類型比較單調(diào)，房地產(chǎn)本身的開(kāi)發(fā)性和競(jìng)爭(zhēng)性不夠。 近幾年，濟(jì)南市居民的住房消費(fèi)正在慢慢的向更高的階段過(guò)渡，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)也在調(diào)整中迅速壯大。隨著市民生活水平的提高，賣舊房買新房的主動(dòng)購(gòu)房者成為市場(chǎng)消費(fèi)的主力 被動(dòng)型需求。不少外來(lái)投資者和務(wù)工人員來(lái)濟(jì)投資和安家，形成了一定規(guī)模的外來(lái)人口住房需求 投資型需求。 產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)日漸合理化。 110月全市住宅完成投資占全部投資的比重為 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資比重為 %，比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)。這已是繼國(guó)家開(kāi)始宏觀調(diào)控以來(lái)連續(xù) 5 個(gè)月商品房銷售呈下降態(tài)勢(shì) 商品房平均銷售價(jià)格為 3184 元 /平方米，其中住宅平均銷售價(jià)格為 3078 元 /平方米，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %，增幅比去年同期分別下降 和 個(gè)百分點(diǎn)。 房?jī)r(jià)整體增幅緩慢 市區(qū)內(nèi)均價(jià) 3000 元 /平方米左右的價(jià)位，將是購(gòu)房的主體。 結(jié)合潛在購(gòu)房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為 %，自有住房、房改房所占的比例為 %和 %，拆遷房所占的比例為 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司 潛在購(gòu)房者偏愛(ài)東部區(qū)域 “住東不住西、住南不住北”是濟(jì)南傳統(tǒng)居住觀點(diǎn)，隨著政府東部新城新規(guī)劃的推動(dòng)，東部區(qū)域快速發(fā)展，已成為多數(shù)購(gòu)房客戶群體的居家首選 由于城市規(guī)劃中“南控”政策影響，前一階段南部的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相對(duì)較少，同時(shí)由于南部?jī)?yōu)美的生態(tài)自然環(huán)境，致使南部成為“貴族生活區(qū)”，普通購(gòu)房群體不能承受其高房?jī)r(jià) 選擇東部和南部居住的總體比例達(dá)到 %，說(shuō)明傳統(tǒng)居住觀念依然在主導(dǎo)濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，對(duì)其他因素如升值潛力的關(guān)注程度并不高 濟(jì)南購(gòu)房群體需求特點(diǎn) 多層住宅是首選建筑形態(tài) 潛在購(gòu)房者對(duì)建筑形態(tài)的選擇中，多層居首位，所占比例為 57%，其次為小高層所占比例是37%，對(duì)于高層的選擇比例僅占 6%，別墅所占的比例是 1%。 二室、三室是需求 主力戶型 二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過(guò) 90％，其中二居室比例為 62％，三居室比例為 28％；對(duì)一居室、四居室的戶型需求極少，分別為 2％、 3％。 70130 平方米是主流需求面積，其中 70— 90、 90— 1 110— 130 面積范圍對(duì)應(yīng)比例分別為 %、 %、 %。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與購(gòu)房者承受房?jī)r(jià)基本相當(dāng) 消費(fèi)者可以承受的最高單價(jià)主要分布在 30004500 之間，占總比例的 %；受訪者所能接受的最高總價(jià)主要集中在 2050 萬(wàn)之間，其中 2030 萬(wàn)和 3040 萬(wàn)之間的比例相當(dāng)，分別占 %和 %， 4050 萬(wàn)占 %。 綠化、超級(jí)市場(chǎng)、幼兒園 /學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套 2020 年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特點(diǎn) 資料來(lái)源：《濟(jì)南時(shí)報(bào)》 2020 年 1 月 23 日 盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量很大，但是銷售市場(chǎng)并不是很順暢，一方面是由于新舊“國(guó)八條”等一系列房產(chǎn)政策的出臺(tái)影響了市民的預(yù)期，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持幣觀望的現(xiàn)象，另一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的不平衡造成的 由于土地成本的不斷增加，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)以小高層和高層產(chǎn)品為主，多層數(shù)量不斷減少，同時(shí)為 了適應(yīng)需求多樣化的要求，部分樓盤也別出心裁，如富翔天地的復(fù)式結(jié)構(gòu)、尚層 E墅的挑高小戶型、京魯山莊推出的宜居戶型等 目前濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)上本地開(kāi)發(fā)商占多數(shù)，但是外地開(kāi)發(fā)商的數(shù)量也在不斷增多，也有部分外地開(kāi)發(fā)商對(duì)于是否進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)持觀望態(tài)度。此外部分樓盤的后期開(kāi)發(fā)，如上?；▓@、偉東新都、外海西子城市花園等；部分閑置土地開(kāi) 始啟動(dòng)，但并沒(méi)有急于開(kāi)發(fā) 由于出臺(tái)的房地產(chǎn)政策主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，因此住宅物業(yè)所受影響最大，商業(yè)物業(yè)所受影響最小，而辦公物業(yè)之所以不景氣一方面是受政策的影響，另一方面則是由于辦公物業(yè)市場(chǎng)本身已經(jīng)趨于飽和 整體市場(chǎng)供不應(yīng)求 存在結(jié)構(gòu)性不平衡 價(jià)格上漲幅度放緩 新推項(xiàng)目數(shù)量減少 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程放緩 各種物業(yè)類型受政 策影響程度不同 2020 年 110 月商品房平均銷售價(jià)格為 3184 元／平方米，其中住宅平均銷售價(jià)格為 3078 元／平方米，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %，增幅比去年同期分別下降 和 個(gè)百分點(diǎn)。隨著品牌、實(shí)力代理公司對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，開(kāi)發(fā)商不得不重新審視原有的代理模式及合作形式。開(kāi)發(fā)公司的重新思考和審視，將會(huì)影響代理公司進(jìn)行重新思考，及時(shí)調(diào)整新的經(jīng)營(yíng)和合作模式。集團(tuán)下屬多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，分別擁有國(guó)家一、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并通過(guò)了 ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系的認(rèn)證，年均開(kāi)發(fā)面積在 50 萬(wàn)平方米以上，是開(kāi)發(fā)住宅、寫字樓、公寓、商鋪等物業(yè)的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服 務(wù)。 中潤(rùn)置業(yè)集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為經(jīng)營(yíng)主業(yè)，多種產(chǎn)業(yè)并舉，注重企業(yè)品牌建設(shè)，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，倡導(dǎo)品質(zhì)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)新服務(wù)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，以“城市運(yùn)營(yíng)商”的角色，充分發(fā)揮自身雄厚的資金實(shí)力、豐富的人才經(jīng)驗(yàn)以及充足的土地儲(chǔ)備等優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)精品地產(chǎn)項(xiàng)目 具有國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的大型企業(yè)。 1999 年以來(lái)，公司完成開(kāi)發(fā)面積 150 萬(wàn)平方米，總投資 50 億元，銷售額 60 億元。 2020 年被評(píng)為濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 20 強(qiáng)之首， 2020 年被評(píng)為濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力 10 強(qiáng)并名列前茅， 2020 年公司榮獲“中國(guó)房地產(chǎn) 500 強(qiáng)” 山東中潤(rùn)置業(yè)集團(tuán)有限公司 山東豪商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 山東主要房地產(chǎn)公司（二） 成立于 1975 年 ,是具有 國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、山東省成立時(shí)間最早的從事城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型國(guó)有公司。 先后承建了一大批住宅小區(qū)，其中全國(guó)第一批實(shí)驗(yàn)住宅小區(qū)之一的燕子山小區(qū)獲國(guó)家質(zhì)量銀質(zhì)獎(jiǎng) ,并被建設(shè)部授予“優(yōu)秀住宅實(shí)驗(yàn)小區(qū)”稱號(hào)；全國(guó)第二批實(shí)驗(yàn)住宅小區(qū)之一的佛山苑小區(qū)獲國(guó)家 15 城市住宅小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)綜合獎(jiǎng)金牌獎(jiǎng)，并被中國(guó)建筑業(yè)學(xué)會(huì)授予“魯班獎(jiǎng)” 總公司著力塑造“泉景地產(chǎn)”品牌，一系列住宅小區(qū)和 寫字樓以“泉景”冠名，“泉景地產(chǎn)”致力于為百姓“建筑和諧生活”，努力爭(zhēng)創(chuàng)中國(guó)最受尊敬的地產(chǎn)品牌 濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)總公司，隸屬于濟(jì)南市房產(chǎn)管理局，是山東省內(nèi)較早從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，成立于 1993 年 ,現(xiàn)有員工 1200 余人。主要品牌項(xiàng)目有泉星小區(qū)、名士閣 經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，濟(jì)發(fā)集團(tuán)形成了“文化促管理，改革求發(fā)展，開(kāi)拓創(chuàng)市場(chǎng)，品牌樹(shù)形象”的發(fā)展戰(zhàn)略和“專業(yè)化發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)方針。 濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司 濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)總公司 導(dǎo)讀 經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 開(kāi)發(fā)區(qū)概況 房地產(chǎn) 公共設(shè)施 園區(qū)經(jīng)營(yíng) 內(nèi)部資源能力分析 使命和愿景 戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略實(shí)施 公用設(shè)施的建設(shè)基本目標(biāo)是要滿足客戶的需求，通過(guò)環(huán)境的改善，帶動(dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 服務(wù)功能 生活功能 環(huán)境綠化 環(huán)境綠化 生產(chǎn)功能 高校 研究開(kāi)發(fā) 生產(chǎn)企業(yè) 交通運(yùn)輸：快速，方